自从上海逐步放低限购门槛后，环沪楼市热度下降明显。
环沪地区划分为七个主要区域，这些区域的房价降幅各异，究竟哪个区域跌幅最大？哪个区域房价相对稳定？这样的排名又是怎样的呢？
让我们来听一首“环沪七子之歌”吧。
启东的房价跌幅达到了71.27%，这一数字在环沪地区的房价跌幅排行榜上高居榜首，稳坐TOP1的位置。
为啥启东的房价跌幅这么大？
启东地区跌幅最显著的并非寅阳镇的恒大海上威尼斯项目（其跌幅高达52.94%，但仅仅是将价格减半而已）；
启隆镇的绿地长岛、融创海上桃源、爱江园等开发项目，其价格跌幅之巨令人咋舌，竟高达71%至83%！
这些项目均位于崇明岛上，与上海相隔不过2公里有余，构成了启东所开发的与上海最为邻近的住宅开发项目。
2021年，环沪地区市场行情火爆，绿地长岛的价格一度攀升至每平方米1.1至1.2万元，而如今，二手房的成交价却仅维持在每平方米2700至3200元，跌幅之巨，令人咋舌！
融创海上桃源在2017年年底首次开盘时，价格仅为1.1万元每平方米，之后开盘价格持续攀升，到2021年已升至2.2至2.7万元每平方米。
须知，与此同时，启隆地区的住宅平均价格仅为1.12万至1.35万元每平方米，而融创开发的楼盘价格却高出市场100%以上！
融创专注于满足高端度假和养老市场的需求，其推出的产品包括新中式合院和叠墅，这一高端定位及品牌增值效应，使得启东的房价在当时达到了前所未有的高度。
如今，融创海上桃源的二手房交易价格已降至每平方米3700元，跌幅高达83%，已然成为环沪地区房价下跌的佼佼者！
启隆的江园（位于崇明岛的大爱城）价格同样出现了显著下滑，其跌幅高达71.43%，从原先的1.4万元每平方米降至现在的4000元每平方米。
这些住宅项目与上海相隔不远，曾经凭借“环沪”这一概念和“可能被纳入上海行政区划”的卖点大肆宣传炒作。
除此之外，也曾有消息流传，上海地铁一号线或将进一步延长，以及十九条线路（沪崇线）也将进行扩建，这些计划中的线路终点将位于小区南部，相距大约10公里。
环沪区域本身就存在价格较低的优势，加之不限购不限贷的政策，人气迅速攀升，吸引了众多长三角地区的投机者纷纷前来。
以绿地长岛项目为例，在上海的投资者中，超过八成比例属于上海本地人，而他们购买房产的目的并非自住，而是出于对未来房价上涨的预期，选择囤积房产，静待收益。
遗憾的是，环沪地区的房价上涨预期最终落空，随之而来的是大规模的抛售行为，这引发了市场的踩踏现象，使得供给瞬间超过了需求。
随着无人再对启东启隆的房产进行投资，市场上仅剩那些打算长期居住的买家在继续购买。
然而，相关的实施效果并未达到预期目标，整体居住价值偏低，加之距离上海中心城区较远，难以吸引买家接手，这进一步扩大了房价的跌幅。
绿地长岛所承诺的各类设施，包括学校、医院以及商业设施，大部分尚未完工。在此地，外卖配送需要骑行十几分钟，而快递则需前往镇上，距离达5公里。
绿地长岛入住率不到1%，成了被新华社点名的“空城”：
融创海上桃源、爱江园等类似项目普遍存在居住人口数量不足的问题，且配套设施建设进展缓慢。
启东的启隆与上海崇明岛紧密相连，然而，它在行政上隶属于南通，因此无法享受到上海的城市资源。
后来“启东划入上海”的传言破灭了，区位溢价彻底消失。
开发商承诺的交通配套设施，包括地铁延伸段、越西隧道线路、G40高速公路、申崇三号线、申崇六号线等，均未能实现，唯有沪崇启高速铁路（现称北沿江高速铁路）得以建成并投入使用。
