短期热度延续，中长期看好昆山等基本面尚佳城市。
研究员 / 杨科伟、俞倩倩、姚郑康
自2022年4月起，环京地区（廊坊、大厂、燕郊、香河）、环沪地区（嘉兴、昆山、太仓）等纷纷密集出台房地产调控政策，极大幅度地放宽了限购、限贷以及限售等措施。最大程度地纾困救市切实有效地刺激了短期市场，从6月开始环京、环沪城市新房成交筑底回升，到8月时月均较底部上升超过80%。对于这些城市来讲，当前市场转暖存在哪些显著特征呢？是“昙花一现”还是全面反转的信号呢？背后动因是什么呢？不同城市中长期发展前景又有着怎样的差异呢？
01
引子：环京、环沪放宽限购、限贷
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（本节有删减）
（一）自4月开始，政策以积极姿态进行纾困，苏州对限购措施予以取消，廊坊的首付比例降低到仅两成（本节有删减） 。
（二），在年中之时，环京楼市成交情况呈现出筑底回升态势，环沪楼市成交同样如此，8月相较于底部，其涨幅超过了80%（本节有删减）。 。
02
当前市场表现
新房、二手房小幅升温
地市成交依旧冷淡（本节有删减）
（一）新房市场，新政实施之后，到访量有所提升，转化率也呈现出上升态势，并且各个城市内部的板块出现分化，客群同样出现分化 （本节存在删减） 。
1、新房成交情况是，从6月开始，环京以外沪区域的成交有所回升，环都北京地区在三季度的时候，月平均成交量相较于二季度而言增大到原来的2倍（本节部分内容已减除） 。
2、关于项目去化情况，新政实施之后，案场到访这个数据急剧增加，而转化率则是略有增长 ，然而边缘板块未呈现出任何起色 。
环京环沪城市核心板块在售项目的销售表现，更直接地体现出取消限购、限售，大幅降低限贷管控等政策调控，进而带动整体楼市项目到访与转化率上升，然而边缘板块依旧较为冷淡。
（1）环沪：昆山-花桥热销单盘月到访量破千组，太仓仍显冷淡
于环沪城市里头，调控放松过后，昆太各个环沪板块按照楼市热乎程度能够进行概括，就是，昆山花桥比太仓浏河、科教新城等要好，而太仓非是毗邻上海的郊县其成交一直都很清冷，很消沉。
随着昆山花桥板块疫情得到阶段控制，上海与花桥人口流动性加大，投资需求有回流趋势，上海 11 号线和 S1 站点沿线楼盘来访情况、去化情况均呈稳步回升态势。花桥中骏世界城璟禧自 6 月上批次去化完成后进入供应断档期，象屿都城项目自 8 月限购松绑新政后去化稳步上升，8 月去化 100 至 200 套，客户到访量增加至 1000 组左右，与新政前相比环比增长约 2 成。
首先，太仓环沪板块的浏河、科教新城、东娄江等新城受到房产限购房政策放松的影响比较微弱，一方面，在新政实施之前，房产限购政策就能够借助‘人才购房编码’来实现突破，另一方面，拥有轨交通达优势的昆山花桥在房产购置方面更具吸引力。所以，新政对于太仓环沪板块的销售促进作用有限。其次，太仓前8个月热销的房产项目中，坐落于环沪板块的春江景苑、向东岛以及碧桂园天元雅苑等，月平均销售量都在50套以内，销售速度仅仅是昆山花桥在售项目的一半。
太仓郊县板块之中，像璜泾镇、沙溪镇、港区这些地方，在调控政策放宽之后，客户到访量不但没上升，反而下降了，成交量同样如此，在售项目诸如珑悦天境、四季文华等等，前8个月累计成交情况普遍是不足10套。
新政之后，环京区域当中的北三县，到访的数量相比于年初的时候，实现了翻三倍地增长，与之相伴转化的比率，则是上涨了七个百分点 。
环京城市里，有个地域叫燕郊板块，这里购房客群基本为首改人群，当下，该板块区域处在燕郊北城核心地带，有着御东君汇和书香雅苑这两个高品质洋房项目，御东君汇有着地铁 22 号线的资源配套，书香雅苑有着潞河中学三河分校的资源配套，在供需配套的状况下，这两个项目开盘销售数量一个个都超过百套；然而，同样处于燕郊的中兴和园以及福成禧悦里，因为具备容积率高、人车不分流等方面的弊端，所以不被购房者认可，这两个项目开盘后的去化率一个个都不足20%。位于以纯刚需为主的香河板块，世茂香颂因户型面积过大，不符合刚需定位，所以去化艰难，因取消限购使得公寓产品优势不再，清山奥特莱斯去化率骤降，与之相反，单价较低且处在京哈出口的水岸花语销售火热，去化率近50%。
