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楼市陷入最糟糕的境地，用股市术语来描述，便是：成交清淡，价格持续下滑。
楼市成交量萎靡不振没人买，房价不断下跌。
资产流动性一旦丧失，几乎会导致其价值完全崩塌，这一情况在上海部分小区已有所显现。
房子挂出去，没有任何带看；
没人看，降价；
没人买，再降价；
越降价，越没人买。
01
什么叫“趁你病要你命”？
某书的评论区就诠释得非常生动：
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更夸张的甚至还扔出了4w的预期？！
要知道也就2年前，大虹桥还是“破9冲10”
不仅仁恒西郊花园、万科天空都有9w成交
蟠龙天地的“首秀”就逼近10w大关
2年时间就从“破9冲10”到“坐6望4”
要么是一天一个样的挂梦价，要么是原地膝斩
大虹桥真是一张人性的精彩舞台，专门演绎极端情绪
位于青浦徐泾板块的“中核锦悦府”项目，近期成交了一套建筑面积约为91.82平方米的南北通透双开间两居室户型；该套房源的成交价格为545万元，计算得出的平均单价大约为每平方米5.93万元。
该楼盘于2020年正式投入市场，根据此前公布的一房一价信息，与之相仿的户型，其面积区间内的总价大致位于535至540万元之间。
这个购买价格与销售价格相较，考虑到三年间的资金成本以及银行利息支出，实际上已经接近于亏损状态，不得不低价出售。
中核锦悦府的地理位置相较于其他新建住宅更具优势，它距离地铁2号线西延伸线的蟠祥路站仅有大约300米的距离。
蟠龙府、虹桥璀璨公馆以及铁虹桥逸都等周边楼盘目前正执行五年限售规定，一旦限售期届满，众多二手房将陆续上市，届时市场将迎来一场价格竞争。
近两年来，大虹桥地区备受瞩目，然而随着房地产行业的转型，众多房地产企业总部纷纷选择离开大虹桥，导致目前该区域的商务楼宇空置率相当高。
此外，自大虹桥规划理念公布以来，陆续推出了众多住宅用地，进而使得新房的供应量大幅增加。
然而，当我们审视各项基本配套设施时，却发现徐泾地区至今未能设立一所高质量的公立小学或初中，无论是别墅区还是动迁区，孩子们都不得不拥挤在徐泾小学的校舍里。
8/9万的二手房有很大的泡沫，现在也只是在挤泡沫
进2024年上海新房群，口令“2024买房”
02
大虹桥一哥不会跌破6w！
如今大虹桥真正的行情是怎样呢？
这就要看品质而论了
1、品质“一哥”仁恒，7w内基本速销
尽管熟悉的中介表示，现在众多购房者都声称他们愿意等待仁恒的价格降至6万元以下。
但仁恒西郊的实际成交还是相对乐观一点
近期市场上最实惠的住宅套餐，含车位在内的成交价仅为6.6万元，然而其销售速度极快，几乎可以说是瞬间售罄。
去年年底的一套6.9w成交的房源，也只卖了48天
该中介透露，价格在7万元以下，市场上仅有一两套房东急于出售的房源，并且这些房源一旦上市，便迅速成交。
目前房东普遍的挂牌价仍然控制在7.5-8w之间
2、过去平起平坐的其它小区，就明显没那么有底气
万科天空在高峰期曾创下超过九万的销售记录，然而在今年二月，其成交额降至六万二千。
更不要说，房价一直差着点身位的招商虹桥公馆了
去年12月，低区就成交了一套单价6.4w
最傻眼的，是今年1月底甚至出现了真的跌破6w的价格！
同样有趣的是，有消息指出，位于青浦徐泾的示范性项目蟠龙天地一期，成功交易了一套建筑面积大约为95.89平方米的3室低层住宅，成交价格为610万元，换算下来，每平方米的平均价格大约为6.36万元。
该住宅信息未在绿皮资料中呈现，网络信息可能会有所滞后，但内容确实是真实的。
链家官网显示，蟠龙天地的成交价格普遍超过7万元，其中南北朝向的两室户型，其平均价格稍低。
该住宅的平均价格略高于6万元，这一价格确实创下了新低记录，而低楼层房源和业主的抛售行为则是导致这一现象的两个关键因素。
蟠龙天地一期项目于2020年正式开盘，其平均售价大约为6.15万元每平方米，而位于低层的房源，价格或许在6万元每平方米左右即可购得。
此次匆忙出售房产，在扣除购买时的契税、二手房交易所需缴纳的各种税费、中介费用，以及偿还贷款产生的利息等各项费用后，能够不亏损已属万幸。
