【现场】转手就能获利两百万，成都再次出现排队数万的选房盛况，参观样板间需要等候两小时，此次房产中介面临空前压力
今年春季，房地产市场出现短暂回暖，遍及各个区域，然而历经数月的热度发酵，当前这股短暂的繁荣景象正慢慢消退。
当前，确保房产作为居住属性而非投资工具的原则，已构成全国房地产市场最高级别的政策方向，但成都作为所谓的新兴城市，其房地产市场似乎并未出现降温迹象。根据证券时报·e公司记者的观察，自2019年开始，成都进行的地块出让活动竞争异常激烈，不少区域在拍卖环节中，地价单价创下过往新高，并且这些价格大幅度超过了邻近房产的二手市场报价。
面价目前高于面包价格，在此情形下，成都中心地带那些早期获取土地且楼面成本较低的新建房屋，仍然是买家争相抢购的对象，六月起，成都接连推出华润悦玺、仁恒滨河湾等热门房产项目，由于与周边二手房形成显著的价格差距，部分楼盘再次出现成千上万的人争相购买的热闹场面，总价达到350万元一套的房产也被当作廉价商品看待。
土拍价格持续走高
二零一九年三月十二日，已经停供两年之久的成都茶店子，出现了一块四十九点九亩的商住用地，该地块吸引了三十六家房地产开发公司参与竞标。
根据网易房产消息，该地块拍卖时竞价经历了56轮，编号189的德商以17亿人民币的总价竞得，溢价率达到76.41%，其出价单价为每平方米17200元，与成都先前记录的单价地王持平，最终成功拿下这块土地。
根据文件记录，这块区域规划为居住和商业混合用途，商业部分占比最高不超过四成九，该地块能建造的房屋总体积最多达到九万九千八百二十九立方米。其中，住宅部分的面积是五万零九百一十二点七九立方米，商业用途的建筑体量是四万八千九百一十六点二一立方米，这表明该地块的最终用途很可能是综合功能的项目。
这个地块周边的城市发展非常成熟，该区域最近一次的土地交易活动要等到2016年才能找到记录。2016年1月，龙湖和首开共同竞得首开龙湖紫宸以及龙湖西宸天街的土地，当时的楼面价格是3200元每平方米；紧接着在同年的5月，龙湖单独以3700元每平方米的楼面价格获得了龙湖西宸原著的土地；到了2016年11月，保利则以12140元每平方米的楼面价格成功摘得了两河院子的土地，不过这块土地比较独特，它的容积率仅为1.0，属于别墅性质的地块。
与此形成对比，经过两年多的间隔，那个区域的土地拍卖价格出现了非常显著的上涨，土地交易长期中断也导致了该区域新建房屋供应量的减少，2018年10月末期，人居花照云庭获得了项目的预售许可，这个楼盘总共推出了972套房源，毛坯的均价大约是每平方米13000元。
两个月后，成都的“地王”再次易手，买家是首次参与成都竞拍的禹州地产公司。5月16日，位于锦江区三圣乡华新村二、七组的土地开始拍卖，起拍价是每平方米7850元。最终，禹洲地产以每平方米18400元的楼面价格成功购得该地块，溢价比例高达134.39%。根据相关材料显示，该地块的净用地规模为24.26亩，推算出的容积率为2，能够建设建筑面积高达3.23万平方米。依据链家提供的信息，蓝谷地社区在五月份的参考价格介于每平方米一万六千二百元到一万八千四百元之间。
双流地处成都二圈层，近些年房价急剧攀升，新建楼盘价格常超每平米两万元，多次冲击当地居民固有认知，因而得名“宇宙流”。5月23日，双流东升一块土地拍卖，底价是每平米八千四百元，经过多轮角逐，新力地产最终以每平米一万三千六百元竞得，加价比例达百分之六十二。
新力双流地块
根据消息，这是双流区自2019年起拍下的首个住宅用地，甫一亮相便刷新了双流的地价记录。链家资料揭示，此地块周边区域二手房交易活动并不频繁，邻近的棠湖柏林镇二手房均价大约在一万三千元每平方米，海棠湾同样是一万三千元每平方米，香楠湖则在一万二千元每平方米左右。
高价地新房入市再博弈
2019年开春时分，成都本地的房产市场间流传着一种说法，那就是价格亲民的现房已经变得非常稀少，能够供普通民众选择的余地越来越小。
