当中交地产（证券简称：*ST中地，证券代码：000736）的重大资产重组顺利完成资产交割，该公司名下的房地产开发相关资产与负债已经剥离，转移至控股股东中交房地产集团有限公司名下，同时中交地产的领导班子也发生了显著更迭。
原公司高层集体辞职，同时聘请新的领导团队，包括新的总裁、副总裁和财务负责人等职位。新任总裁是曾益明，他之前在龙湖集团先后担任过龙湖物业服务公司总经理、董事长，以及龙湖智创生活执行董事和首席运营官等职务。
中交地产在重组之后将主要发展物业管理、资产管理这类轻资产相关业务，以此完成向轻资产运作模式的战略调整，曾益明的到任，可能会促进中交地产朝向轻资产方向转变，至于转变之后的具体成效，还有待进一步检验。
高管大换血
中交地产最近公布了一则声明，提到收到了一些董事和高管的书面请求，希望退出各自的岗位。郭主龙想要卸任董事长、董事，以及董事会战略与执行委员会和董事会提名委员会的成员身份。徐爱国打算离开总裁、董事，以及董事会战略与执行委员会的职位。汪剑平希望辞去执行总裁的职务。王尧申请卸任副总裁。杨光泽申请不再担任副总裁兼总法律顾问。孙卫东申请离开副总裁的岗位。陈玲申请辞去副总裁职务。梅瑰申请不再担任财务总监。
公司决定推举叶朝锋、曾益明担任第十届董事会非独立董事的提名资格。此外，公司决定任命曾益明担当总裁职务，决定任命李进军担当副总裁职务，决定任命田玉利担当副总裁兼总法律顾问、首席合规官职务，决定任命何海洪担当财务总监职务。
根据可查资料，曾益明在1975年诞生，其学历来自浙江大学土木工程系，职业生涯初期在浙江省建工集团历练，先后出任工程师及项目经理等职务，积累了丰富经验，2006年加盟龙湖集团，职位逐步晋升，从重庆区域的项目管理及运作主管，最终升至龙湖智创生活公司的执行董事和首席运营负责人。
他的工作经历表明，2017年9月到2021年9月期间，曾益明担任龙湖物业服务集团有限公司的总经理和董事长，同时兼任龙湖集团的副总裁，负责智慧服务业务的运营管理，具体工作涉及住宅和商业物业管理服务。2021年，王光建启动了退休安排，作为龙湖的创办元老之一，他选择了离开。在王光建淡出后，曾益明逐步接替了他的工作。二零二一年七月，王光建卸任绿城服务非执行董事一职，由曾益明接替该职位。二零二一年十月，曾益明同时担任龙湖智创生活执行董事及首席运营官职务。
2022年1月7日到来之际，曾益明刚刚就任龙湖智创生活首席运营官职位，龙湖集团随即发布公告，提出将附属公司龙湖智创生活有限公司的股份，在联交所主板实现独立挂牌交易，分拆及上市环节结束后，龙湖集团对龙湖智创生活仍持有至少半数权益，该企业继续作为龙湖集团的下属公司存在，同日，龙湖智创生活向港交所递交了首次公开募股的申请文件。
然而，龙湖智创生活公开上市的过程并非一帆风顺，2022年7月7日，其初次提交的招股说明书被终止审核，随后该公司再次提交了新的招股材料。根据当时新闻报道的信息，导致上市计划延后的重要原因是，实际募集的资金数额与原先的规划发生了偏差。
二零二三年一月十六日，龙湖智创生活在香港交易所提交的上市申请再次被终止审核，此事引起关注。针对这一情况，龙湖集团方面表示，该公司的申请材料正处在不断补充完善阶段，未来会参照市场状况来制定相应计划，从而掌握上市的进度。
自2021年下半年起，物业公司在香港上市的步伐有所减缓。2022年，由于房地产市场持续低迷，资本市场对物业管理公司的上市前景持谨慎态度，导致物业公司的估值出现起伏不定的情况。同时，越来越多物业公司提交的招股书被撤销，或者申请上市的过程遭遇失败。东方财富Choice数据统计显示，2022年在香港交易所成功上市物业管理公司仅6家，与2021年的13家相比急剧下滑，而2020年该数字为18家。
龙湖智创生活公开募股方案未能推进，2023年3月，曾益明卸任了在龙湖智创生活以及绿城服务的所有工作。紧接着在2023年4月，他加入了中交物业服务集团有限公司，并出任该公司的总经理一职。
曾益明在龙湖工作期间，薪水很高。龙湖智创生活公布的招股说明书显示，曾益明持有龙湖集团约0.05%的股份。2019年，他的年薪是814万元，2020年是1164.2万元，到了2021年，年薪增加到了1662.4万元。
李进军是新任的副总裁，他年纪较轻，1984年出生的。他曾经担任过绿城服务集团北京公司的管理者，还担任过绿城服务集团北方区域的一个副职，之后又回到北京公司担任总经理。他在2023年1月加入了中交物业服务集团有限公司，并且担任了那里的一个副职。
北京盈科（上海）律师事务所的资产律师陆鼎向界面新闻报道表示，关于高管团队，外界存在一些说法，认为未来龙湖系可能会全面负责，但他个人推测，最终很可能是中交服务团队掌握主导权，从而与龙湖系形成竞争格局。
中交地产断臂求生
刚刚过去几天，8月31日那天，中交地产和中交房地产集团有限公司达成了《资产交割确认书》，中交地产名下的房地产开发相关资产和负债都转移到了中交房地产集团，这一动作也宣告了中交地产这次资产重组的最终完成。
中交地产运用调整手段，把负债高达473.9亿元的地产业务单元划拨给中交房地产集团作为母公司，同时处理了38亿元债务，因此企业的负债比率由89.75%大幅度降低到40.17%。据中交地产公布，相关公司债清偿责任已经交接，中交房地产集团将承担中交地产所发“21中交债”、“23中交06”、“25中交01”、“25中交02”及“25中交03”债券的清偿责任。
