北京周边的风口
在北京、上海、深圳周边地区中，北京、上海周边地区是比较频繁的。
因为北京环线和上海环线很相似，但是如果仔细去分析的话，还是有本质的区别的。
如果我们回顾过去的两年，就会发现它们之间的差异。
从2017年3月北京实施最严限购，到2017年6月廊坊实施全面限购，短短几个月百余天的时间，京津冀地区经历了史上最夸张的暴跌。
燕郊和上海周边的花桥一样，是直接插入北京躯体的一个小镇，2017年最高峰时，均价曾达到夸张的3.6万。
当时因为2011年地铁已经开通，花桥的房价也随着上海房价的飙升，在短时间内出现了上涨，但直到今天一直在2.3万左右徘徊。
没有地铁的燕郊房价却高达1.2万，而有地铁直达上海昆山花桥则高达1.2万。
就好比两兄弟各有一块地，丰收年月，分不清谁的收成多，灾荒年月，才分得清谁在挨饿。
廊坊全面限购从2017年6月开始实行，到现在还不到4个月，到我们去北京地区看的时候，2017年10月，房价已经全部跌了一半，燕郊从3.6万跌到2.4万，香河从2.3万跌到1.4万，大厂从2.3万跌到1.4万。
但同样是2017年下半年，我们在上海周边考察的时候，昆山、花桥也遭遇了严厉的限购，但价格却一直坚挺，没有出现减半或者大幅下跌的情况，一直默默维持着之前的价格。
无风无雨，无晴无晴！
但北京周边的市场却跳涨了，太让人心痛，太让人心碎了，限购之下，整个北京周边的市场彻底停摆，冰封，停滞。
不过当时我们还是判断当时的价格还不是底部，因为时间轴还不够长。
一来，开发商在之前巅峰时期赚到的钱还足够维持一段时间；二来，大家还是有信心政府会出手救市。
这些都需要时间来一点一点地分解。
只等着，2018年新年之后，京津冀地区必将迎来一波更为严峻的触底暴跌行情。
果然，今年年初，距离北京较远的固安最先承受不住压力，开发商纷纷低价销售，引来不少购房者，售楼处再次人头攒动。
我们相信，这个市场很快就会蔓延到燕郊、大厂，北三县的机会已经到来。
房地产的价值投资有两种，一种是城市红利价值，一种是拐点价值。
1、北三县的大背景是全面融入通州副中心，承接北京外溢，这是北三县的长远价值判断。
2、北三县房价已经触底，不可能再跌了，这是短期的价值判断。
3、北三县的坡度够大了，房价迟早要涨回来，这是必然的。
总体来看，北三县是拐点价值投资的最佳标的。
最终我们在一家大公司找到了机会。
但这时候我们需要考虑的问题是，北京周边的机遇已经到来了，但上海周边的机遇到来了吗？
上海的真实存在
上海周围70公里范围内共分布有6个城市，从北到南依次为南通启东、苏州太仓、苏州昆山、苏州吴江、嘉兴嘉善、嘉兴平湖，以上海人民广场为中心，相互距离分别为66公里、41公里、50公里、80公里、68公里、75公里。
这是他们的优势。
2018年1月发布的上海2035城市总体规划中，有两条重要信息：
一是到2035年，上海建设用地规模控制在3200平方公里，未来17年仅增加50平方公里；
第二，到2035年，上海常住人口控制在2500万人左右，未来17年仅新增82万人。
城市建设用地规模的小幅增加、人口总量的小幅增长，都预示着上海将在较长时间内停止扩张，进行内部的迭代升级。
对于城市内部的迭代升级来说，房价是最好的门票。
因此，无论是上海还是北京，这些年的市场状况都有一个共同的特点，那就是房子越来越豪华，改善型住房价格飞涨，基本需求越来越没有立足之地。
2015年上海房价飙升之际，启东、太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖等上海周边6个县市的房价与上海形成了巨大的差距。
来自上海外来人口疯狂涌入这些地区，直接改变了这些城市的房地产格局。
其中，昆山无疑是第一价值选择。
昆山花桥距上海仅30公里，是上海地铁11号线的终点站，2011年开通运营。
此事直接把花桥这个昆山最东边、与上海联系最为融洽的小镇推向了另一个世界。
之后，经过上海暴涨和上海几轮限购，2016年花桥均价才达到了2.3万，此后一直平静到今天。
花桥的购房者90%以上来自上海。
但当花桥的房价已经突破均价2.3万的时候，这个价格已经超过昆山，超过无锡，正在追赶苏州。
上海居民开始犹豫，迅速撤离花桥，并分散到其他地方。