设施不完善，交通不便，众人意识到这里不适合居住，于是有人购入后仅用于放置小盒子；请注意，购房时务必了解周边邻居的情况。
启东地处上海中心城区之外，相隔较远；崇明岛作为生态岛屿，无法为启东提供产业转移的承接，也无法对房价形成有效支撑。
开发商的风险还给启东的环沪市场泼了盆冷水。
绿地长岛项目因“启东崇和置业”开发商所涉土地抵押纠纷，导致众多业主无法顺利取得房产证。
绿地、融创、恒大都出现了债务危机，一一重创了小区房价。
很多原因一起，让启东启隆的房子荣登环沪跌幅排行榜TOP1！
环沪房价跌幅排行榜TOP2：杭州湾-52.97%
TOP3：嘉善-52.35%
宁波杭州湾新区跌幅位居TOP2，高达52.97%：
嘉善跌幅位居TOP3，高达52.35%：
数据统计很巧，杭州湾、嘉善的跌幅非常相近！
这两个区域在环沪地带具有较高的投资属性，均以规划和投资者支撑其市场房价。
杭州湾新区以及嘉善地区的房价下跌原因，与启东的度假文旅项目存在一定的差异。
先说杭州湾。
杭州湾的房价相对较低，配套设施完善，且具有实际的利好因素推动，因此吸引了众多投资者前来投资。
早期1万以下买入杭州湾的，后来都赚钱了。
杭州湾的规划理念丰富多样，“浙江小浦东”、“未来之城”以及“上海后花园”等概念层出不穷。
2019年，杭州湾新区成功晋升为前湾新区，其定位与深圳前海相呼应，规划标准之高，令人称道。人们纷纷以顺口溜的形式表达这一变化：“深圳拥有前海，宁波则拥有前湾。”
苏嘉甬高铁、轻轨（前湾新城站）、上汽、吉利、方太产业基地、方特乐园以及杭州奥运预期的超级智慧高速公路等重大利好消息，瞬间激发了杭州湾的投资热潮！
前湾新区处在沪杭甬几何中心
前湾新区核心规划
杭州湾市场热得很快，冷得也很快。
杭州湾的房价出现了显著下滑，这主要是因为新房源的供应量过于充裕，而投资者对此需求不足，难以消化。
2018至2020年间，杭州湾地区开展了大规模的土地集中供应，吸引了包括绿地、融创、碧桂园、港中旅、卓越、旭辉在内的多家知名房地产企业纷纷参与土地竞拍。这一期间，该区域新房的年成交量显著，超过了200万平方米（约合1.8万套）。
新房供应量异常庞大，致使众多房地产企业所开发的项目至今未能售罄，新房库存持续累积。
自2018年起，杭州湾的住宅售价持续上涨，其中世纪城最新一期的房价已飙升至每平方米1.4万元。
投资的最佳时机是挑选价格最低的时刻入手，一旦价格攀升，杭州湾的投资热潮便会逐渐减弱。
起初，杭州湾的房地产市场主要吸引的是来自上海和嘉兴的投资买家，而随着时间的推移，这一趋势发生了转变，宁波本地的购房者逐渐成为市场的主力。
2021年，杭州湾的房价攀升至顶峰，以至于宁波的本地购房者都难以承受，市场需求逐渐减少。
杭州湾的新房市场开始推出一系列优惠措施，包括赠送车位、提供八五折优惠、推出工程抵扣房等，同时采取了强有力的分销策略，导致成交价格出现了下降的趋势。
杭州湾地区目前市场上在售的住宅项目数量依然众多，其中包括绿城春来云潮、绿地望云苑、中旅云漫里、吉利吉家、祥源漫城、海泉湾以及绿地尚湾等多个项目。
价格区间锁定在每平方米7000至8000元，与三到四年前每平方米1.1万至1.4万元相比，已有显著下调。
新房的低价销售行为进一步压缩了二手房市场的空间，使得杭州湾地区的二手房价格下跌幅度进一步扩大。
杭州湾虽然发展了一些产业，这些产业为区域带来了生机，但主要集中在第二产业领域，缺乏高附加值的岗位，对人才的吸引力有限，因此难以形成强大的消费能力。