陆鼎向界面新闻报道，现阶段中交地产最关键的任务是到今年年底促成净资产扭亏为盈，由于公司资产规模已经收缩，达成净资产转正的目标将相对容易一些。
借助此次剥离非核心资产实现的资本运作，中交地产成功规避了被终止上市的可能性，此观点由上海易居房地产研究院副院长严跃进向界面新闻报道时阐述。
2024年末经审计的归属于上市公司股东的净资产为负数，依照《深圳证券交易所股票上市规则》的要求，中交地产自2025年4月16日起被启动退市风险警示程序。中交地产成为A股市场首位实施退市风险警示的中央企业旗下房地产上市公司，其面临的困境并非短期形成。
受房地产领域起伏牵连，中交地产经营效益倍感压力。2022年尚能实现3393.95万元赢利，2023年起转为出现亏损，2023年、2024年这两年分别亏损16.11亿元、51.79亿元。因为近些年借款筹资数额偏大，它资产与负债的比例长期维持高位，到2024年年底已经达到89.75%。
中交地产属于中国交通建设集团有限公司的房地产板块上市公司，依托中央企业背景，伴随房地产行业兴衰，公司曾经取得过显著成就，也设定过远大计划，2020年目标设定为500亿元销售额，并打算在2023年实现千亿销售额突破。在上述宗旨驱动下，中交地产在土地获取方面表现得相当大胆，2020年投入资金高达5358亿元用于购置地块，即便后来有所控制，但2020年至2022年这三年间，中交地产在土地收购上的开销累计突破了万亿。
那个时期存在一个关键因素，2020年8月，为了管理房地产企业的负债水平，防止出现金融方面的风险，相关机构推出了"三道红线"政策，作为一项重要举措。随着行业进入调整阶段，中交地产的积极做法并没有促进销售量的增长，反而造成了房产销售困难的情况，这一现象最终对公司的资产变现能力以及债务偿还情况产生了不利作用。
当前市场不景气，所有房地产企业都承受着压力，拥有中央企业背景的公司也未能幸免，许多企业都遇到了麻烦，中交地产只是其中之一。2025年上半年，保利发展的营业收入比去年同期减少了16.08%，这是近五年中首次出现中期营收下降的情况；从利润方面来看，自2021年起也持续走低。华侨城的状况更为糟糕，从2022年开始一直处于亏损状态，并且难以扭转局面。此外电建地产近来业绩也不容乐观。
然而，中国金茂、华润置地等企业却录得了经营上的提升。以华润置地为例，今年上半年其营业收入达到9492亿元，较去年同期增长了19.9%；同时股东应占的利润为1188亿元，同比增幅为16.2%。
中交地产实际上已经着手进行轻资产化战略布局。2023年，中交物业服务集团有限公司从绿城聘请了李进军，又从龙湖引荐了曾益明，这两位都在轻资产运作领域拥有丰富履历。2024年11月，中交地产联合关联企业中交集团、地产集团、中交一公局和中交投资，达成协议，全面收购中交物业服务集团有限公司的100%股份。
依据中交地产2024年年度报告，该公司2024年物业管理业务营收达7.28亿元，此项数额占其整体营业额的3.98%，相较上一年实现了60.91%的显著增长，这一成绩主要归因于公司成功完成了对中交物业服务集团有限公司的并购整合。
业内广泛认为，中交地产当前仅初步降低了被终止上市的可能性，至于转为轻资产模式能否顺利实现，必须依靠精密管理，其成效尚待时间检验。中交地产轻资产业务体量不大，物业管理负责的资产规模偏少，商业管理缺乏知名品牌带动，工程建设能力又逊于绿城。对中交地产而言，这次转型绝非轻而易举。陆鼎谈到，当前情况只能说明不再承受沉重负担，接下来要考虑的是如何推动变革，至于能否实现目标，这将是未来领导层必须思考的问题。
转型轻资产
事实上，众多房地产公司都在进行轻资产化转变，中交地产只是其中之一，在市场环境复杂多变的背景下，许多房地产企业都选择了转向轻资产运营模式，华远地产、美的置业等公司已经将房地产开发业务剥离，并完成了新的业务方向以及组织结构的重新设置。
华远地产把经营房地产项目的相关资产和债务移交给母公司华远集团，公司会将重心放在承接代建工程、管理酒店、处理资产和日常运作、负责小区维护以及参与城市综合服务上，以此达成经营方向的重大调整。
美的置业已将房地产的开发业务从公开上市的板块中分离出去，公司的注意力现在放在轻资产的发展模式上，主要致力于经营性活动，这些活动涵盖了物业管理、商业用地的投资和经营，以及房地产领域的技术应用。
格力地产的变革更显彻底，出售了房地产经营相关的资产和债务，同时引入了珠海免税集团的股份，由于核心业务转向免税领域，格力地产已经更名为珠免集团。
另外，2025年4月25日，*ST南置发布公告，计划将持有的房地产经营相关资产和负债移交给控股股东中国电建地产集团有限公司，依据公司公布的最新动态，公司及相关单位正着力推动此项交易的实施。
中指研究院企业研究总监刘水指出，房地产市场现已转为存量模式，新增开发体量受限，因此存量资产的经营维护领域前景广阔。房地产公司若要探索新的运营路径，就必须将重心转移到轻资产项目上，诸如承接建设委托、负责小区维护、运营商业设施、提供产权流转协助等业务。
