信心，比黄金还重要！
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但用来形容当下的中国楼市，却也贴切！
终究，疫情肆虐、酷热难耐、严格封控、地震频发，这些因素给各地居民带来了极大的心理压力和现实挑战，普通人的失业问题也因此愈发严重。
谨慎花钱少消费！成为老百姓的新信条。
存款增长势头迅猛，在前七个月的时间里，居民部门人民币存款总量激增，新增额接近10万亿元，这一增长幅度比去年同期高出3.9万亿元。
房地产市场销售情况持续走低，在前七个月的时间里，住宅的销售额减少了27.1%。同时，商品房的销售额达到了75763亿元，但同比去年下降了28.8%。
房地产是不是不行了？
房子还能不能买？
楼市还会不会好？
引用一位经济学家的观点，房地产在短期内受金融因素影响，在中期受土地成本制约，而在长期则取决于人口状况。以金融激励为短期视角，以土地成本为中期考量，以供求平衡为长期标准，审视我国房地产的现状，究竟处于哪个发展阶段呢？！
房地产，是否已经驶出至暗时刻？
01
市场：从上海来看，并没有那么悲观
全国楼市销售数据呈现下降趋势，这一现象确实存在，但它并不能全面反映房地产市场的真实情况。
根据国家统计局公布的数据，7月份，一线城市的新建商品住宅及二手住宅的销售价格同比分别增长了3.1%及0.9%；而在二三线城市，整体销售价格呈现下降趋势，特别是三线城市，新建商品住宅和二手住宅的销售价格同比分别下降了3.2%和3.9%。
从价格上看，一线仍在上涨，三四线中的主要城市，跌幅也不多。
而一线城市中的上海，不单价格没跌，量也没怎么减少。
我们都知道，上海四五月份经历了两个月的静默居家期。
尽管如此，在1月至8月期间，上海的新房成交总量依然达到了55331套，尤其在疫情之后的七八月份，销量更是突破万套大关！
8月份，上海二手房的成交量大约为19500套，尽管这一数字略低于七月，但接近两万套的量级。
所以，分化才是中国楼市的现状，以及长期趋势。
上海的房价与成交量总体保持稳定，即便是在疫情的影响下，以上海为代表的一线城市，民众的购房热情依然高涨，并未受到明显阻碍。
即便不能仅凭购房的热情来衡量，实际上，困境并不能阻挡那些真实需求的刚性需求。在2022年，上海超过四成的房产依旧面临着激烈的竞争（需通过积分制来获取）。
中国的未来，实为城市群的发展前景，长三角、珠三角、京津雄、长江经济带、成渝城市群等，这些区域才是绝大多数人的未来所在。在这些城市圈的核心城市，房价几乎没有出现下跌，而在数量上，下降的幅度也并不大。
然而，在1至7月间，商品住宅的销售额确实减少了28.8%，这难道还不算是一个相当糟糕的数字吗？
对此，我们可以做一个形象的类比，就好比一位身高一米八的魁梧男子，体重从200斤减至150斤，尽管体脂有所减少，但他的骨骼和肌肉依然保持健康。
那商品房会不会持续减下去呢？
为了探讨这一问题，我们必须从多个角度对供需关系进行深入剖析，这样才能明确楼市能够保持多大的规模，以及何种规模可视为中国楼市的底部水平。
02
供应量不足：新开工面积已触底！
8月底，万科集团董事会主席郁亮出席了中期业绩发布会，并向业界重申了其对市场的信心。他坚信市场已触底，尽管复苏过程较为平缓且缓慢。
他以实例说明，目前市场上的存量住宅，依照自然更迭的速率，每年需淘汰约10亿至11亿平方米，而在一二线城市中，这一数字更是高达3亿平方米。
当前新开工项目的减少幅度表明，新建住宅的供应量尚不足以满足自然淘汰的需求，更不用说考虑到居住条件的提升和人口密集度的变化了，所以，显而易见，目前的市场价格显然偏低，且这种状况不可能持续下去。
郁亮说的对么？
看统计数据！
依据国家统计局公布的数据，2022年首七个月住宅新启动建设的面积达到了55919万平方米，以此趋势推算，全年的住宅新开工面积预计约为9.59亿平方米，的确未达到十亿平方米的规模。
而住宅的自然更新，确实需要十亿平方米么？
毛坯房住宅的验房单通常标明的设计使用年限为50年，这一规定源自《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）的第8.1.2条款，以及附录E中对工程设计使用年限的相关规定。
结构工程设计使用年限不低于50年！
因此，五十年几乎可视为一栋住宅更换的最低时限，然而在城市的实际运用中，大多数住宅在五十年内便已拆除。
中国城市有多少面积需要更新？
依据2020年末第七次全国人口普查的数据，我国城市居民的人均居住空间达到了36.52平方米（此数据仅针对居住在普通住宅中的群体），考虑到2021年我国城镇人口达到了9.14亿，城市化率达到了64.72%，那么在城市中，需要更新的住宅面积总计达到了333.8亿平方米。
若住宅的更新周期为50年，则每年需对约6.68亿平方米的住宅进行改造；若更新周期缩短至40年，则每年需改造的住宅面积将增至约8.34亿平方米；而若更新周期进一步缩短至30年，则每年需改造的住宅面积将高达约11.13亿平方米。
显而易见，郁亮主席的规划是基于30年的住宅更新周期来制定的，这种计算方法在现阶段看来尚无显著偏差。然而，展望未来，住宅的更新周期有可能延长至40至50年。随着更新周期的拉长，每年需更新的住宅比例也将相应减少。