自2022年4月第20周起，在核心板块热销项目的带动之下，环京环沪项目在售的项目，到访量持续上扬，去化量也持续上扬。就以环京来作为例子，第34周的时候，客户到访量上升至3214人，去化量上升至393套，比拟年内低点，分别上涨了将近3倍。在售项目平均转化率，也从5%缓慢地增长到了12%。
3、客群结构方面，投资客群出现外溢情况，进而带动了环沪地区呈现回暖态势，而环京区域大多是本地居民进行改善性住房的置换行为 。
环京环沪整体新房成交规模呈现出筑底回升的大趋势呀，在此趋势之下呢，城市主城区与环京环沪板块有着较为明显的差异，整体上，环京市场是以主城区本地内生为主，环沪市场同样是以主城区本地内生为主，而环京板块是以外地外溢为主，环沪板块也是以外地外溢为主，但是呢，因为不同楼市的发展历程不一样，所以细分客群的属性以及需求偏好存在着一定的差异。
（1）环沪，主城区能够满足本地有着改善需求的客群，环沪地区其中超过八成是外地刚需出现外溢的情况，。
以上海周边来说，若以昆山当作例子，鉴于地理位置上的状况，以及交通通达程度方面存在的限制，在上海向外溢出的客群之中,全部都被花桥板块阻击拦截了，所以主城区范围内，是以本地自身产生的需求作为主要支撑的。
主城区的玉山镇，普遍已然步入全面改善的时期，房价冲破了2万元每平方米，以本地的改善客群作为主要构成。比如说城东板块的东望璟园项目，城东客群占比大概在3成左右，城北客群占比大概在3成左右，城中客群占比大概也在3成左右。改善客群主要汇聚于个体私营户、公务员、教师、医生等这类高净值人群，他们购买力充足，购房普遍不需要进行置换，平均成交总价段是500万元 。
还有环沪花桥板块，它主要是以那些来自上海的外溢客群作为支撑的，在售卖的楼盘里面，超过8成的销售业绩是由分销渠道给带动起来的，其主力购房客群主要是那些从上海嘉定外溢出来的刚需客，平均成交总价段是200万元。
换个说法，环沪板块在考量需求偏好之时，会更着重于轨交的落地程度，这是因为该板块的购房者大多是从上海外溢过来的。所以，相较于地域以及配套之类的资源，环沪板块“双城生活”的需求差异显得更为突出。上海11号线、S1号线轨交等轨交资源，是在售项目达到热销状态的关键所在。就像昆山花桥中骏世界城能够成为地铁上盖项目并实现热销成就，主要原因就在于轨交资源得到了十分圆满的落地。 ，。
（2）环京：环京购房者多为新增改善，轨交以外更看重学区配套
以廊坊作为环京的例子，和环沪不一样的是，廊坊主城区因为远离北京，所以是以本地刚需人群为主，而北三县呢，同样很少有新增的北京外溢情况，大多是改善型购房者 。
最为显著的差异之处在于，环京的主力购房者跟环沪的情况全然不一样。自2017年起，历经持续5年的限购政策之后，源于北京的新增外溢购房者，在北三县购房者里的占比已经极其有限，就算限购取消了，因思维惯性这一缘由，外溢的刚需购房者也没有明显的新增现象。而当下，北三县占据需求主力位置的是改善置换需求，也就是在2017年以前就已经购房定居，到了当前产生置换升级的那些购房者。
除去强调“双城生活”轨交便利性的环京市场购房需求，改善购房需求里所表达的教育配套也是置业时的重点所在。大厂存有比人大附更好的教育资源呐，解除限购之后愈发能吸引购房者。就好比瑞泽学府属于人大附学区范畴，其开盘去化率可达到45% 。
廊坊主城区呢，主要购房支撑呀，还是那种一元性的、立足本地、源于内生的刚需，虽说有一部分改善购房需求，它能引领楼市的情绪，可是整体的供求状况呢，依然是以首次置业的刚需作为主导的。