2017年，成都土地拍卖价格不断攀升，楼面价迅速超越周边房价。当年4月6日，成都举行了实施限购升级后的首次土地拍卖，这次拍卖首次采用了熔断抽签的规则。在这次拍卖中，成都的历史最高楼面地价被刷新了三次，熔断的界限也被触碰了三次，最终进入了摇号环节。
中南建设以283200000元总价竞得城北地块，每平方米单价为11080元，当时周边二手房及已建成新房价格均未达到万元级别；另外，红牌楼地块的楼面价格达到了17200元每平方米，东原地产通过抽签方式成功摘得，这一价格刷新了成都住宅楼面价记录，而该区域在售楼盘的价格大约在12000元每平方米。
根据房天下发布的数据，2017年全年，成都市土地交易共计涉及260块地块，整体交易面积达到16587.68亩，相较前一年减少了6.6个百分点，其中成功售出的土地面积为14287.6亩；尽管如此，交易总金额约为1245.3亿元，与2016年全年土地销售收入605.6亿元相比，增长了105.6个百分点。
2018年期间，购买新建房屋的价格多数被限制在每平方米两万元以下，这主要是因为新建房屋价格受到限价政策的严格管控，同时，大多数楼盘都是在2017年之前以较低价格获取的土地，也是重要原因。然而，在2017年全年，成都主城区的土地拍卖成交价每平方米普遍超过一万元，这无疑将促使未来新建房屋的入市价格继续上涨。
今年1月23日，成都住建局负责人张樵曾向新闻界透露，该局正在制定“一城一策”的详细计划，随后将出台“因应地方实际”的法规，以此对房地产市场实施精确管理。
接下来，首开金茂府于2月2日成功获得项目预售许可，其精装修房起售价为2.9万元每平方米，最高售价更是达到了3.1万元每平方米。此事件影响巨大，该楼盘成为成都市首个预售单价超过三万元的楼盘，其最小户型面积超过一百六十平方米，起步总价大约在四百七十万元每套。
这可以看作一个征兆，往回看2017年4月，金茂曾以17160元/㎡（成都第二高价地）的价格，获得了成都武侯新区162亩商住用地，增值幅度达到了90%。作为成都高端房产的典型，首开金茂府的突然问世，使得当时成都房地产市场已经呈现狂热态势。许多房产项目在热销，很多中介四处宣传，并且频繁在社交平台上发布信息，声称“成都房价即将大幅上涨”、“现在不购房将来就难以购买到合适的房源”。
这种状况，使众多迫切需要住房及随大流买房的人感到十分不安，又重新掉进了难以摆脱的拉锯战中，这既源于对高成本土地购房的恐惧，也包含了对未来政策方向不明朗的忧虑，害怕限制购房措施放松会再次导致房价迅猛上涨。
“剪刀差”引爆万人抢房
当房产不再以实用价值为首要考量，反而被赋予更多投资潜力时，房地产投机便自然演变成一种高风险的交易行为。
地价不断攀升，部分区域新房与二手房价格差距巨大，引发成都居民生活节奏的波动，参与新盘抢购依然被认为是有利可图的买卖。
2018年10月，天誉的每平方米价格大约是2万1千元，一套房屋的总价超过300万元，因此它非常抢手，报名人数极多，中签的概率只有百分之三；反观2017年4月，中南公司在城北地区赢得了土地拍卖的第一名，但销售情况却非常冷清；2019年1月29日，中南海棠集因为没有人报名参加登记，最终决定取消摇号活动。
6月6日，位于成都东二环路的华润悦玺项目获得了预售许可，该楼盘推出了356套住宅，户型面积介于144平方米到155平方米之间，精装修的售价大约为17000元每平方米。公开信息显示，华润置地公司在2005年12月通过竞拍获得了原成都420厂的土地，这块地面积超过840亩，与如今的地价相比显得非常便宜。
华润置地多年来相继建成了华润二十四城多个住宅区以及万象城购物中心，华润悦玺项目就在这个区域里。根据链家提供的信息，这个新楼盘周边的二手房普遍价格每平方米超过两万，华润二十四城一期五月份的参考价格超过了每平方米两万二，而其他建成时间较近的几期住宅项目的价格达到了每平方米两万五。
