1 上海限购政策
沪籍单身人士
沪籍已婚人士
一、夫妻双方都是上海户籍
在2011年1月30日之前，夫妻俩各自与父母共同拥有不超过两套（包括两套）的房产，这些房产可以用来购买新的二套住房。
在2011年1月30日之前，夫妻中的一方与父母共同拥有三套房产，而另一方则没有自己的住房，因此他们现在可以购买一套新的住宅。
夫妻双方在2011年1月30日之前，各自与父母共同拥有三套房产，而另一方则与父母共同拥有一套，现在他们可以额外购买一套新的住宅。
在2011年1月30日之前，夫妻中一人与父母共同拥有三套房产，而另一人则与父母共有两套，他们现在可以额外购买一套新的住宅。
在2011年1月30日之前，夫妻任何一方若与父母共同拥有超过四套（包括四套）房产，则被限制购买。
二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍
购买首套住宅时，非上海户籍的购房者可以单独申请，不过必须出示至少连续五年缴纳的社保记录或者至少五年缴纳的个人所得税证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购
请注意：达到五年社保缴纳期限或五年个人所得税缴纳期限的标准，系指自签订劳动合同的当月起往前追溯，连续63个月期间内，社保或个税需保持正常缴纳，累计达到60个月。
上海本市户籍的夫妻在离婚后，若其中一方分得了两套房产，且离婚证明的日期距离现在不到三年，那么在另一方再婚并且新家庭名下没有房产的情况下（前提是再婚配偶在婚前作为单身人士拥有购房资格），该再婚家庭便有资格购买一套住房。
上海本市户籍的家庭，若夫妻双方均为再婚者，并且各自的前家庭各自仅拥有一套住房，且在离婚后该住房已分配给了前配偶，那么他们目前的家庭在无住房的情况下，有权购置一套新的住宅。
对于离婚未满三年的上海户籍夫妇，若其离异后家庭仅剩下一套房产，那么净身出户的一方将有权购置另一套住宅。
非沪籍购房政策
外地人在上海购房需要什么条件？
1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。
非上海户籍的家庭在上海购房时仅限购买一套住宅，然而，夫妻双方中至少有一人需持有社保或个人所得税缴纳记录，且在购房前需连续缴纳五年或更长时间。
外地人士在外地持有的房产不计入考量范围，只要在上海没有房产，便具备购房资格。
4、 居住证满三年（免交房产税）
所需提交的文件包括：身份证件、婚姻状况证明、户籍资料、收入收入凭证、税务缴纳凭证以及居住地证明。
特殊客群
o2
外国籍或港澳台同胞
需出示有效期为一年的上海雇佣协议以及同样有效期的税务凭证，方可购置一套住宅。（务必确保劳务合同与税务凭证所载公司信息相符。）
o3
在读博士、博士后
需已婚且出示学校出具的学历证明，不必提交连续五年社保缴纳记录或连续五年个人所得税缴纳证明，即可购置一套住宅。
o4
部队人员购买住房
原籍地为上海，遵循上海的户籍规定进行操作。对于未婚者，允许购置一套住宅；若已结婚，则可购买两套。
非上海本地户籍者，需遵循外省市户籍的相关规定；独身者不具备购房资格，而已婚者则可购置一套住房。
部队需提供相关证明文件，并在其中详细注明身份证号码、军官证号码、户籍信息、婚姻状况、是否拥有未成年子女以及出生证明的编号。
2、部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
临港购房政策分析
2 上海购房贷款政策
1. 商业贷款
上海自2021年7月24日起房贷利率将上调！
首套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）
二套上浮120个基点（4.65+1.05=5.7%）
对于居民家庭而言，若其在本市并无住房，且未曾有过商业贷款或公积金贷款购房的记录，若申请商业性个人住房贷款，则其首付款比例不得低于35%。
在本市已拥有一套住宅的居民，以及那些在本市没有住房但拥有商业住房贷款或公积金住房贷款记录的市民，若购买普通自用住宅，其商业贷款的首付款比例不得低于50%；而对于非普通自用住宅的购买，商业贷款的首付款比例则需达到或超过70%。
贷款政策变化
金融机构对购房者的首付款资金来源进行严格审查，确保首付款不得来源于非直系亲属的借款、P2P平台贷款、银行贷款以及信用卡套现等方式。严禁将任何形式的借贷资金用于支付首付款。在此，直系亲属特指父母和配偶，不包括兄弟姐妹。
银行在审核过程中必须核实客户的偿债能力，这要求提供与收入证明金额相匹配的工资流水，或者能够展示收入水平的其他有效证明材料。
审批流程的周期有所加长，目前来看，从证件齐全到贷款批准的平均时间大约在一个月到一个月半之间。