二则二手房方面，次新房成交表现坚挺，学区房成交态势同样坚挺，改善需求对市场热度回升起支撑作用，（本节存在删减情况）。
1、环绕上海区域：嘉兴在6月至7月期间，其学区房呈现出回暖的态势，昆山市区的次新房成交状况保持着坚挺的状态，而太仓的情况则较为疲软 。
与新房行情大体保持一致，嘉兴、昆山这些地区的二手房市场短时间内显著回暖，市场热度有所回升，然而潜在库存量较多的太仓二手房市场成交上暂无明显的起色变化 。
拿嘉兴当作例子来说，自2022年5月起，伴随利好政策紧密接连涌现，二手房市场成交情况在低位开始回升，到了6月时升到了1537套，7月至8月单月基本稳定在1300套上下，然而截止到2022年8月末的时候，单月以及累计同比降幅分别是5%和57%，跟上个月相较均呈现出稳步收窄的态势。年中出现放量主要和以下几个方面的原因紧密关联：
其一，9月进入开学季，依据历史规律，5至7月大体都是二手学区房交易的高峰期；其二，伴随各地房企爆雷停工等事件不断发酵，客户对交房安全性问题格外关注，在当下一二手价格倒挂不太严重的情形下，部分客户也被分流到二手房市场，进而推动了成交的阶段性放量；其三，改善置换需求渐渐活跃，部分业主开始降低心理预期，通过打折降价的办法加速去化，根据CRIC调研数据，嘉兴市本级北师大附近80到90平的一套房源，去年能卖320万，今年基本已降价到260万也未必能够成交，市本级房源总价普遍降幅在40至70万，乡镇因房屋总价比不上市本级，降幅也能达到20至30万。
再瞧昆山跟太仓，身为苏州所管辖的县级市，7月整体挂牌的数量依旧是呈现出稳中有增的态势，依据CRIC监测所得的数据，昆山、太仓7月挂牌的数量分别达到了3.02万套与6613套，跟上个月相比增长了916套和180套房源，其中昆山挂牌增加的数量位居苏州各县市的首位，由此可见房东抛售的心态是比较严重的，而从成交的情况去看，昆山二手房市场回暖的程度明显超过太仓，市区由于新房供应稀少，次新房以及老破小学区房价格很坚挺，成交还能够有一定的销量。花桥如今是以新城区作为主城片区，并且更多来自上海的外溢客群依旧首先会选择新房，对于二手房成交所起到的刺激作用相对而言是比较小的。而太仓由于潜在库存数量众多，热点板块之中诸如娄江新城、科教新城等地方在售新盘大量聚集，改善客群进行购房时大多会去考量品质，所以整体二手房市场到目前为止暂时没有明显的起色。
环京地区，成交持续呈现分化状况，廊坊市区以及燕郊的房东，进行降价抛售行为，以此收割自住需求（略）。
（三）土地市场，呈现出略显平淡的态势，民营企业的投资热情欠缺，仅仅是依靠中央国有企业和平价托底（略）。
一环沪区域，成交出现显著度缩量情况，以底价方式成交，央国平实施托底举措，暂时尚未显现出明显的回暖迹象（略）。
2、环北京地区，供应与需求双方低迷平淡，处于较低水平运行状态，房地产开发企业的投资热情集中汇聚于具有较高能级的热门焦点城市（略）。
03
周期影响因素：
短期关联核心城市热度和政策环境
中期在本地需求及购买力
（本节有删减）
（一）环京之地，环沪区域，因受核心城市辐射影响，呈现出“大涨大跌”之态势，在疫情阻隔的情况下，双城之间的相关性有所减弱 。
借助“双城概念”开展发展的环沪环京楼市，在享有核心城市购房需求向外溢出状况的境况下，还遭受疫情等外部环境带来的影响。楼市跟京沪关联程度很高，因受到其热度向外传导仅有3个月的时间延迟。与此同时，职业与居住地点相分离的特性致使楼市内在需求欠缺，新建住房成交规模常年有着大幅上涨大幅下跌的现象。
京沪，对北三县、昆太等地的楼市，影响十分显著，热度传导这儿，存在大概3个月左右的时滞。
在对廊坊以及昆山主城区，和环京环沪板块当中的北三县、花桥镇商品住宅成交规模，与北京、上海这两者之间走势关系进行对比时，可以发现：
北京，对毗邻区域楼市影响显著，不过对主城区成交热度辐射有限，上海，同样对毗邻区域楼市影响显著，然而对主城区成交热度辐射有限 。