新旧房价对比悬殊，华润悦玺迅速成为成都备受追捧的抢手楼盘，众多买家几乎不经深思熟虑就参与抽签购房，该楼盘的居住密度或许高达每平方米四户，管理成本也相当高昂，每平方米可能超过五元，然而在丰厚回报的诱惑下，这些关乎日常居住的要素已不再是买家优先权衡的事项。
证券时报·e公司记者观察到，华润悦玺在6月9日仅将样板间对公众开放了一日，由于参与登记者数量庞大，即便是想要参观一下装修完毕的样板间，排队等候的时间也接近两个小时。
最近有传言称，华润悦玺参与认购抽签的总人数是13344名，其中普通客户7786名（中签概率为1.18%），刚需客户5422名（中签概率为2.56%），棚改安置户136名（中签概率高达92%）。对此，华润悦玺的销售人员回应称，当前报名的人数大约在13000人左右，但部分购房者的申请尚未被审核通过，最终通过复审的人员名单计划于6月22日公布。
“豪宅”突袭开盘被玩坏
人们还在赞叹悦玺的时候，成都另一个被称为高端住宅区中心项目的仁恒滨河湾也获得了预售许可，其带装修的售价区间为18900至21500元每平方米。
据了解，仁恒在2009年就已经以每平方米五千元左右的价格取得了那块土地的使用权，并且至今最近一次发售房产是在2016年9月，所以它获得了“囤货大户”的称号。
证券时报·e公司记者获知，仁恒滨河湾此次发售房产总计207座，每座的面积均为185平方米。依据其披露的最低售价估算，此楼盘的入门价格高达350万元每套，对于成都地区，这已属顶级豪宅行列。自拿到开发许可那一刻起，仁恒滨河湾立刻变成公众广泛讨论的对象，众多意向买家争相关注，视其为此类高端住宅中的实惠选择。
链家最新统计表明，仁恒滨河湾二手房当前售价每平方米超过三万五千元，今年五月最终交易价格也达到了每平方米三万四千七百四十九元。这种价差高达一万五千元的现象十分突出，导致“买下即是巨额盈利”的说法迅速在本地微信平台传播开来，并且吸引了不少外地购房者在闻讯后赶来此地。依据3.5万元每平方米的二手房价格估算，购置一套仁恒滨河湾的新房，能够获得200万元以上的纯利润，而且后续还有继续增值的空间。
有路人透露，因为新旧房价差距巨大，即便中签机会渺茫，也有人被诱导去参与抽签活动，这种抽签的运气程度跟网上抢新股差不多，报名仁恒滨河湾新房的人数规模可能达到上万人，不过确切报名数量要等最终审核才能知晓。
时间慢慢过去，好几个购房群里人们的发言，从最初的高喊“买了就能赚钱”慢慢转变为“怎么才能买得成？要不要离婚？要不要卖房？”，气氛变得不对劲了，为了弄到仁恒滨河湾的房子，他们想尽了各种办法。
近期购房群出现不少消息，诸如，"洛杉矶四川同乡会已成立，三小时后首批28人将动身去往成都，参与仁恒的报名活动"，"有无成都棚改户考虑协议结婚以获取滨河湾摇号资格？提供协议并支付10万现金，该消息确有根据"，"仁恒滨河湾棚改名额有三个，可委托他人报名，请尽快私聊沟通"。”，当然这些都是网络传言，极有可能是网友所编写的调侃段子。
有网友想出新颖办法，透露仁恒集体出资购房方式：拿370万元一套房做示范，首期需付111万，剩下259万申请抵押贷款，每月需还1.6万；这笔买卖由三方共同承担，其中一方帮忙保管房产，大家根据各自投入的钱分得利益，房子转手时每平米至少卖5万；等持有产权到2025年，就能卖出，算下来每年能赚超过50%。
资金从东到西“填坑”转移
2016年下半年起，国内房地产市场出现显著上涨，西部大城市的房价表现尤为突出，形成了明显的价格洼地，其中重庆、西安等城市房价涨幅位居全国前列。
值得留意的是，2018年众多房地产商明显向三四线等中小型城市集中购置土地，到了2019年这些企业又重新流向一二线大都市，由此导致一二线大都市的土地交易变得活跃，各地房地产交易呈现短暂回暖的态势。
2016年至今，可以说是一段全国房地产市场的整体上涨期，单从销售总额的角度看，2016至2018这三个年度的全国房屋销售金额，要显著高于以往的许多年份。