往昆山东边，因为离花桥近，往昆山南边，因为有高铁站，只要20分钟就能到虹桥。很快，昆山的房价也迅速上涨，均价接近2万。
昆山已经没机会了，有急需的上海人只能再次转移视线，寻找下一个低谷。
他们发现嘉善距离上海中心比太仓远30公里，位于昆山以北，但这里有一个高铁站。
后来嘉善的均价也突破了1.6万，交通最方便的地方价格也突破了1.8万，这个价格和上海枫泾、金山的新房差不多了；而交通更方便的昆山是1.9万，花桥是2.3万，差别不大。
此时的嘉善，是这个样子的。
在上海周边四个镇中，太仓是最受委屈的。
离上海最近的城市是太仓，只有40公里，但交通堵塞；花桥因为有地铁，所以是上海的花桥；昆山、嘉善因为有高铁，所以是上海的嘉善。
太仓没有高铁，也没有地铁，所以只能是宝山和嘉定的太仓。
太仓市场现状
上海周边区域只有一个值：上海。
这是上海区域的基础，没有这个基础，上海区域就一文不值。
因此，上海周边各城市的价值排序都是按照到上海通勤便利程度来决定的。
那么按照这个标准的话，上海周边大概有这些地方。
花桥：有地铁站，所以均价最高，2.3万多，但是花桥基本也开发完了；
昆山：有高铁站，均价在1.8-1.9万之间，但昆山开发已接近完成；
吴江区：是苏州新设立的区，均价超过2万，最偏远地区均价基本都在1.7万，基本不值钱。
嘉善：有高铁站，但嘉善是上海周边唯一一个房地产市场下滑的区域。
而太仓由于长期无人问津，均价才1.4万。
如今太仓的房价从与昆山接壤的双峰镇的1.1万，到沙溪镇、浮桥镇的1.4/1.5万，再到西南科教新城的高档住宅区2.2万。
价格层次非常明显。
这里是目前上海周边最大的价值机会！
按照通勤的便捷程度和距离，整个太仓市应该分为两个梯队：
➤第一层
1、科教新城高端居住区位于太仓的西南角，这里是太仓最贵的地方，因为这里有太仓南站，太仓南站也是城际S1线开往苏州的终点站，也是规划中的地铁开往上海的起点。
但这里均价已经超过2.2万了，价值感不如花桥。
2、沪通高铁太仓站：该站为大型车站，是沪通高铁的主要车站之一。沪通高铁从这里分出一条支线，一条经太仓南站前往上海中心静安区的上海虹桥、上海站；另一条前往浦东。太仓站周边地区基本未开发，是政府为上海海外企业转移预留的区域。
以上两栋楼盘均是环上海太仓地区性价比最高的楼盘，但目前来看，要么价格过高，要么房源稀缺。
➤太仓重点布局第二梯队。
第二梯队为太仓港区，分为浮桥、六合两镇。
六合是古镇，基本没有新房出售，库存很少，基本买不到。
富桥是太仓港区的核心区，公共交通便利，可直达上海地铁7号线、1号线，90分钟可抵达上海中心。
值得注意的是，这个通勤时间与11号线花桥站到上海中心的距离大致相同。
➤ 第三梯队
太仓的第三级镇是沙溪镇，新建小区较多，与港区相比，通勤时间和成本较高。
所以最后的结果是太仓港区的购房者80%是上海人，而沙溪的购房者50%是本地人，还有一半是上海人。
太仓的致命一击
太仓因为公共交通不发达，所以一直比嘉善便宜，不过现在沪通高铁太仓站、太仓南站、苏州城际S1线、太仓地铁都在规划或者逐渐兴起，从三五年内的价值来看，现在是机会，这个就是其中之一。
2017年，招商、金地、中天、碧桂园、保利、绿地、复星等多家一线房企进驻太仓市场。
由于开发商争相买地，通常需要三轮招标，政府规定房屋必须原价出售，目前这些房屋大多将在今年下半年9月份以后上市。
众多项目的上线，必将带动整个市场的热度，这是第二个原因。
在太仓房地产市场，四五家开发商合作开发一块地块的情况很常见，有的开发商拿地，有的开发商经营，有的开发商进行金融投资。从我们的研究来看，整个太仓市场都是如此。
这是我在太仓拍的一个项目的合作开发商牌子，一个项目有六家开发商合作，这在全国是很少见的。
这不是重点，重点是太仓所有新项目都这样的时候，市场基本就成了一个，就像一个菜市场，有五个鱼摊，你有我的份额，我有你的份额，整个市场的价格被垄断了，这是第三点。
目前太仓严格限价，最火爆的六合、富桥卖1.4万，沙溪也卖1.4万，这跟花桥的特点很像，上海周边因为限价，卖3.3万，边缘地区也卖3.3万，整个市场价格异常平均。
价格限制本身就是价值，这是第四点。
至此，可以说，太仓的机遇正在慢慢到来，让我们拭目以待！
