上海楼市 李贝贝/摄
华夏时报网站为www.chinatimes.net.cn, 记者李贝贝, 来自上海, 进行了相关报道
虽然九月销售表现良好，但十月份上海房地产市场未能达到预期目标。根据上海中原地产提供的信息，十月份上海新建商品住宅成交面积仅为53万平方米，与上月相比大幅度下滑58.4%，和去年同期相比也显著降低了42.6%。另外，二手房市场也陷入停滞状态，高端住宅的挂牌数量持续增加，甚至出现了部分高档房产被卖出的现象。
十月份因为国庆假期，交易量通常会比九月少一些，这是常见情况，然而今年十月交易量几乎只有九月的一半，表明市场依然疲软，11月9日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时谈到，今年“银十”交易表现不佳，对市场信心造成了打击，特别是接近年底，按照惯例，交易量会进入一个持续萎缩且波动的阶段预计后续成交即便略有反弹，但仍处于“清淡”格局。
二手房议价空间扩大
诸葛找房统计表明，今年十月，上海二手房待售数量达到十万五千零三十六套。近期市场调研时，《华夏时报》记者获知，受市场“倾向于上涨、回避下跌”的犹豫心态影响，上海二手房的商议余地明显变大，许多房源的公示价格有所下调，个别房源更是连续降价。
错过了六七月份的好时机了。一位闵行莘庄奥赛花园的业主对《华夏时报》记者说，因为要更换房产，两个月前他将自住的三居室挂到了市场上，最初标的价格是1100万元。他原本以为今年疫情放开之后上海二手房交易会很活跃，自己这套房子楼层好又装修得很精致，应该能迅速脱手。但结果让他感到意外，这套房子并没有像他预想的那样受到热烈追捧。
为了加速交易进程，房主在代理人的建议下多次降低销售底价，现阶段该物业的公示价值为九百九十八万元人民币。即便价格已经大幅压缩，两个月期间，尽管分别与几位意向客户进行过会谈，但双方在价位上始终无法取得共识。这套房产同时在好几个房产平台上市，然而从十月份开始，带看次数较之前大幅度减少，甚至周末两天都无人问津，房主因此感到十分不安。
与二手房东相比，购房者的心态更为从容，一位“刚改”客户高先生向《华夏时报》谈道，他正在寻找需要换置的房产，但现阶段并未急于成交下一套：他打算继续寻觅，因为当前市场上待售的二手房数量不少，愿意商议价格的卖方也相对较多，他期望能找到性价比更优的选项。
市场观望氛围日益浓厚，让刚结束的上海“银十”显得格外冷清。链家研究院的监测信息表明，10月份，上海二手房交易量下滑至1.6万套，比9月份减少了11%；成交总额为539亿元，与上月相比也降低了11%。
最近新闻传出消息，部分升级型房产开始显现价格下调，更有高档二手房出现“贱卖”现象，还有富豪业主出高价钱“招募”买家。以浦东的翡翠滨江作为参考，该楼盘位于高端住宅区，《华夏时报》的记者发现，通过诸葛找房APP查询，该项目一期中一套314.9平方米的房产，于今年10月22日首次发布售价为5380万元，随后在10月31日，房主将标价调整为4999万元，仅仅经过8天的时间，价格就下降了381万元。
要指出的是，顶级豪宅的售价下调现象并非常见情形，比如，先前提及的翡翠滨江项目的第一与第二期合计有二十五处房产进行公示，其中，仅有这一处房产价格有所回落。
相比之下，老旧小区才是房价调整的主要因素。以浦东最出名的“三学区”梅园五、六街坊为例，它拥有显著的学区资源优势，因此近年来房价增长非常迅猛。2020年底到2021年初，这个小区的挂牌单价达到了每平方米20万元，一套50平方米的小两居室的售价甚至达到了千万级别。然而，在贝壳找房等平台上，梅园小区当前的挂牌单价已经下降到了每平方米13万元左右。
10月上海新房成交金额创年内新低
上海“银十”二手房交易量减少的缘由，许多业内专家对《华夏时报》记者谈道，今年上海市新建商品房发售数量激增，吸引了众多原本打算购买二手房的客户。
十一月四日，上海市房地产经纪行业协会秘书长陈亮对《华夏时报》记者等媒体透露，二手房受限于评估价偏低的状况，使得购买者的支付能力出现减弱。上海在新房供应环节投入了大量精力，新房价格与周边二手房存在一定差距，所以拥有购房资格的民众更倾向于选择新房购买。陈亮这样说明。
11月8日，上海中原地产市场分析师卢文曦也提及，今年7月和8月二手房交易量均超过2万套，9月交易量为1.8万套，9月底市场出现观望心态，需求逐步得到满足，同时10月份假期因素影响，成交量有一定程度减少。卢文曦对《华夏时报》记者表示，从新房和二手房市场的整体数量来看，和去年相比没有显著减少，只是市场的构成出现了转变，他举例说明，原先市场上新房和二手房的成交比例可能是三比一，在构成发生改变后，这个比例或许会调整为二比一，新房的成交数量因此有所增加。
近年来，不少上海购房者在“打新”中寻找机会，这主要是因为新房与二手房价格出现反常现象，同时无需支付中介费、契税等额外开销。以“刚改”购房者高先生为例，他向《华夏时报》记者坦言，尽管自己购买新房的主要目的是为了孩子的教育问题，但新房本身的性价比确实很有吸引力，如果未来有条件，他也会关注合适的新楼盘。
但是，参照二手房市场的表现，今年十月份上海新建商品房市场的活跃程度也显著降低，呈现降温态势，克而瑞上海方面表示，依据CRIC的监控信息，2022年十月份，上海新建商品住宅的供应体量是73.19平方米，与去年同期相比减少了29.28%，和上个月相比也减少了42.38%；成交总额达到349.35亿元，与去年同期相比降低了26.62%，和上个月相比也降低了51.46%。在非疫情导致停顿的两个月期间，交易总额创下今年最低纪录，克而瑞上海指出。
克而瑞上海表示，市场行情趋缓，买方观望情绪升温，这一现象源于两个方面，一方面是市场本身步入低迷，另一方面是全国经济形势走弱引发连锁反应，当人们收入预期受到影响时，购房决策会变得更加审慎。
十月份，由于市区优质楼盘和热门房源的投放量有限，同时外环以外及郊环以外的房源供应有所提升，导致“抢新盘”的火爆程度有所缓和。十一月九日，上海链家研究院的首席分析师杨雨蕾在接受《华夏时报》记者采访时表示，许多计划出售房产的客户，可能不会急于处理手中的房产，当买卖双方都采取谨慎态度时，整个交易过程的时间也会相应延长。
杨雨蕾补充说明，依据链家研究院的观察记录，今年下半年往后，整体交易价格保持稳定，购房者的决策更为审慎，交易双方协商的余地有所增加。第六批次目前基本还处在预先订购环节，十一月份会逐步开始发售，估计届时发售的房屋数量会持续上升。杨雨蕾这样说明。
卢文曦分析，上海10月份新房成交，因供应量上升，交易量有所回升，但整体市场表现，主要依靠个别楼盘的火爆带动，缺乏广泛的市场热度，未能形成多点并进的态势，且在10月的四个星期里，新房交易量持续低迷，均未突破20万平方米的标准水平，由此可见，市场再次陷入沉寂。年底将近，鉴于市场前景不甚明朗，消费活动可能再度变得审慎，这是卢文曦的看法。