贷款发放周期有所延长，目前来看，从新产权证发放之日起，平均需要2到4个月的时间才能完成放款，有时甚至可能需要更长时间。
若全国范围内存在两套或两套以上的住房贷款尚未偿还，金融机构将暂停对第三套住房贷款的发放。
父母需在房产证上登记，子女则参与贷款，但这一服务现已暂停接受新申请。若子女在房产证上登记，父母参与贷款时，还需出示其还款能力证明，政策执行更为严格。
7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
目前银行对定金审批已暂停接受，只有当首付款达到规定的比例要求后，贷款申请才能被处理。对于首套房，首付款需达到总房款的35%，而对于二套房，则需支付50%或70%的首付款。
2. 公积金贷款
首套房：
①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。
双方在结婚前，与各自的父母共同拥有的住宅数量均未超过一栋，并且家庭名下并未拥有房产。
二套房：
①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。
在上海，仅拥有一套住房，人均居住面积不超过37.3平方米，且目前并无正在使用的上海公积金贷款。
限贷的认定方式
①在上海有1套房，人均面积＞37.3m²。
②在上海有2套或以上的房产。
③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。
对于首次购房且未曾利用公积金的缴存职工家庭，其公积金首付款比例维持35%不变，若住房面积超过90平方米；若住房面积不超过90平方米，则低首付比例同样为35%。
将第二套改善型住房的首付比例提升至70%，适用于普通商品住房和非普通商品住房；同时，将二套普通商品房的贷款利率提高10%；此外，二套普通商品房的个人贷款最高额度减少10万元。
对那些已经拥有两次公积金贷款记录的职工家庭，将不再提供新的贷款服务；同时，对于在上海仅拥有一套住房且人均居住面积超过37.3平方米的家庭，贷款发放也将被叫停。
借款人的贷款额度，其倍数依据公积金缴存账户的余额计算，已由原先的40倍下调至30倍。
住建部规定，必须严格遵守，将计算还款能力的比例进行调整，确保每月偿还本金的比例不得超过工资总额的40%。
公积金贷款利率
首套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。
第二套房利率：
1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。
5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。
可贷额度
可贷年限
A房龄计算：
①五年内的房龄：可贷30年
②6-19年的房龄：35-房龄
③超过20年房龄：可贷15年
房龄=2021-竣工日期
B主贷人年龄计算：
男性：65-年龄=可贷年限
女性：60-年龄=可贷年限
A和B的计算结果取低值就是该房屋公积金可贷年限。
3 上海普通住宅和非普通住宅的区别！
普通住宅需在房屋类别、交易价格、建筑规模这三个方面均达到既定要求。若任一条件未达标，则不属于普通住宅范畴。
住宅种类包括：五层及以上（包括五层）的摩天住宅；以及层数少于五层的传统、现代或老旧的弄堂式住宅。
成交金额方面，位于内环区域内的住宅单价不超过450万元每套；处于内环与外环之间的住宅单价不高于310万元每套；而位于外环之外的住宅单价则限制在230万元每套以内。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
4 上海二手房交易流程
5 上海房产税征收标准
2021年上海房产税率分界线提高至73482元
所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，
所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。
上海房产税征收对象
1、非上海居民新购住房；
上海市民购置的房产若为第二套及以上（涵盖新购的二手存量房屋及新建成的商品住宅）。
第一套房200平要征收房产税吗？
依据房产税的征缴规定，仅对本地居民拥有的第二套及以上的住宅征收房产税，而首套住宅则不在征税范围之内，且征税与否与房屋面积无关。
所有第二套房子都要征收房产税吗？
不是。
该计算方式是以居民家庭的人均住房面积为基础，每个家庭成员可享受的免税面积标准为60平方米。
什么是居民家庭？
包括夫妻双方及其未成年子女。
应纳房产税额计算方式