2）北京、上海对毗邻区域楼市影响存在2-4个月时滞。
按照环沪城市那儿的昆山这种情况说，比如是从2017年1月开始，一直到2022年8月，把昆山主城区与花桥镇关于商品住宅相关的成交面积，拿来跟上海做比拟，花桥镇此地楼市成交规模跟上海之间的相关系数是0.7，存在那种同涨同跌这样的相关性。然而呢，昆山主城区跟上海楼市不相关联。打个比方，在2019年初的时候，上海成交出现下行状况，可昆山主城区不但没降，反而增长到了历史高点。
与之相类似的情况是，廊坊北三县跟北京楼市具备较强的相关性，在2017年以前廊坊北三县新房成交的走势和北京有着很强的相关性，二者的相关系数达到0.85，而至2017年出现廊坊出台限购政策之后，廊坊北三县与北京依旧维持同涨同跌的一致性。
有鉴于地理距离方面的缘故以及客群购房情绪所产生的传导作用，北京和上海针对毗邻区域楼市的热度传导存有一定的时滞情况。按照各地历史成交高点来予以计算，北京朝着廊坊北三县楼市热度进行传导需要2个月时间，在2020年之后时滞缩短到了1个月；上海与昆山花桥之间楼市的时滞略微长些，是4个月。
2、在疫情实施管控的状况之下，“双城”生活的难度呈现出上升的态势，北京和上海向外溢出的投资需求趋向于减弱，燕郊地区改善的情况变得活跃起来 。
就算是面向相邻地区，疫情也致使双城生活存在的矛盾变得更加显著，整体之中联动的性质出现变弱。
诸如新冠疫情这段时期，环京地带在前往北京的各个入口之处，都统统设置了进行检查检测的站点，从而强化了针对相关病症进行检查和疫情防控等方面的一整套举措。就以廊坊地区的燕郊这个地方来说，通往北京的道路通行之处，被白庙设立的综合检查站点予以阻隔，在新冠疫情这段时间需同时查验身份证以及记录行程的卡片，大概需要耗费一到三个小时的时长长。这种种情况导致了原本就面临困难的环穿北京两地的双城生活，变得愈发艰难了呢。在二零二零年之后啊，北三县和北京地区的房地产市场房屋成交面积的相关系数，从零点八下降到了零点四 。
环沪的城市同样面临着一样的困境，2022年伊始，由于上海疫情的缘故，自2月中旬开始，昆山段的上海轨道交通11号线（兆丰路站、光明路站、花桥站）暂停运营，地面进沪通道也设置了层层关卡进行检查。受此情况影响，从2021年下半年起，环沪太仓的各个板块中，来自上海的外溢客群持续减少，双城生活难度的往上增加致使整体联动性大幅度减弱。
当下，核心城市以及环沪、环京部分区域的楼市调控呈现出“一紧一松”的态势，这种态势与外溢需求的释放程度密切相关 ，（略）。
（三）楼市成交规模的“天花板”由本地常住人口来决定，改善群体不差钱，这类群体支撑着市场回温 。
环沪、环京城市的楼市，较为突出的一个特征是，主城区的房子价格比较高。这主要是靠本地那些有刚改需求以及高端改善需求的客群来支撑。与一线城市相接邻的一些区域，像嘉善、花桥、燕郊等，主要是承接一线城市刚有需求且外溢出来的部分。投资需求能够起到在短时间内把市场行情给引爆的“导火线”作用。然而，更为关键的，是在于本地化自给自足的居住需求所产生的支撑性作用 。
京沪之外的投资需求，是行情启动的那个“导火线”，成交的支撑依靠主城区的常住人口 。
围绕客群结构去切入，环京、环沪周边一些二三线城市的楼市，其主要客群的构成源自两部分，一部分是一线城市投资或者自住客群出现了外溢，从我们实际调研的状况来讲，环沪地区像昆山花桥、太仓浏河镇等地，确实存在部分没有能力在一线城市购房的刚需群体，他们的外溢带动了短期成交的火热，然而当下这部分群体，与其说是纯粹为了投资让资产实现增值保值，倒不如说是更多地在考量自住需求，昆山花桥已然实实在在地成为了“睡城”，并且随着S1预计明年年中通车，必定依旧会持续不断地引进上海外溢的刚需客群。
