二手房交易税费
一、买卖过户税费
1、买卖过户税费（住房）
2、买卖过户税费（商办及车位）
二、持有税费
3、房产税（个人产权住房）
（1）相关规定
上海市颁布了《关于部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》（沪府发〔2011〕3号）。
上海市地方税务局发布的《本市个人住房房产税征收管理相关事宜的通告》（编号为2011年第1号）。
上海市人民政府发布《关于将〈上海市实施部分个人住房房产税试点暂行办法〉的期限予以延长的通告》（沪府规〔2020〕33号）。
（2）重点梳理
自2011年1月28日起施行的规定明确指出，所有在此日期之后购置的住宅都将纳入房产税的征收范围。
应税住房对象包括：上海本地家庭在上海市新购买的、属于该家庭拥有的第二套或更多套数的住房；以及非上海家庭在上海市新购买的住房。
对于上海市民而言，若新购的住房是他们名下唯一住所，则可享受房产税的豁免；而对于其他群体，新购的住房普遍需要缴纳房产税，除非他们能够满足特定的免税条件。
新购置的房产不包括因婚姻而自然增加的房产数量、婚内夫妻姓名变更、遗产继承或赠与等情况，这些情形下不征收房产税；然而，即便是通过上述方式获得房产，这些房产仍会被计入个人名下的房产套数，进而影响今后购买房产时需缴纳的房产税。
上海市民在购置新住宅后，若在一年内处置掉自己原有的唯一住所，并且新购的房产已经缴纳了房产税，那么这部分税费是可以申请退还的。
计算公式：
自纳税人获得相关住房产权的次月开始计算，征收周期为年度，若不满一年则按月度进行计算。
当年度的应纳税款需在每年的12月31日之前全部结清。若未能在规定时间内足额缴纳，则从次年的1月1日起，每日需按0.05%的比率额外支付滞纳税款。
缴税注意事项请参考《2024年度个人住房房产税缴纳相关提示》一文，具体查阅路径为：访问上海市税务局官方网站，进入“新闻动态”栏目，再点击“专题专栏”，找到“个人事项”下的“个人住房房产税试点专栏”，最后在该专栏中查阅相关依据。
（3）房产税查询及缴纳
（4）各区房地产交易中心税务窗口及个人住房房产税专窗
（5）常见免征条件
（6）房产税重新认定及退税
4、房产税（商办及公司产权住房）
（1）相关规定
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）
《上海市房产税实施细则》（沪府发〔1986〕129号）
上海市人民政府发布了一则关于调整本市房产税中房产原值减除比例的通知，该通知编号为沪府规〔2019〕5号。
《国家税务总局发布的有关房产税及城镇土地使用税政策的具体规定文件》（编号为国税发〔2003〕89号）
上海市税务局发布的《国家税务总局上海市税务局关于实施税种综合申报的通告》（编号为2020年第3号）
（2）计算公式
（3）起征日期
购买新建成的住宅，从房屋交付使用的下一个月开始，需缴纳房产税以及城镇土地使用税。
购买二手房后，从纳税人获得相关房屋产权证明证书的下一个月开始，需缴纳房产税及城镇土地使用税。
（4）纳税期限
纳税人需按季度进行申报和缴纳，必须在每个季度结束后的十五天内完成申报和税款的缴纳工作。
5、城镇土地使用税（商业及公司产权住房）
（1）相关规定
《上海市人民政府关于印发的通知》（沪府规〔2019〕6号）
上海市税务局发布的《本市城镇土地使用税纳税等级的具体范围及缴纳期限的公告》（2019年第1号）
（2）计算公式
（3）起征日期
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起 计征房产税和城镇土地使用税。
购置存量房，自纳税人取得应税房屋产权证书之次月起 计征房产税和城镇土地使用税。
（4）纳税期限
纳税人需按季度进行申报和缴纳，必须在每个季度结束后的十五天内完成申报和税款的支付。
三、赠与及继承
6、赠与
（1）赠与过程中的税费
（2）受赠之后再次出售时卖售人名下税费
2022年，AB二人作为爷孙关系，共同购置了一套非普通住宅。其中，A拥有30%的产权份额，而B则拥有剩余的70%。到了2023年，A决定将自己所持有的全部份额无偿转让给B，从而使得B成为了该房产的唯一产权所有人。到了2024年，B决定将这套房产出售，但由于未满五年，过户过程中需要缴纳的税费中，个人所得税的计算方法如下：
自行购买的70%股份，可以选取以下两种计算方式：一是采用（a）(计税价格减去本手增值税)乘以2%的公式；二是采用（b）(计税价格减去原始购买价格、原始购买契税、本手增值税及附加税、合理费用)乘以20%的公式。在计算时，可以先对全部股份进行计算，然后将得到的金额乘以该部分股份的70%。