从房地产价格分析，尽管国内许多城市在最近三年内经历了不同层级的上涨，不过以2016年10月启动的全新管理阶段为分界点，能够识别出两个截然不同的时期。
在此之前，东部城市的房价不仅绝对值很高，而且相对涨幅也更为显著。例如在2016年1至9月调控实施前，西部的成都这九个月的新房价格累计增长了6.46%，相比之下东部的无锡在2016年9月份单月的新房价格环比大幅上涨了8.2%，成都在这方面相形见绌。观察2016年全年新建房屋价格指数的增幅，合肥达到了46.16%，厦门为41.54%，南京为39.68%，无锡为35.53%，相比之下，成都仅增长了5.39%，同期重庆增长7.22%，西安增长6.99%（依据国家统计局发布的信息）。
随后，房地产市场进入第二个阶段，状况发生了显著转变。2016年10月往后，购房资金呈现出明显的由东向西的转移趋势，西部主要城市房价的低位吸引力十分显著，外地资金“低价抢购”的势头十分强劲。因此，西部主要城市房价整体开始逐步回升，以西安、重庆为代表的西部主要城市房价随之大幅上涨。
就当前房地产市场形势，长期关注房地产行业动态的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐，应证券时报·e公司记者请求，进行了深度访谈，阐释了本轮房地产市场的繁荣缘由、演变过程，并表达了本人对成都房地产市场的见解。
刘璐觉得，2019年房地产市场走势会出现明显不同，小城市房价面临持续下跌的风险，大城市房价则承受上涨的压力。未来，需要控制房价的城市要继续执行调控政策，并且要增加土地供应量，以此平衡土地市场的供需关系。刘璐多次着重指出，相关人员必须提升职业操守，如今成都房产市场平稳过渡的态势非常难得，所有市场参与者都应格外爱惜。
刘璐强调，西安在2016年10月之前的数年，房价保持稳定，甚至有所回落，然而自当年10月起，当部分城市实施调控措施后，西安房地产市场迅速攀升，并持续至今。
2016年10月至2017年底，西安新建房屋价格指数总共增长了大约15%，位居全国同期首位；那段时间，重庆新建房屋价格指数的增幅也超过了12%，位列全国第六；与此相似的城市还包括广西的北海市，安徽的蚌埠市，以及广东的韶关市。
2016年，西部城市的房地产市场经历了显著变化，摆脱了此前数年增长乏力的局面，实现了全面复苏。这一时期的房价上涨幅度，不仅超越了房价起点较高且调控政策更为严格的东部城市，还呈现出更为强劲的发展势头。
不过就全国房产市场整体而言，刘璐指出，一方面这说明西部城市房产市场的“价值重估”，毕竟多数西部城市的经济状况良好，房价不该比东部同等经济水平城市低得那么多；另一方面，这也显示全国购房资金正从东向西的“填补”转移，毕竟这些西部城市同期房价的涨幅远超当地GDP、人口、产业等经济“基础条件”的增长。
过早被调控新旧房价“倒挂”
2016年下半年那之前，一些在成都置业的民众认为购房不划算，由于这些年成都的房产市场增值幅度明显不如东部同等经济体量的城市。
刘璐提到，部分购房者在2007年购置的新居，长达十年时间未能实现盈利，然而参照西安与重庆的情况，可以发现那个时期西部城市的房地产市场普遍表现疲软，因此成都的楼市状况并非特殊情况。到了2016年下半年，成都的房地产市场逐渐显露复苏态势，一个关键性事件是当年的“6.29”土地拍卖会，这表明外地资本开始进入成都。紧接着，成都城南区部分房产的标价陆续上涨，不过整个城市的情况依旧比较稳定。
现在却出现了状况，2016年下半年，由于城南部分房产变得热门，成都的房地产市场显现出若干反常的迹象，引起了公众的高度注意。这直接造成在随后全国实施的严格楼市管控措施里，成都被划定为“重点”城市，但事实上彼时成都的房价仅刚开始呈现上涨的态势，这一点可以参照早先提到的成都与无锡的情况。
刘璐认为，成都楼市诸多问题，其根本原因在于，一些城市过早成为热点，并实施严格调控政策。