2024年，杭州湾地区第二产业在整体经济结构中占据了60%的比重，其中，普通的制造工厂占据了绝大多数。
工厂中普通工人和外来务工人员数量众多，然而，这一群体在购房方面的能力相对较弱，且他们长期在当地发展和定居的愿望也不强烈。
特别是以杭州湾的上汽、吉利等为首的汽车行业巨头，在近年内接连遭遇了多次裁员潮，其自我更新能力正逐渐衰退。
2024年，杭州湾新区的GDP达到了1012.8亿元，然而，与2035年设定的3750亿元目标相比，仍存在相当大的差距。
产业发展乏力，导致区域人口流入受阻。杭州湾地区与既定的人口导入目标尚有较大差距，市场需求活力不足，使得二手房市场进一步陷入疲态。
杭州湾在2024年的常住人口预计约为29万，这一数字与2025年设定的80万目标以及2035年预定的125万目标相比，存在较大的差距。
杭州湾最大的利好——交通配套落地晚，拖累了市场信心。
通苏嘉甬高铁于2022年才开始建设，而原本计划在亚运会前通车的杭绍甬高速公路，去年才正式开通运营。至于早在2015年便开始流传的杭州湾轻轨项目，时至今日仍未有任何实质性的进展。
杭州湾的相似之处在于，嘉善同样被视为一个投资热点区域，“长三角一体化示范区”和“小县城内两条地铁直通上海”的规划，以及“三大示范片区不限购”的政策，自2019年起使得房地产市场迅速升温，姚庄和西塘成为了这场热潮的先锋。
在嘉善楼市最为火爆的时期，新房供应告罄，而且购买时还需额外支付15至20万元的车位费用，市场炒作已经达到了近乎疯狂的状态。
后来众人逐渐意识到，长三角区域一体化进程虽为嘉善带来了两条“小火车”，但并未带来其他实质性的成果。
随着投资热潮的减退，许多人逐渐意识到嘉善并非所谓的“第二花桥”，其居住的实际价值与花桥相比，差距相当显著。
嘉善地区靠近轻轨站的TOD项目一个都没有建成，姚庄和西塘等地都让民众失望，即便是嘉善南站，也找不到紧邻高铁站的小区。显然，这一切都反映出嘉善在开发方面还有很大的潜力。
嘉善县在2024年的GDP达到了958.29亿元，然而其产业强度甚至不及杭州湾，更不用说仅是昆山五分之一的水平，对房价的支撑力相当薄弱。
启东、杭州湾以及嘉善的市场主要由投资者主导，而这些区域的产业发展对房价的支撑作用较弱，导致房价下跌幅度相对较大。
环沪房价跌幅排行榜TOP4：花桥-46.54%
TOP5：平湖-45.5%
TOP6：吴江汾湖-41.9%
TOP7：太仓-36.93%
花桥跌幅位居TOP4，高达46.54%：
平湖跌幅位居TOP5，高达45.5%：
吴江汾湖跌幅位居TOP6，高达41.9%：
太仓跌幅位居TOP7，相对最抗跌，仅36.93%：
花桥、平湖、汾湖、太仓这几个地区位于环沪地带，跌幅均未超过50%，而在这其中，花桥的跌幅最为显著。
跟其它环沪区域不同，花桥的下跌主因是：
上海购房限制放宽以及远郊地区房价下降，导致原本可能流向花桥的购买力被分散。与此同时，安亭产业的转型也对花桥市场的稳定性产生了间接影响。
昔日，上海在购房和贷款方面实施严格限制，不少不具备购房资格或无力承担上海房价的刚需族，往往选择将购房需求转向花桥。
要说上海刚需外溢到平湖、汾湖和太仓，那还真的没有花桥多。
花桥地处环沪区域，是反映当地自住需求市场特点的典型区域，实际上，热衷于炒房的投资者并不多见。
市场以上海刚需外溢为主，与上海楼市捆绑最紧密。
这正因上海逐步放宽了购房限制、环沪地区与上海楼市价值体系逐渐分离之际；