应缴纳的房产税金额等于新购住房需缴税的面积（即建筑面积）乘以该住房的单价，再乘以70%的比例，最后乘以税率，其中税率目前设定为0.6%。
房产税缴纳时间什么时候？
每年12月31日前缴纳。
过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。
买好了房，什么时候起征房产税？
产证登记日期的次月开始征收。
税率是怎么算出的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下
跟着线图走
一秒明白房产税
1、沪籍单身
2、沪籍已婚家庭
3、外地户籍
外地单身：为限购状态
若购买司法委托拍卖等不受限购政策约束的住宅，需缴纳全额房产税，且享受的减免政策与外地家庭购房时的减免标准一致。
外地家庭：
若您所持有的《上海市居住证》在有效期限内已连续满三年，或者积分累计达到了120分，那么您此次购房将可以直接申请免除房产税。
持有《上海市居住证》且证件在有效期内，但尚未连续满三年或积分不足120分者，可以先一次性缴纳房产税。待其连续居住满三年或积分达到120分之后，方可申请免除房产税，并请求退还自持有《上海市居住证》以来所缴纳的房产税。
4、境外个人、港澳台居民
在沪居住的个人，若其“居留许可”连续有效且累计时长已超过三年，则可在申报税收时直接申请税收减免。若居住时间未满三年，则需先行缴纳房产税，待累积满三年后，方可申请退还已缴纳的税款。此外，持有B类证件（即海外人才引进类居住证）或中国绿卡的个人，亦可直接申请税收减免。
居住在沪的台湾同胞，若其“居留签注”连续满三年且处于有效期内，或者能够提供连续三年以上的个人所得税缴纳证明、社会保险缴纳证明或就业证明，均可直接申请房产税的免除。若连续年限不足三年，则需先行缴纳房产税，待累积满三年后，可申请免除房产税，并请求退还此前已缴纳的房产税款项。
澳大利亚居民若持有连续满三年的《港澳居民暂住证》、个人所得税缴纳证明、社会保险缴纳证明或就业证明，即可直接申请房产税的免征；若持有时间不足三年，则需先行缴纳房产税，待累积满三年后，方可申请免征，并请求退还此前已缴纳的房产税。
（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）
房产税减免政策
未满一年怎么付房产税?
年度应纳税总额需根据全年应纳税额计算，具体方法是将年应纳税额除以12个月，然后乘以当年度实际纳税月份。
6 二手房交易税费
以公司名义在沪购房的限购政策
在中国境内（不包括香港、澳门和台湾地区）注册的企业若欲购置商品住宅，必须符合一定的要求（购房时间以网签合同备案的日期为依据）。
1、企业近年缴税金额500万元(不含)以下的：
a：企业设立年限已满5年；
b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；
企业员工数量达到10人或者更多，并且根据相关规定，他们需在该企业连续缴纳社会保险和住房公积金不少于五年。
企业若近年缴纳的税款总额达到或超过500万元，在购置房产时，将不受关于企业成立时间以及员工数量等方面的规定限制。
目前，上海市各区域交易中心的执行标准仅针对企业购置新建的商品住宅，至于存量商品住宅（即二手房）的购买，则尚未设定任何条件限制。
(二) 境外注册的公司在沪不能购买商品房。
直系亲属更名买卖、赠与、继承怎么划算？
自2021年7月24日始，若以赠与形式进行房产转移，接受赠与者必须遵守国家及本市的住房限购规定；同时，该房产在接下来的5年内，仍将计入原赠与者的住房拥有数量中。
直系亲属在办理产证更名时，通常需要作出三种选择：买卖、赠与或继承。针对这三种方式，我们今天将探讨在直系亲属更名过程中，各自适用的情形以及所需准备的相关材料。
以一套总价达到500万元、购入成本为100万元、且满足五年唯一条件的房屋为例，我们来计算一下更名过程中所需承担的各项费用。
一、买卖更名
进行房产更名需遵循常规的交易步骤，受购买限制的影响，相关税费需依照既定标准支付。这样的操作适用于那些名下已拥有房产，但并不打算出售房产的人群，尽管他们需要支付一定的税费，但这并不会对他们未来出售房产造成任何不利影响。
下面咱们来算算买卖更名所需要多少费用：
增值税计算如下：先从500万中减去100万，得到400万；然后将这个数除以1.05；接着，将得到的商与5%和0.3%相加，总和为5.3%；最后，将400万乘以5.3%，得出的结果为201904元。
契税方面，房屋成交价格需缴纳3%的税费，即15万元（考虑到个人名下已拥有房产，此税率提升至3%，若名下无房产，不建议采用此支付方式）。
3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.
