不久前，我们对上半年在上海市场上销售情况较好的住宅项目进行了深入剖析，而今天，我们将探讨那些销售不畅的楼盘所具备的共同特征。
上海房地产市场存在一个奇特的现象，即每售出两套新房，其中就有一套处于滞销状态。在今年1月至6月期间，上海共计推出了151个新盘，然而，其中70个新盘的开盘认筹率甚至不足一半，直接导致了滞销。更有甚者，有54个楼盘因无人问津，不得不取消摇号环节——这是因为按照规定，认筹率若低于5%，则必须取消摇号。
滞销盘长啥样？
审视房价。即便在高价位房源中，也有难以售出的，例如翎翠滨江，其平均售价超过10万元，上半年推出262套住宅，但仅售出18套。然而，多数滞销房源位于郊区，特别是那些平均售价不足6万元的楼盘，这类房源占据了滞销总量的七成。以奉贤区的奉发贤荟悦邸为例，在开盘前就遭遇了“无人问津”，甚至无需进行摇号。
为啥郊区新房没人买？
1. 配套太差，生活不方便
众多郊区的住宅小区附近既无地铁设施，又缺乏商业中心，而学校与医院更是极为罕见。以临港、惠南等地为例，新建的住宅楼群众多，然而，对于上班族而言，每日往返于家和公司之间，耗时两三个小时，这样的生活节奏实在难以承受。
2. 二手房更划算
郊区的新房价格竟然超过了周边的二手房！在松江新城，新房的售价已经达到了4.8万元每平方米，然而，周边那些次新的二手房挂牌价却只有3.5万元。在相同的位置，购房者自然更倾向于选择现房，因为它们价格更低，税费也更少。
3. 房子造得不对路
开发商竭力打造90至110平方米的“标准三房”，然而库存积压已达2.5万套。对于有购房需求的家庭来说，要么觉得价格过高，要么觉得空间不足。以松江新城为例，普通民众最渴望的是90至120平方米的三房，但市场上实际供应的此类房源不足四分之一。
也有例外：这些郊区盘卖得动
并非所有郊外地区都遭遇不幸。例如，浦东的唐镇得益于张江和金桥的产业辐射，其二手房的单价已攀升至10万元；徐汇区的华泾板块因地铁的开通和名校分校的设立，吸引了众多购房者争相购买；闵行的七宝镇凭借其商业和学区优势，房价依然坚挺。简而言之，那些拥有产业、交通和学校的郊区，依然能吸引到愿意买单的消费者。
开发商急了：打折送钱、改户型
销售不畅时该如何应对？选择降价策略！在临港，有楼盘推出95折优惠并返还数万元现金，而惠南的璟澜湾更是宣称首付仅需26万元起。更有开发商在思考如何调整户型设计：增设三个阳台、全面采用飘窗设计，以此来间接增加使用空间，使消费者感到物有所值。
未来能翻身吗？
短期内，郊区的库存压力依然显著。全市共有6.1万套新房待售，其中近八成位于外环之外，若要全部消化，至少需要一年以上的时间。然而，从长远角度来看，情况并非全然不容乐观：政府正在逐步减少土地供应量，去年郊区的土地拍卖面积已经减少了近一半。随着土地供应的减少，未来新房的供应也将相应减少。此外，随着五大新城规划的实施，配套设施不断完善，市场有望逐渐回暖。
上海购房者精明得很，手中的资金有限，自然会选择性价比高的房产。若开发商依旧沿用以往在郊区开发“标准住宅”的策略，恐怕真的需要认真考虑未来的发展方向了。