然而，在城镇化进程的推进和人均居住空间扩大的背景下，届时全社会的住宅存量面积也将相应增长，即便住宅更新需求的比重有所下降，整体规模仍将保持在约10亿平方米的水平。
所以，从新开工面积上看，房地产今年确实已经大致触底了！
这是关于住宅改造的供需关系原理，然而，若持续需求减少，那么房地产市场规模是否会相应减小呢？
03
需求量稳定：出生人口下降与毕业生增加
毕竟，长期看人口，看的就是长期需求。
人口构成楼市长期供需的关键因素。在我国，新生儿的增长遭遇了瓶颈，这一点大家应该都有所了解，此处就不再详细阐述了。
但另一方面，我们已经论证过的一个结论：
房地产长期看人口，实际上并不准确。
城市的发展，从长远角度考量，关注人口不如关注人才，这是因为购房的主力军主要是那些拥有本科、硕士、博士学位的高等教育群体，而且他们大多处于35岁以下的青年和中年阶段。
人才的增长，意味着购买力的增长。
而新进城的人才是不是在增长呢？
2022年毕业生1076万！创了历年新高！
因此，就近期刚需市场的供需状况来看，刚需人群的总体规模并未缩减，只是由于就业的不稳定性、资金短缺以及对房地产市场未来走势的不确定性，刚需群体暂时抑制了他们的购买欲望。
然而，若房价上涨幅度趋于平缓，不再出现大幅攀升，那么对于有刚性需求的群体来说，他们能够恢复到近几年水平的购买力，这一点还是值得期待的。
近年来，在环境方面，我们看到了房价不再过热，价格趋于稳定，这一趋势正逐步引导市场走向规范和优化。
04
购房环境改善：土地、金融与政策规范
房子涨幅能不能更温和，目前已经肉眼可见了。
自实施遏制房价过快上涨的政策以来，土地市场、新房销售以及二手房交易环节均致力于营造一个房价稳定、不出现剧烈波动的购房氛围。
自2021年第二批次土地拍卖结束以来，全国范围内的土地拍卖溢价水平普遍得到了有效控制，大多维持在15%以下，其中不少地块更是以最低价成交。
若此土地拍卖溢价的上限规定固定为15%，并普遍实施不进行调整，则多数城市的土地溢价水平将不会超出10%，并且，在相关部门未提高拍卖底价的情况下，土地价格在目前及今后都将受到有效监管和控制。
住宅成本并未显著增加，因此其价格亦未出现大幅上涨。不仅如此，上海、北京等众多城市已实施了房地产联动定价机制，这一举措有效地对新房价格进行了源头管理。
在二手房市场，我们采取了措施遏制了经营性贷款和学区房炒作的潮流，同时对二手房交易实施了规范化的管理，诸如深圳实行的三价合一政策，以及上海实行的房屋核验价制度等。
短期看金融，从金融上看，利率已经驶入全国历年来的低谷。
LPR利率降至4.3%，此举措导致众多地区房贷利率下调至4.1%。至8月底，全国已有33个城市实施全国房贷利率最低标准，而30个城市的主流房贷利率亦与全国下限持平。8月份，我国全国首套房贷款的平均利率达到了4.39%，较上个月下降了3个基点；而二套房贷款的平均利率则为5.10%，较上个月下降了1个基点。这些数据由360数字科技研究院提供。
该利率几乎触及了历史最低点！此外，在近期内，这一趋势预计还将持续。
此外，众多地区提高了住房公积金贷款的上限，使得在3.25%的利率下，借款人能够贷得更多资金。同时，珠海、潮州、唐山、石家庄等城市实施了“一人购房全家支持”的举措，允许家庭成员提取公积金用于支付购房首付以及偿还贷款。
政策对购房者的支持力度颇大。例如，在苏州、南京、无锡等地，只要还清首套房和第二套房的贷款，即可享受首套房的贷款资格；此外，还有众多地区实行两成首付和契税的减免政策。
大家最关切的烂尾楼，也出台了多项政策防止楼盘烂尾。
西安市五部门共同出台《防范商品房延期交付增量问题的措施》，其中规定：
在商品房项目主体结构验收完成之前，累计投入的重点监管资金不应超过总投资的50%；在竣工验收完毕之前，投入比例不应超过95%；在竣工验收备案完成之前，投入比例不应超过99%；不动产首次登记办理完毕后，方可提取剩余的1%。对于7层及以上的建筑，在总层数达到1/3和2/3之前，累计使用重点监管资金的上限分别为总投资的20%和35%。
郑州果断下达了军令状，并发布了《关于印发的通知》，该通知是关于郑州市“全力奋战30天，确保全市停工楼盘全面恢复施工”保障交楼专项行动的实施方案。目前，对于烂尾楼问题的解决工作正在逐步向好的方向发展。
从供需分析来看，目前房地产的开工面积已接近最低点，未来开工面积预计将有所上升；与此同时，刚性需求实际上并未显著减少，它们更多的是处于潜伏状态。
从土地拍卖的市场环境分析，土地价格上涨推动房价上涨的趋势得到了一定程度的控制，预计未来房地产市场将趋向稳定，为有购房需求的群体提供了一定的缓冲时间。
在金融工具方面，该利率4.3%已创下历史新低，且在短期内大幅下降的可能性较低，这对购房者的积极性产生了显著提振。
从制度层面来看，相关部门正致力于推进烂尾楼的处理工作，同时，也在逐步放宽购房和销售的限制，此举无疑为房地产市场注入了更多的活力。
房地产市场的大船已渡过最困苦的时期，正朝着实现住有所居、避免炒作、稳定发展的美好未来迈进。
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