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7月即将结束，对于上海房地产市场来说，一个明显的信号就是房价格局正在重塑。
我们以华侨为例。花桥区距离上海最近的社区是凯德新丰城，与上海仅一街之隔。这也是花桥房价的天花板。我们可以清楚地看到，实际上有很多一两个月前挂牌的房子，价格是27000、28000。至于近一个月挂牌的房产，至少要31000元。
这也意味着，未来几年，花桥兆丰路段的房价基本会在31000-32000区间。
除兆丰路外，花桥等其他路段也基本维持这种格局。因此，现在几乎可以明确的是，未来几年，花桥的房价格局将是这样的：兆丰路3万-1万元，易买得2.7万-2.8万元，新城区2.3万-2.5万元。
不过，之所以能够如此明确地判定花桥区的房价情况，主要是因为花桥区已经是一个成熟且饱和的板块。除了2023年建成通车的S1线外，花桥没有任何规划，潜力已被充分挖掘。
不过，除了花桥这样的成熟区域外，还存在很多不确定的领域，充满变数。
比如嘉善，已经推动的几条铁路线能否落地？
以汾湖为例，所谓的万亿级产业何时启动？
比如，在杭州湾，工业发达了，但问题是，人口真的能像预期那样带来几十万吗？
当然，还有我们这次要讨论的太仓娄江新城，有高铁和地铁+大学+产业。可以说是上海周边这些板块中最有计划、最有幻想的。
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包括今年上半年，太仓在娄江新城的带动下，超越昆山花桥，成为上海最受欢迎的地方。交易量增加了两倍。甚至直到本月，太仓的房价仍然出现了巨大的涨幅。
太仓的各种规划已经成为这六个月来我们后台和群聊中被问得最多和讨论最多的问题：
“地铁是真的吗？” “真的有大学吗？” “嘉闽线是否会延伸至太仓，什么时候开工？”实际上很难找到明确的文章来回答这些问题。 。
首先说一下太仓的两个新城，科教新城和娄江新城。科教新城于2010年开始建设，总体规划基本以苏州主城区金鸡湖为中心。都是人工湖+CBD。这种模式其实在上海周边并不少见，比如常熟、南通等。
然而，经过几年的发展，科教新城显然遇到了瓶颈。
首先，虽然名为科教新城，但太仓并没有大学和研究机构。这里只有中学和大学搬迁过来，根本没有科教。
其次，科教新城的主体是天镜湖周边CBD和产业集群。但以苏州的经济规模来看，仍然面临着严重的空置现象，更不用说太仓了。因此，科教新城的房地产市场虽然已经建立，但仍不够普及，行业仍是小企业和工厂。
然而，无心的是，因为更好的规划和人工湖的风景，科教新城成为了太仓改善和养老的富人区。 2018年房价飞涨。24000这样。
科教新城房价走势图
总体来说，科教新城建设初期，更像是被打造成一个“好看但不好吃”的地段。在建设过程中，显然没有考虑到与上海的联系，导致靠近上海部分被普遍开发。
随后2018年，太仓开始规划主城区东侧的娄江新城。这个时间点相当微妙。这里我们可以看一下。
2018年3月，全国两会期间，长三角一体化上升为国家战略；
2018年6月，沪通铁路太仓段开始进入施工铺设阶段，正式连通上海枢纽；
2018年6月至8月，太仓开始娄江新城建设招标。同年12月，《太仓市娄江新城概念性城市设计》正式公布。
也就是说，娄江新城本身实际上就是作为长三角一体化的举措之一来规划建设的。而且从娄江新城几大功能区的规划来看，它们与科教新城完全互补，想要“好看、好吃”。
科教新城难道不缺科教吗？随后娄江新城直接赴西安引进西工大和西交利物浦大学，成立西工大研究院；
科教新城不是没有交通吗？娄江新城本身围绕太仓站而建。连接沪通铁路、南北沿江、嘉闽城际线，高铁、地铁四通八达；
科教新城不是和环湖关系不大吗？娄江新城有一个紧邻上海住宅区，叫临湖国际社区。一些小区门口甚至还有上海公交线路。
简单来说，娄江新城片区最大的特点有两个：轨道交通+临湖。所有其他好处都是基于这两个属性。
西工大分校为何设在太仓这个县级市？一个很重要的原因是它靠近上海。太仓本身就被誉为德国企业之乡。这些德国企业之所以选择落户太仓，是因为太仓靠近上海。一大批汽车零部件相关企业可以与邻近的嘉定竞争。汽车城形成产业联动。在太仓的德国企业基本维持这种模式：上海有研发部门或窗口，太仓有生产部门。
因此，以高科技制造学科闻名的西北工业大学迁至太仓，可以充分利用这一临湖优势。
那么今天我就来解答一下关于娄江新城轨道交通的一些问题。
根据规划，目前连接太仓站的铁路包括沪通铁路一期、南北长江铁路、苏锡常城际铁路、嘉闽线太仓支线等。目前，仅沪通铁路已通车。
此前公告，太仓站将进行扩建工程，由目前的2座车站、6条线路增至6座车站、18条线路。这个规模有多大？现有苏州站7座车站、18条线路。也就是说，扩建后的太仓站将与现在的苏州站规模大致相同。而且，这6条18条线路实际上并不包括苏线、西昌线和嘉敏线，这意味着实际规模可能更大。
这里我们重点关注嘉闽线。