4、交易登记费：80元
5、抵押登记费：40元
以上是我们走买卖流程所需要的全部费用，共：352424元
过户5个工作日后缴税、出产证
二、赠与
1、直系亲属之间赠与需要哪些费用？
契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征
观之，你是否认为赠送房产比买卖更合算，能节省二十万元？然而，这仅仅是赠送过程中产生的费用。若你受赠的房产在出售时已满五年，则需按常规税收标准缴纳税款；若未满五年，则需按照总房价的百分之二十缴纳税收。
若个人名下并无房产，则可选择通过赠与途径办理；而若个人名下已有房产，并且有意向出售受赠的房屋，那么建议采取交易的方式进行操作。
公证收费标准
2、办理房屋赠与的方式有几种？
1）通过办理赠与公证书进行赠与；
2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
办理赠与公证相关规定
3、办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）财产应当是公民的个人合法财产；
2）房产中有抵押不可赠与；
夫妻双方共同拥有的财产赠予行为，即便房产的产权登记在某一方的名下，配偶仍需亲自到场并签署文件，以表达其对赠与事宜的认可。
4）赠与合同不可委托签署；
通常情况下，此类赠与仅限于直系亲属之间进行，若非如此，赠与人将需缴纳20%的个人所得税。特别需要指出的是，儿媳与公婆以及女婿与岳父母并不属于直系亲属关系。
非直系亲属之间，若进行此类赠与，建议将房产证上的名字修改为受赠者的直系亲人之一（比如，若房产证上原本登记的是夫妻双方的名字，则应将房产转赠给男方或男方的父母）。
则需先将女方名字去除再办理赠与）。
在非直系亲属之间进行全额赠与时，该赠与行为是可以进行交易的；然而，若涉及部分份额的赠与，赠与方和受赠方双方各自对自己所持有的份额部分，在交易过程中需承担相应的责任和义务。
分不能再交易。
张三将其个人所拥有的唯一一套房产中的十分之一产权无偿转赠给了他的朋友李四（非直系亲属间的赠与），这意味着在上述房产中，张三仍保留着百分之九十的产权。
李四所拥有的房产权益中，他占有了10%的份额，因此，张三和李四之间不得就这处房产进行进一步的买卖交易。
三、继承
1、继承会产生哪些费用？
直系亲属间的遗产继承无需缴纳契税、增值税和个人所得税。若继承的房屋未来出售，其契税和增值税与普通商品房相同；若满足五年唯一条件，个税可免；若不满足唯一条件，则需缴纳总房价款20%的个人所得税。
2、房屋的继承顺序是什么？
遗产继承的优先级依次为：首先遵循遗赠抚养协议的规定，然后依照遗嘱继承的条款，最后才考虑法定继承的相关规定。
3、房屋继承的流程是什么？
首先，需前往公证机构办理遗产继承公证，取得公证书后，再前往房屋所在地的房产交易中心的税务窗口，进行税务核税，取得完税证明，最后，前往房产所在地。
屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、房屋继承的时效为多久？
时效方面，进行继承公证需核对家庭成员信息，通常情况下，本市户籍居民的处理时间约为两个月；若涉及外地户籍，则需回户籍所在地取证，因此所需时间会相应延长。
时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）
在完成继承公证之后，想要办理变更继承产证的房屋，需要遵循房地产交易中心的具体受理程序，那么这一流程是怎样的呢？
房屋所在地房地产交易中心设有税务免税申报点，该点负责接收申报材料→申报材料随后被该中心的受理窗口接收处理→整个申报流程需在20个自然日内完成（包括法定节假日）。
除外）出产证。
6、继承公证所需材料：
8、公证员审查所需要的的其他材料
公证收费标准：
7、办理继承时需要注意哪些问题？
若继承人中有人不幸离世，务必核实其确切逝世时间，进而判断是否可以依据代位继承或转继承的相关规定进行处理。
归纳来看，上述三种更名手段表明，若无房产可继承，则此途径最为经济。若拥有房产却无意出售，选择交易流程则更为合算；尽管需支付契税与增值税，但相较于出售时需缴纳的20%个人所得税，前者显然更具优势。
购房篇
契税、印花税
无论是商用建筑、普通住宅抑或是非普通住宅，若以企业身份购置房产，均须依照房款总额的3%比例缴纳契税，且无法享受减半税率待遇；此外，还需支付房款0.05%的印花税。
房产税
自1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，公司所拥有的房产，须按年缴纳房产税，计算方式为：房产的原值乘以70%，再乘以1.2%。
在实施具体措施时，不同地域针对性质各异的企业，例如高新技术企业、扶贫相关单位等，可能会提供三年内的房产税减免福利。
土地使用税
此外，土地使用税的征收需依照“建筑面积乘以每年每平方米三十元”的标准进行。