其实通过这些我们会发现两件事：
1、只是牛市卖得贵，不一定能永远卖得贵
2、当市场下行时，重要性排序：产品力＞＞少走几步到地铁
仁恒西郊作为徐盈路上唯一在建筑立面材料和社区设施方面真正领先的住宅项目，不仅享有独特的优势，更具备超越其他楼盘的显著话语权。
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03
大虹桥的困境似乎已经渡过，尽管有人将其视为“衰落区域”，股价持续下滑，然而，从我们的分析来看，这里最困难的时期恐怕已经结束。
新房供应已步入尾声，市场未来将鲜有新增项目推出，尤其是地铁沿线的新房供应几乎已经枯竭。目前，仅有绿城春晓园已入市，而待入市的同济蟠龙里项目的新房数量有限，这使得二手房市场的价格压力得以减轻。然而，我们必须关注一个关键的时间点——2026年，届时大虹桥区域大量新房将解除限售，这可能会对市场产生一定影响。
但2年后上海市场大概率也回暖不少，踩踏不会如此严重。
第二点：大虹桥确实有其稀缺性
上海鲜有连片开发的土地，且与外围的大虹桥紧密相连，成为众人进出上海的必经之地。高速铁路推动江浙沪地区的发展，高铁网络覆盖全国，机场则辐射全球。对于市区居民而言，大虹桥距离市中心直线距离大约25公里，乘坐地铁出行也十分便捷。因此，该地区并不缺乏人口。
规划实施的速度相当理想，外环区域唯一的六轨交通线，进而构建起网络状的交通格局。需要指出的是，在外环和中环之外，拥有类似网络状地铁覆盖的区域确实不多。此外，华漕和徐泾地区的优质教育资源也在持续布局，这两大优势的存在，使得大虹桥区域从长远来看，仍然具有很大的发展潜力。
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04
上海的房价触底了吗？
房地产市场持续进行调整，然而关于何时能够完成调整，众多专家意见不一，各有各的看法，难以达成共识。
近期，关于高盛对中国房地产市场的预测话题颇受关注。高盛指出，美国房地产市场在2008年金融危机过后，大约经过三年的时间便触底反弹；相比之下，日本房地产市场则经历了长达十七年的调整过程。
所以得出结论，中国房价见底需要三年时间，也可能是十七年。
然而，众多人士对此持不同看法，他们认为中国的实际情况与国外存在显著差异。怎能轻易地将别国的房地产市场状况生搬硬套于我国呢？
4月15日，知名经济学家高善文撰写了一篇以束加沛为署名的文章，其中对相关内容进行了深入剖析，并指出：
尽管日本和韩国都曾遭遇房地产市场调整，然而它们未来的发展方向却大相径庭，这主要是因为两国在房地产需求过度消耗方面的状况存在显著差异。目前，中国并未出现房地产需求过度的情况，这一点与韩国的情况较为接近。
这也算是变相对高盛引用美国和日本作参考的反驳。
高善文指出，韩国并未经历所谓的“失去的三十年”，自2010年跨入中等发达国家的行列以来，其经济持续增长，房价也急剧攀升，同时房地产投资亦呈现回暖态势。鉴于中国城镇化的发展潜力可能超过韩国，未来房地产市场需求有望更加旺盛。
高善文认为，中国房地产市场之所以与其他国家存在根本差异，主要在于其供应受到土地供应制度及政策的制约，价格上涨并未有效刺激供应量的提升。目前，库存量或许并不算大，但实际的库存压力或许被过分放大了。
二手房交易量在房价走低的情况下却有所上升，这一现象反映出市场需求并未过度消耗，整体市场状况相对稳健。
4月24日，《经济日报》再度发文指出，我国房地产市场尚存成长潜力。对于有购房意愿的群体，他们期待房价持续下降，认为市场仍有降价空间，因此选择继续持币观望。而那些打算出售房产的人士，则自然期望房价上涨。面对当前房地产市场的调整，我们应当保持理性态度。
城镇化脚步持续前行，中小户型住宅依旧占据市场主流，房地产领域中的改善型和刚性需求依然旺盛，未来发展的潜力依然巨大。
然而，你是否能够耐心等待，这完全取决于你自己的选择。无论是购置房产还是出售房产，如果你愿意等待，那么就请耐心等待。
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