方海平 上海报道
黄浦江畔有 30 套“问题”别墅，其身价从 4000 万涨到了 17 亿，并且已经“待嫁”了十几年，这其中存在着一个谜团。
记者查阅资产重组交易报告，其中未披露这块别墅项目。报告草案列示了中星公司的所有项目，包含取得完整权属证书的项目以及尚未取得完整权属证书的项目，而这块别墅并不在其中。并且，在中星公司进行资产注入时，剥离了未办理权属证书的资产，但却没有剥离这一别墅资产。
这很可能是黄浦江核心区域内一手别墅中最后一片可供购买的了，且不包含北外滩。在上海浦东新区浦东南路，一名属于雪野家园住宅小区的业主向 21 世纪经济报道记者（记者微信 haiping3125）介绍说，该小区有公寓和别墅，然而别墅一直未售出，而他是公寓业主。
他知晓，在同等区域内不存在其他可售的联排别墅。别墅用地从多年前就开始被严格管控，在该区域内，目前连普通住宅用地都非常少，除非是像高层酒店式公寓这类的情况。
21 世纪经济报道记者在现场目睹，这些别墅房屋从外观来看，显得有些破败，明显已经有了一些年头。令人诧异的是，尽管它们并非新建房屋，但其内部却仍处于毛坯状态。那么，这块别墅项目经历了怎样的过往呢？为何会处在如此核心的区域却一直无法售出呢？
“问题”别墅增值40余倍
21 世纪经济报道记者从多方面进行了解，包括小区业主、项目施工方以及开发商内部人士等。雪野家园社区在 2004 年之前建成，同年获得了相关产权证书，随后开始销售。该项目包含公寓住宅、别墅住宅以及相关商用物业。登记信息表明，其土地宗号为浦东新区周家渡街道 486 街坊 2 丘，宗（丘）地面积是 60541 平方米。
随后的结果是，公寓楼顺利地办理好了权属证书，并且销售一空。然而，别墅却始终没有销售出去。
当时是一起建好后开始售卖的，还搭建了售楼处。我在看房的时候，既看了公寓，也去看了别墅，不过最后还是选择购买了公寓。
多位相关人士透露，别墅一直没卖长达十六七年。2004 年前后建成的别墅，当时因违规而无法办理产权证书，所以一直未卖出。
该片别墅区的权证信息表明，该别墅区一共有 30 套房子，发证面积是 8721.7 平方米。
附近没有类似在售别墅的价格可供参照。位置略差一点的地区，别墅单价在 18 万到 22 万之间。保守按 20 万计算，这片别墅的价值估计已经超过 17 亿了。浦东地区一位房地产市场相关人士称。
一些人认为，这片别墅的价格难以确定。地段的确处于核心位置，并且已经无法购买，稀缺性很大。然而，由于建造时间较早，这片地方已经十分拥挤，并且是与公寓楼同在一个小区。“那些能够住得起这里别墅的人，不一定愿意与公寓住户住在一起。”
登记信息表明，该片住宅项目的开发商是上海地产集团（以下简称“地产集团”）旗下的上海中星（集团）有限公司（以下简称“中星公司”）。这些公寓的业主称，从建成到现在，该片别墅住宅一直处于毛坯房状态且放置在小区内。在这期间，除了世博会期间翻新过外墙以及修建过小区绿地等情况外，没有其他的工程行为。
2016 年，地产集团旗下有另一家房地产上市公司，即中华企业（600675.SH）。该公司公告了重大资产重组事宜。地产集团把中星公司的百分之百股权注入到了上市公司中华企业中。同时，上市公司向华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资以及金投基金非公开发行股份，以募集配套资金。在该重大资产重组里，对中星公司的账面资产净值进行了评估，其数值为 74.9 亿。同时，对标的资产也进行了评估，评估值为 174.7 亿。经计算，增值率约为 133%。