环京地区中，像燕郊这类地方的楼市呈现火热态势，这与其说是由于投资需求出现了新增情况，倒不如说，更多的是之前在燕郊购买房产的刚需群体，经过多年的收入积攒，进而进入到改善换房的阶段。并且，疫情期间的双城管控措施，也使得更多原本想要外溢的北漂刚需群体。宁愿去选择市区的老破小房屋，而对燕郊的新房心生畏惧，不敢涉足。另外，燕郊与北京主城区之间的距离相对较远，通勤时间等方面存在的问题，也使得一部分外溢需求遭到了阻断。
是本地的刚需需求，是刚改需求，是高端改善自住需求，我们凭借常住人口进行测度，能够基本把该城市的需求容量给反映出来，因为有着毗邻一线城市的天然优势之处，环沪、环京的二三线城市基本上都维持着人口净流入，按照七普数据来看，廊坊、嘉兴、昆山、太仓等城市在2020年的常住户籍人口比均已然大于1 。
不过，值得予以关注的是，各个城市的人口禀赋并非是相同的，人口基数乃是决定其房地产成交规模的主要指标之一。廊坊、嘉兴的常住人口规模处于540 - 550万人之间。而与之明显形成鲜明对比的要数太仓，尽管常住户籍人口比高达1.63，然而常住人口仅仅只有83万人，与同样属于苏州代管的县级市昆山相比较而言，其人口量仅仅是昆山的40% 。前几年那会儿成交大热，已然是提前就把需求给透支了，去对比太仓2017年到2021年常住人口以及商品住宅成交面积，能看出常住人口基本稳定地保持在70万到80万人这个范围，然而2017年到2021年商品住宅累计成交规模却已然达到了656万平，我们用2017年到2021年城市商品住宅成交累计成交规模与2021年常住人口量进行作比，由此得出近5年人均购买住房面积为8平方米，这明显高于嘉兴、廊坊等城市，由此可见其人口基数跟其商品住宅的成交规模并不相匹配，主要还是依靠于上海外溢出来的投资自住需求，本地的人口支撑相对比较羸弱。
二、购买力不断进行持续地分化，本地有刚需的人刚刚经历居住方面的降级，而改善型需求者则有力地提振了高端楼盘的销售量 。
居民购买力其实也是影响其未来楼市成交规模能不能持续放量的重要指标之一呀，这与人口基数无关呢，我们是按照城镇非私营单位在岗职工平均工资以及城镇居民人均可支配收入这两个维度去进行测度的。
依据定义来讲，城镇区域内所有的非私营法人单位，具体涵盖国有单位、城镇集体单位、联营经济、股份制经济（非私营形式）、外商投资经济、港澳台投资经济等法人单位。对于环沪、环京的三四线城市来说，这类群体大体上包含公务员、教师、医生、企业高管等高收入群体，相比之下，城镇居民人均可支配收入更能体现刚需群体的收入水平。
能看到，将环沪、环京各城市居民收入情况作对比，除廊坊外，嘉兴、昆山、太仓城镇非私营单位在岗职工平均工资都已突破10万元 。再对比城镇居民人均可支配收入，廊坊等环京城市购买力两极分化严重，城镇居民人均可支配收入基本只有5万元 。而昆山、太仓等苏州代管县级市基本都已突破7.6万元，其与城镇非私营单位在岗职工平均工资的差距相对较小 。
从房价收入比出发进行深入测算，以此来探究居民购房压力，各个城市呈现出的表现并非一致，对于廊坊、嘉兴这类城市来讲，在本地务工且从事基层服务行业的低收入人群，仍然对“高房价”心存畏惧，不敢轻易涉足，购房压力不但没有减轻，反而持续增加，依据城镇人均可支配收入来测度的房价收入比，基本上都超过了10年。然而，本地公务员等属于高收入群体，他们买房或者换房不存在压力，不过考虑到这部分需求在前期已经有所释放，再加上诸如市场下行、疫情反复等这些不利因素，改善需求所抱有的观望情绪同样比较浓重。昆山、太仓这类环沪城市，对于刚需、改善购房群体来讲，其房价收入比值基本全在10年及以上年数，短期住房需求过度提前消耗的状况颇为严重，从中长期时段去看房价同样基本上升到此阶段的最高点位，整体房屋成交数量规模有顶端信号，存在预兆 。