取得的30%份额赠与所得：仅适用于(计税价格减去原始购买价格、原始购买契税、本手增值税及附加税、受赠时受赠人名下税费)乘以20%的计算方法。可以先对全部份额进行计算，然后将得到的金额与这部分份额的30%相乘。
7、继承
（1）继承过程中的税费
（2）继承之后再次出售时卖售人名下税费
2023年，A不幸离世，B依法继承了A的全部产权份额，从而成为该房产的唯一所有者。到了2024年，B决定将这套房产出售，由于未满五年，过户过程中需要缴纳的个税，其计算方法如下：
①自己买入的70%份额：可选择适用（a）(计税价-本手增值税)×2%的算法，或（b）(计税价-原购价-原购 契税-本手增值税及附加税-合理费用)×20%的算法。可先按全部份额计算，所得金额再乘以这一部分的份额70%
继承所得的30%权益，仅能按照（计税价值减去原始购买价格、原始购买契税以及本手增值税及附加税）的结果乘以20%的公式进行计算。在计算过程中，可以先对全部权益进行估算，然后将得到的金额与该部分权益的30%相乘。
四、其他
8、换购住房个税退税
（1）相关规定
《国家税务总局发布的针对居民更换住宅所涉及的个人所得税政策及相关管理事宜的公告》，编号为2022年第21号。
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于继续执行支持居民购买新住房有关个人所得税优惠政策的通告》（编号为2023年第28号）。
（2）适用条件
限于住房，商办类不适用；
限于个人，企业不适用；
所售住宅须位于购买者所在城市，且其交易时间（以个人所得税缴纳日期为准）与购买时间（二手房以契税缴纳日期为准，新房以网签日期为准）均须落在2022年10月1日至2025年12月31日这一时间段内，同时，新购住宅的购买时间应在出售住宅的时间之后，且不超过一年。
在出售住房的同时，必须同步购买等量的新住房，具体比例要求为1:1；若出售了两套住房而仅购买了一套，则个人所得税的退还仅限于其中一套。
（3）退税金额的计算方式
新购金额≥售房金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个税；
若新购房产的支出低于出售房产所得，那么应退税款可按以下公式计算：即应退税款等于新购房产支出占售房所得的比例，再乘以原住房转让时已缴纳的个人所得税金额。
注意：
若售房所得、新购房产的支出与核定的应纳税金额存在差异，则应依照核定的应纳税金额进行计算。
售房金额、新购金额均不含增值税。
2022年12月，A出售了一套房产，成交价为240万元，并为此支付了个税4万元。到了2023年5月，A在同一城市购置了另一套房产，成交价为300万元。由于新购房产的金额超过了出售房产的金额，A因此可以申请退还之前缴纳的全部个税，即4万元。若A单位新购金额达到150万元，那么它能够申请的退税金额将计算为150万元除以240，再乘以4，结果为2.5万元。这里所提到的金额均假设为不含增值税的价格。
若涉及多人共同拥有的住房的出售或新购，需依据每个纳税人所持有的产权比例来决定其应承担的房屋售价及购置款额。
AB共同拥有一套住宅，各自享有50%的产权份额。在2023年的1月份，他们以200万元的价格将该房产出售，各自支付了2万元的个人所得税。在同年五月，A于该城市以150万元的价格再次购置了一套住宅。在申请退税的过程中，A的现有住房的转让价格为200万元的50%，即100万元。而新购房产的金额则是150万元。据此计算，A的退税金额等同于已缴纳的个人所得税，总计为2万元（前提是上述价格均未包含增值税）。
在B与他人共同出资购买的那套价值200万元的住房中，B拥有40%的产权。当B申请退税时，其已转让的住房价值为100万元（即200万元的一半），而新购住房的价值为80万元（即200万元的40%）。据此计算，B可获得的退税金额为1.6万元，该金额是根据新购住房金额与售房金额的比例，再乘以已缴纳的个人所得税得出的（假设此计算未包含增值税）。
（5）退税操作
退税前提：
① 所售住房应已办妥新产证
新购置的二手房需已支付相关契税并办理了新的产权证明，而对于新房，则需确保已完成了网络签约手续。
受理机构：售房时房地产交易中心税务部门；
所需资料：
①《居民换购住房个税退税申请表》
② 纳税人身份证件
③ 现住房的房屋销售合同
新购置的住房若是二手房，需提供房屋销售合同、不动产权证书以及相应的复印件。
⑤ 新购住房为新房的，网签合同及其复印件；
退税账户：退税至卖方账户，与售房时谁实际缴纳个税无关；
退税周期：从申请到到账大概3-6个月；
对于新购置的住房，若其交易合同被取消、废除或判定为无效，相关当事人需在次月的15号之前，主动将已退还的税款退还给税务机关。