中华企业 2018 年财报在存货部分披露了该块别墅资产的情况。从这些披露中可以知道，到 2018 年底时，按照开发成本计算，其账面余额为 4000 万元。
房地产市场相关人士称，数值从 4000 万增长到了 17 亿，增值的幅度超过了 40 倍。
最初建成时确实与公寓一同预售，为何一套都没卖出？
一位与中星公司关系密切的知情人士透露，当年有一位温州籍商人将别墅项目全部买下，并且交付了定金，因此未进行个人销售。大概过了一年之后，由于一直无法办理相关证件，此事只得作罢，至于定金是否已拿回，并不清楚。之后也有其他温州人前来接触洽谈，但都没有成功。
产权证谜团
该次重大资产重组中，中华企业披露的信息表明，地产集团对雪野路别墅项目作出了承诺。其一，将采取措施，保证中星公司在资产交割日起的三年内，能够完成办理雪野路别墅的完全权属证书。其二，倘若中星公司未能在上述期限内完成权属证书的办理工作，使雪野路别墅处于可售状态，那么地产集团承诺进行回购。其三，倘若中华企业因雪野路别墅的违规建设等原因，遭受到有关主管部门的行政处罚、第三方索赔或者其他任何损失，地产集团承诺赔偿中华企业因此而遭受的实际损失。
记者查阅资产重组交易报告时，未发现关于这块别墅项目的披露。报告草案列出了中星公司的所有项目，其中包含已取得完整权属证书的项目和尚未取得完整权属证书的项目，然而这块别墅并不在其中。与此同时，在中星公司进行资产注入时，剥离了未办理权属证书的资产，但却没有剥离这一别墅资产。
直到2017年9月，才开始取得相关证书。中华企业 2018 年年报表明，在 2017 年 9 月 14 日，中星公司获取了雪野路别墅的《新建住宅交付使用许可证》，证号为【沪建管（浦东）交付许（2017）第 049 号】。2018 年，已办理了部分房屋的产证证书，证号为【沪（2018）浦字不动产权第 100439 号】，这些房屋的面积是 6751.33 平方米，还有 1970.37 平方米尚未办理产证。
该片别墅建成后未办理产权证。相关方面公认“违规”似乎是原因，但具体何种违规并不清楚。一位当年参与过项目建设且是该小区公寓业主的人士说，建成之后大家都意识到有问题，当时老板觉得有把握办证，可后来终究没有办下来。
后来世博会在附近举办，这片地方的房价涨了很多。公司不着急去处理这件事，而且那时公司还有其他项目在做，所以这件事就一直被拖着。上述人士表示。
一位从事房地产项目验收工作的人士进行介绍，从现场情况来看，别墅的一楼以及阁楼的层高都有明显超出标准的情况，这种情况导致了包括公寓和别墅在内的整个小区建筑的整体容积率达不到标准要求。这种情况下要办证，有两种方式。一是更改建筑图纸，对建筑进行改造，比如推掉几栋，让整体达到标准；二是更改更早之前的规划设计图纸，补交土地款，不过政府部门一般不会轻易允许这样做，因为会牵涉到太多相关方的利益。
小区内业主感到不解，从一开始到 2017 年之后，部分相关权属证书办理成功了。在这期间，没有开展相应的施工工程来对建筑进行改造。那么，现在为什么开始能够办理证书呢？并且是在同一片别墅内，部分取得了产证证书，部分却没有取得证书，不知道这是什么情况。
十几年间，住房使用标准有了很大的变化。那些熟悉房地产项目的人士表示，在 2004 年前后建成的房子，若要达到现今的使用和销售条件，改建的工程量是很大的。在水方面需要重新铺设，在电方面需要重新铺设，在墙方面也需要重新铺设等，并且停车位也是一个很大的问题。
21 世纪经济报道记者针对相关问题联系了地产集团以及中华企业，到发稿之时，并未得到它们的回应。