关于嘉闽线，太仓很多销售代理都会说是地铁，其实不是。嘉闽线是采用高铁模块的城际轨道交通。比地铁更快，基本上是地铁运行速度的两倍。
根据相对较近的车站设置，嘉闽线最有可能以地铁模式运营，即刷卡二维码进站。 （根据嘉闽线公布的运行时刻表，早晚高峰时段每三分钟一班。）不过，目前官方对此还没有明确的说法。
嘉闽线规划实际上自2018年就已提出，并已获得国家发展和改革委员会的批准。起初，这件事与太仓无关。主要是配合大虹桥开发，增设虹桥至嘉定区快线。
不过，2020年，太仓上海举办了沪台城市发展促进会。在太仓市的努力下，嘉闽线确定延伸至太仓，并于同年获得发改委批准。
因此，对于嘉闽线是否会延伸至太仓，很多人并不需要太过担心。这是很久以前就决定的。国家发改委在批准后才透露何时建设。
最早的嘉民线已被拒绝。
（在2020年最早的公告中，太仓段其实最初规划了5个车站。不过，今年这5个车站基本不再提及，而是统一为3个车站，分别是十八荡路站、白云站、轮渡站和太仓站，原双峰湖站、路渡站取消。）
嘉闽线太仓段什么时候开工？目前还没有明确的时间。此前有传言称，上海段和太仓段将同时开工。不过，6月份，嘉闽线上海段正式举行奠基仪式，太仓却没有同步。
嘉闽线上海段开工建设
事实上，嘉闽线太仓段的开工时间早已公布，但据说这个时间不应该在嘉闽线项目中找到，而应该在苏锡常城际铁路中找到。
因为嘉闽线太仓延伸段其实是一条比较特殊的线路。它不仅是嘉闽线的延伸段，也是苏锡常城际铁路的先导段。从建设项目来看，其实更接近苏锡常城际铁路。
苏锡城际铁路，顾名思义，是一条贯穿苏州、无锡、常州的城际铁路。从今年公布的“十四五”规划来看，苏锡城际铁路与嘉闽线联合建设的路段被列为预计2021年开工建设的铁路项目之一。
计划2021年4月完成作业许可报告编制，2021年6月完成行业评审，2021年8月完成规划选址、维稳评估、资金承诺，2021年8月完成作业许可审批2021年10月，完成环评、初步设计审批等先决条件。 2021年11月，完成施工图设计审批。 2021年12月，完成前期用地审批，完成施工监理招标，开工建设。
也就是说，太仓段具体选址要到8月才会公布，年底12月才能开工。至于网站会不会变，大概率不会变。
除嘉闽线外，目前已确认的多条高铁线路：
南海岸铁路起于南京南站，止于太仓站。预计2022年正式通车；
北江铁路起于南京，途经扬州、泰州、南通，经崇明岛在启东过江。进入上海有两种选择：
1、在崇明岛主城区城桥镇以西7公里处过江，在太仓市富桥镇七垭口登陆，进入上海苏通铁路太仓站，从沪苏铁路。
2、在崇明岛主城区城桥镇以东约5公里处过江，在六河口登陆，直接进入上海，与沪苏同里铁路二期徐杭站相连。
北沿江最终选择的是方案一，经太仓进入上海，预计2025年通车。
也就是说，苏北、苏中城市至上海的航线最终将在太仓站交汇。
这里我们也可以看到长三角一体化宣布后太仓交通地位的变化：以前没有高铁、没有地铁，现在取代了嘉定的铁路运输职责，提前撤离了虹桥枢纽，缓解了虹桥枢纽的配送压力。它已成为上海的“北大门”。
因此，太仓站与其说是苏州太仓站，不如说是真正的“上海北站”。
不过，从上面也可以看出，除了胡同和南沿江之外，太仓短期内还没有那么多线路。从客流量来看，太仓站和苏州站规模相近，但苏州站日均客流量是多少？ 11万，太仓多少钱？ 4,500 名访客。可以说是天壤之别。
总体来说，娄江新城区域的交通规划不会像上海周边的一些区域那样。它确实已经实现了。但由于提供的东西太多，太仓要从一个交通严重匮乏的县级市建设成为环上海的交通枢纽、上海“北大门”，还需要很长的时间。按照目前公布的工期，基本将在5年左右完工。
目前娄江新城的房价是多少？太仓站2公里范围内无新房。新房主要集中在临湖国际社区，均价基本在23000-25000左右。
娄江新城区域房价图
我个人认为这个价格有点高。因为同样是高铁新城概念，所以苏州相城区均价在2.7万左右，元河段3-4公里范围内均价在2.4万左右，与娄江新城差不多。但相城已经发展得差不多了，而娄江新城可以说才刚刚起步。
当然，如果从五年的角度来看，随着各条轨道交通线路的投入运营，以及娄江新城的发挥，娄江新城甚至超越项城高铁新城也不是没有可能。城市。当时的房价是23000，相反还是有点低。
2018年之前，娄江新城没有商品房。融创是最早进入这一领域的房地产开发商。当时房价直接定价20020，而一开始太仓最好的地段房价也只有23000左右。因此，融创最初开盘和销售都很差。
但随着娄江新城的概念逐渐成型，一批政府公务员首先开始前往娄江买房。 （科教新城最初也是如此。）从2020年下半年开始，嘉闽线开始被热炒，娄江新城也随之升温，成为太仓最受欢迎的板块。
碧桂园、新城等新入驻的房企项目基本一开盘就销售一空，且以本地人居多。娄江新城目前的配套设施还不是特别齐全，所以这些购房者基本都是以投资为目的。
那么最终我们能买楼江新城吗？如果想短期升值，通过出租套现，娄江新城恐怕不适合。基本上三年内房价不太可能再次上涨。而如果长期持有，周期超过5年，那么娄江新城甚至可能是一个低迷的初创企业。