他接着说明，这些问题自2017年起日益显著，当诸多先前（2016年下半年以前）呈现“滞胀”态势的城市房价急剧上涨时，同期的成都新房价格指数却降低了2.87%。在二手房交易领域，同期成都的房产价格显著攀升，由此造成了一个严重后果，即新房与二手房价格出现显著差异。
刘璐多次指出，不能只关注成都某个城市或某个房产项目的情况，这种做法存在片面性，只有结合当前房地产市场的大形势以及西部所有城市的楼市状况来分析，才能得出更客观公正的结论，这些价格差异悬殊的现象最终在2018年5月集中爆发，由此又形成了另一个房地产市场的重要转折点。
2018年成都“5.15”楼市相关政策出台后，对投资性购房行为产生了显著影响，随后成都二手房市场价格出现下滑，这被普遍认为是政策导向与市场因素相互影响的产物，毕竟价格高位运行后有所回调也属常见现象。可以清晰观察到，2018年5月之后成都新建商品房的定价机制进行了优化，展现出更强的弹性特征，也就是说土地获取成本与最终售价之间的关联度有所提升，针对高价地块的调控力度明显减弱。
中介推波助澜行业需加强自律
刘璐向证券时报·e公司记者透露，自2018年5月下半月始，成都房产市场逐步实现平稳过渡。二手房价格自然回落，新房因限价政策调整变得灵活，价格有所上扬。两者之间的价格差距逐渐缩小，“价差倒挂”现象在一些地段乃至完全消失。
当前新房与二手房的价格差距不再显著，投机性购房的客户数量明显减少，同时完全中签的新房项目也日益增多。刘璐指出，“5.15”政策实施之后的一年里，成都的房地产市场确实显现出不少令人满意的现象，具体表现为市场状态更加趋于稳定。成都的房地产市场当前面临的困境，其他城市也存在类似情况，只是成都采取了更早的干预措施，相比之下西安和重庆等城市则相对滞后，这种提前施加的调控政策对成都造成了影响，成都的相关行业应当从中获得启示并加以反思。
仁恒滨河湾的热销情况引起关注，刘璐称，这两个楼盘的处境比较罕见，周边地块大多提前很久就进行了出让，基本上都是十年前获得的土地。攀成钢片区的平均楼面价格大约在四千到五千元每平米之间，而该地段当时最贵的楼面价格达到了七千六百元每平米。因此，若依据楼面地价来设定价格上限，那么该区域内项目的售价就不会过高，巨大的价格差异会招致投机行为，这其实十分常见，华润悦玺也有相仿的情形。
刘璐指出，像这样很早获得土地的项目已经不常见了，现阶段成都市场上销售的新房，主要来源很可能是2016年及之后拿到的地块。事实上，随着成都楼市持续平稳发展，新旧房价差距显著缩小，这种状况对投机购房者缺乏足够的诱惑力。因此，成都多数楼盘的预售签约率会比较平稳，这或许将成为成都未来新房市场的一种普遍现象。
此类现象更加表明，国内房地产市场正出现显著差异，不仅城市与城市之间的市场表现差距拉大，就连同一座城市内部各个板块的行情分歧也愈发明显。刘璐认为，成都房地产市场的不均衡加剧是毋庸置疑的，同时此次显现出的若干弊端需要引起关注。
刘璐同样留意到，网上出现某些中介计划凑钱进行房产投机的情况，这个现象十分值得重视。尤其是中介领域，近些年几乎每当成都的房地产市场成为全国关注的中心，背后都有中介人员的助推作用。但实际上，中介行业与所在城市的房地产市场是一种直接的相互依存状态；市场行情好，中介的业务才会兴旺，市场遭遇挫折时，中介的处境也会艰难。
成都的房地产市场出现当前困境，与部分中介机构虚浮的营销手法及非理性的市场炒作有密切关系。行业内部约束机制的缺失，是造成这一现象的关键因素，它使得一些表面上看是孤立的事件，最终累积成了整个市场层面的危机。刘璐着重指出，业内人员必须提升职业操守，如今成都房产市场平稳运行的态势非常难得，所有市场相关方都应格外珍惜，这关乎到购房者的切身权益，也关系到每一个人的根本利益。
自2018年起，成都多次揭露房地产商与中介的违规乱象，同时针对相关单位及人员实施了惩处措施。
最近，成都市住建局的负责人也向外界透露，成都打算显著增强对房地产市场的监管，坚决惩处房地产公司以及中介机构的不法举动。