花桥之所以跌幅较小，一方面是因为其具备通勤便利和居住价值，另一方面则是因为与启东、杭州湾和嘉善这些主要依靠概念炒作的地区相比，花桥的情况有所不同。
花桥房地产市场过去之所以能实现价格上涨，很大程度上得益于安亭地区的强劲产业发展。然而，随着安亭产业结构的调整，这一因素反而加剧了花桥房价的下跌趋势。
上海的远郊地区房价已经变得相当低廉，因此许多有能力购买上海房产的人选择继续留在上海定居，这导致花桥地区的吸引力有所减弱。
平湖的跌幅仅次于花桥，跌了45.5%。
与花桥的情况不同，平湖的房产价格并未显著上升，反而出现了较大的跌幅，这种市场特征可归类为无量的下跌态势。
平湖接壤的是上海金山弱势区，两地产业都弱，房价支撑也弱。
沪平盐城际铁路规划调整，进一步削弱了平湖市场的价值预期。
新仓、新埭和乍浦港区这些位于平湖接壤沪地的区域，其房价下跌幅度显著，而相较之下，南市新区作为本地改善型住宅的核心区域，其抗跌性相对较强。
吴江汾湖的跌幅虽然达到了41.9%，但这个比例并没有嘉善那么高。这主要是因为在前期，限购和限售政策共同作用，有效地遏制了房价的非理性快速上涨。所以，当市场开始走低，吴江汾湖的房价“涨幅较小”也就意味着其“跌幅较小”。
汾湖的房价原本就偏高，当2019年长三角一体化示范区的构想提出后，新房的价格已经攀升至1.9万元每平方米，吸引了大量投资者，他们纷纷涌入不限购且价格更低的嘉善地区。
汾湖的自住比例相较投资热门的嘉善要高，加之本地拥有一定的产业基础，例如高端装备制造业，因此其房价跌幅并未如嘉善那般显著。
汾湖存在的问题是，其开发的房产区域距离高铁站较远，相较于昆山南站，小区居民乘坐高铁的便利性相对较低。
太仓的跌幅高达36.93%，这一比例甚至超过了花桥，显示出其抗跌能力较强。然而，这并不意味着太仓的房地产市场状况就优于花桥。
太仓所吸纳的上海外溢效应及本地二手房市场的流动性，与花桥相比明显较低；其价格在前期上涨幅度较小，后期下跌幅度同样较小。
太仓市内，唯有万达商圈和天境湖区域保持了改善型住宅的稳定，抗跌性较强；而临沪的科教新城、浏河以及港区等地，房价却遭遇了严重的下跌。
结语
总体而言，环沪区域内的七个板块跌幅各异，背后的原因亦不尽相同。其中，启东启隆、杭州湾、嘉善等地因概念性过度透支，导致规划利好未能及时实现或完全落空，配套设施不足，产业人口导入量远低于预期，以及投资者比例过高，这才引发了市场崩盘式的价格下跌。
花桥定位为刚需外溢区，具备实际的上下班通勤价值和居住的基本需求，尽管价格有所下降，但其基础较为扎实；它是环沪地区流动性最优越的区域之一，与那些无序下跌的区域相比，情况明显要好得多。
平湖、汾湖、太仓等地更倾向于依赖本地发展，其本地产业和改善需求尚有基础，然而，紧邻上海的某些区域（如平湖新仓、新埭）因地理位置劣势，或是一些区域（如汾湖、太仓）在前期涨幅上受限，均出现了明显的结构性问题。
经对环沪地区房价下跌幅度排名的研究，我们向那些仍计划在环沪区域购房的消费者提出以下警示：
环沪地区的房地产市场黄金投机期已然落幕！对于那些打算购买环沪房产的人来说，切勿再存有“空中楼阁”般的幻想，购房前务必谨记以下四项关键要点：
1、通勤硬实力（到上海核心区的真实时间成本）；
2、配套成熟度（教育、医疗、商业等已落地情况）；
3、产业与人口（能否提供稳定就业和真实居住人群）；
4、开发商实力与项目品质（避免烂尾和豆腐渣）。
对于环沪七大板块跌幅排行榜，你怎么看？
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