参照第三方招聘网站51job在2022年9月的招聘信息数据，昆山存在这样的情况，电子信息以及装备制造业等劳动密集型产业占据多数，所以人才的需求量是比较大的，岗位招聘量top15之内累计提供的岗位数量快要达到5万个，在这当中电子技术/半导体/集成电路的需求量处于首位，平均工资差不多是8158元/月。嘉兴处于其次位置呢，岗位招聘量在TOP15名单里，累计所提供的岗位数量基本上都在2万个以上，嘉兴展现出了高工资与高需求量同时存在的特性，当中电子技术/半导体/集成电路、计算机软件这些类别的月收入能够突破一万，并且岗位容量在TOP5的行列里。太仓基于人口基数比较低，整体的岗位招聘量在四个城市当中处于末尾的位置，工资水平基本上和昆山保持持平状态。
在京沪投资向外溢出的情况下，着重突出自住的属性，交通的便捷程度，以及城市的宜居特性成了具有决定性意义的因素（略）。
一，轨交落地，直通巴士落地，使得双城生活的便捷程度得到提升，进而刺激投资需求出现外溢（略）。
2、城市的经济发展状况，基建投资情况等属于城市地基基本方面的因素，决定着本地那些自己居住的客群的购房积极程度（略）。
04
趋势预判：短期热度延续
中长期看好昆山等基本面尚佳城市（本节有删减）
一则，政策层面，调控达到了“松无可松”的程度，往后阶段刺激幅度受限，之急迫在于等待房企自我救助 。
依据上面文字剖析，环沪、环京市场当下存有不同程度之调控松动，限购松开束缚、降低首付等等缓解困境之政策接连不断出现，以昆山来说，即便属于外地户口，也能够借助人才编码之类方式购买多套房屋，实际上在房地产下行周期之时，购房基本上没有设置限制，在如此宽松的政策环境里面，未来政策利好的释放范围相对而言较小。一是，地方财政压力颇为巨大，地市不振致使对土地财政依赖程度高的各地政府在资金动用方面基本快到了没有办法的地步；二是，限制性政策有所放开，公积金贷款出现变化等常规做法已经出现，然而对市场的促进效果在持续减弱，这也从侧方面证实了市场需求已经过度支取的情况，要是未来中央不推出全国范围的有利政策，像是房票安置、购房补贴等能够不断增加居民购买能力的有利政策出现，市场实际上挺难全面转向繁荣的。
倘若基于这一点，那么房地产企业其实必须要着重强化自我救济的举措，借助诸如降低价格给予折扣，以及加大分销渠道投入力度等一系列组合手段，从而加快实现库存的销售转化，不得不指明这个事实，在当下处于低迷状态的市场整体形势之下，要是能够成功争夺到开盘时的优先机会，进而收获客户群体，并且加快资金的回流，如此一来，便会进而在市场竞争当中依旧维持领先地位所拥有的优势 。
（二）楼市，环京短期热度持续延续，环沪短期热度持续延续，中长期而言，其依托经济承接，其依托人口承接。
我们持有这样的看法，就环沪、环京的三四线城市来讲，在短时间之内市场热度仍旧会持续下去，其一，主城区高品质楼盘供应稀缺这种状况在短期内不容易被改变，当下改善自住需求存在一定的释放空间，其二，疫情达成阶段性控制，限购解绑此类短期利好持续刺激环沪、环京毗邻区域热度回升，伴随交通规划利好进一步落地，必然还会引出一些购买力不足的刚需客群。
从长期和中期来看，城市成交规模“天花板”的关键决定要素，是与城市自身人口有关。与城市经济也有关系。与城市产业紧紧关联。还关乎城市基建投资等城市基本面状况。对于环京的各个城市来讲，燕郊，凭借毗邻北京副中心的优越地理位置，无疑成为承接北京外溢客群的头号选择。接下来是廊坊市区，它主要靠本地刚需以及改善自住需求来支撑成交。最后是大厂、香河等基本面相对较次的北三县城市。
环沪各个城市里，昆山、嘉兴属于第一梯队，这是毫无疑问的，其本地有产业、人口作为支撑，并且能享受到上海客群外溢带来的利好；太仓则不同，其本地人口基数不到100万，虽说因宜居性成为上海养老的首选之地，然而整体发展前景明显比嘉兴、昆山等城市要弱很多。
（三）地市，回暖的速度会明显比楼市慢，仅仅依靠央国平来托底地市规模，难以持续下去（略）。
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