是楼市需要我们，还是我们需要楼市？
大家好，我是孙少睡，这是我的第387篇房地产文章。
连续数日未就房价深入交流，近来常有读者向我咨询，少睡老师，新建房屋为何价格依然居高不下？相较而言，仅一墙之隔的存量房，其售价仅为其三分之二。
观察周围情况，多数人的看法趋于相同，就是未来一段时间，二手房市场很难再出现价格上涨的现象。
但是，众多新楼盘的价格依然稳固，有的甚至持续攀升，购房时仍需考虑积分因素，并且需要参与抢购。
这两种表面看来截然不同的实际情况，一致表明了同一个后果：必须把新住宅的售价，精确地维持在较高水准上。
我给你说个2025年特别有代表性的事，一位姓瑞的朋友，这可不是我瞎编的，而是我一位做中介的朋友的客户亲口告诉我的。
老王夫妻俩，漕河泾的游戏公司码农，孩子要上学，必须换个房。
他们个人所居住的是闵行区2002年建成的老旧住宅，面积为七十平方米。到了2024年岁末，这套房子被挂出的售价为四百万元，这个价格并没有达到他们的期望，不过他们依然感到十分高兴。
结果呢？还没有结果。
现在是2025年8月，整整半年，看房的人寥寥无几。
中间人说清楚，瑞哥，你这种房子放出去太多，买方从你家门口就能谈到锦江乐园。
如今大家普遍认为，无论二手房价格多么低廉都可以商议，许多人都是冲着便宜货来的，假如现在不果断舍弃，否则只能一直等下去。
老瑞最终支撑不住，由于新家无法等待。今年六月，以340万售出，较预期价格少了60万。
签合同那天，老瑞跟中介说他签了这个字，这三年就等于白干了。
故事到这里，是不是一个标准的楼市下跌剧本？
别急。
老瑞在拿到钱后的次日，就前往大虹桥的一处新楼盘缴纳了预定金，该楼盘的面积是一百一十平方米，总价格高达八百万元，我询问他，之前的老房子亏损了六十万元，他是否感到难过。
他表达过难过，不过那六十万他接受了，当作是一笔过路费。那个要卖掉的老旧房屋将来会怎样，他没底，也不愿去揣测。
不过他提及购置的新居由国有企业承建，地处轨道交通之上，社区崭新，实行人车分离管理。虽然损失了部分资金，不过也迎来了崭新的生活阶段。
换个房子，静静等下一个楼市周期。现在亏的，以后总能涨回来。
你看懂了吗。
许多类似老瑞的家庭，不惜牺牲利益，离开了陈旧的、变现困难的二手房领域，接着，他们毫不犹豫地，以完成使命般的决心，将资金全部投入到了新房交易板块。
这是一个被迫实施却不可或缺的流转过程，房产市场借助此途径实现了资本的重新配置。
它压低了那些与时代发展不符、质量欠佳的房产的市场价格，同时，将这些贬损的价值，重新分配给了那些被大众公认为优质的楼盘上。
住处和住处之间差别究竟有多显著？显著的，基本上都是通过不正当手段让新房获得优势。
倘若认为老瑞不过是寻常人的被动决定，那么我们不妨考察一下那些真正掌握权势者正在从事何种活动。
2025年，上海的地产交易中，私营建筑商已经很少有机会参与其中了。一个典型的例子是今年五月，发生在徐汇滨江的那块地。
出席的有保利集团、招商局、华润置地、中海地产、建发集团，这些企业都属于大型国有企业体系。整个拍卖过程非常规范有序，各个房地产公司依次报价，价格呈现持续攀升态势，最终以接近百分之十的溢价幅度触及最高限制价格。
最终计算得出，楼面成本，务必强调，仅涉及土地本身费用，不包括建筑开支、绿化投入以及销售团队薪酬，每平方米为13.5万元。
地价已经确定下来，房价又该如何降低呢，其实也无需考虑这个，原本就没打算让它下降。
2024年炙手可热的黄浦区热门楼盘，中海·顺昌玖里，售价大约17.2万元每平米，一套房子的基础价格要超过3000万元。
买这个盘的是什么人？
不好意思我也不知道，不过这种房子总归买来不是为了住吧？
资金保护、稀有位置、社交资源、风险防范，大致就是这些。前者承担维持价格偏高的任务。后者承担逆势购入的责任。
这就是2025年上海的新建住宅市场行情。这个市场不参考购房者的支付能力，也不考虑民众的收入水平，更不关注房屋的整体价格。它的实际意义仅仅由两个要素决定，那就是，
土地出让金的缺口有多大、有钱人对未来的不确定性有多深。
必定有人会质疑，孙少睡今日的文稿怨天尤人，与寻常置业的民众，渴望购置新居的群体，究竟存在怎样关联？
正是因为这个原因，新房才算是唯一可以买到的、能够抵御经济波动的实在资产。
我们本质上都会碰到这样的情况，对任何一个家庭而言，如果手头有几百万现金，那种内心的不安是旁人无法理解的。
这笔钱存入金融机构难以抵御物价上涨，投身市场获得收益的可能性很小。近期股票市场走势不错，然而放眼其他方向，他们意识到购置房产是唯一选择。
这条路甚至不是为了收益，而是为了资产安全。
他们购买的是孩子接受教育的途径，是获得优质医疗保健的机会，是维护资产价值不贬损。
这种源于现实压力的、融合了多方面考量的需求，它规模巨大且根深蒂固，足以压倒任何市场规律。
所以结论是什么。
当我们探讨房价是否真的下滑时，或许从一开始就选错了切入点，这个市场已经不再是一个整体，而是分化成了不同的板块。
没有个人购买房产，仅有资格被抢购，这就是2025年，房价情况最实在，也是最无力的说明。