若房产税或土地使用税未能在规定时间内缴清，则每日需额外支付万分之五的滞纳金。
售房篇
在交易过程中则需要缴纳：
增值税及附加
按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；
土地增值税
依据1993年发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七款内容规定：
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
当增值额超出扣除项目金额的50%，但不超过扣除项目金额的100%时，适用的税率为40%。
若增值额超出扣除项目金额一倍，但不超过两倍，则相应部分的税率设定为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
企业所得税
目前通常对房产转让所获得的净收益实施25%的税率。企业所得税通常采取按季度预交的方式，并在年底进行年度的结算和清缴。
01、读懂上海买房积分制
家庭
10分 夫妻(包括未成年子女)
成年个体，无论是单身、已婚但已离婚或丧偶，不论其是否抚养未成年子女，均不得修改。
在提交认购申请环节，若认购者为一对夫妻及其未成年子女，将额外获得10分加分；而若认购者为单身成年人，包括已婚但未婚、离婚或丧偶者，无论是否包含未成年子女，则无法获得该加分。
户籍
10分 上海户口
0分 非上海户口
在提交认购申请过程中，若认购者持有上海市户口（若是家庭单位，则夫妻任一方须为上海户籍），将额外获得10分；而对于非上海户籍的认购者，则在此项上无法获得分数。
拥有住房状况
20分 上海无房
5分 上海有房
在提交认购申请时，需依据住房限购政策对认购对象（及其家庭成员）所拥有的住房套数进行统计，无房者可获得额外20分；若认购对象为上海户籍家庭且仅拥有一套住房，则可额外获得5分。同时，还需留意，自2021年1月22日（含）起，认购对象赠予他人的住房仍需计入其名下；而对于承租的公有居住房屋，也应计入认购对象名下。
五年内在沪购房情况
20分 无房，5年内无购房记录
5分 有房，5年内无购房记录
0分 无房，5年内有购房记录
0分 有房，5年内有购房记录
在提交认购申请时，若认购者及其家庭成员名下无房产且过去五年内未曾购房，则可额外获得20分；若认购者属于上海户籍家庭，名下已拥有一套住房且过去五年内未购房，则可额外获得5分；若认购者在过去五年内有购房记录，则该部分不得分。
在沪缴纳社保时长
自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分
单身 视个人情况而定
家庭 参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方
社保缴纳的比例并非固定为0.1，它实际上介于0.1至0.24分/月之间。这一范围会根据上市项目的具体产品类型和结构来具体确定。
02、新政后最新认筹还有几大重点
新房源的认筹比例超过了1比1.3，实施了积分制管理。以100套住房为例，得分最高的约130组家庭成功晋级。晋级之后，将进行后续的公证摇号环节。
购房者参与认购时，须依照规定自行申报得分，同时需填写承诺书，保证信息的真实性。资料提交后，上海市房地产管理局、民政局以及社保中心等相关部门将进行网络联查，核实每位购房者的积分情况。预计对认购积分的审核过程将持续大约10天。
03、上海新房积分制后的买房三步曲
新房摇号的具体规则一经确立，上海市民购买新房的程序亦随之发生了调整，这一流程包括认购环节、评分过程以及最终的摇号阶段。
在第一步中，购房者需进行认购操作。在此过程中，他们需自行提供一系列证明材料，包括家庭背景、户籍信息、现有住房情况、过去五年内在上海购房的记录，以及在上海缴纳社保的相关凭证。提交这些资料后，将进行初步的评分计算。
在第二步中，需进行评分环节。在如实填写完毕后，市房管局、民政局、社保中心等相关部门将进行网络联查，对每位购房者的积分进行复核确认。这一积分审核的过程预计需要大约10天的时间。
第三步，进行摇号环节。依据130%的认筹上限规定，首先确定入围的分数线标准，只有购房者的分数达到或超过这一分数线，才有资格参与摇号活动。
例如，该住宅项目即将推出600套住宅，对购房表现出兴趣的客户达到了1000人。依照130%的认筹最高限额来计算，仅有总分位列前780位的购房者能够获得参与抽签的资格（即600套房源的130%）。假设第780位的得分是20分，那么所有得分达到20分的购房者均有权参加抽签。
2021年上海购买新房最新流程！
近期众多好友咨询，第三批次的新房源已陆续进入市场，对于初涉购房领域的我等新手，在上海购置新房时有哪些事项需特别留意？今日，我们就来逐一剖析在上海购买新房时需关注的关键问题。
根据个人实际情况，合理估算积分，挑选出符合个人预算范围的楼盘，亲自实地考察，掌握各楼盘的预估入围分数线。若分数较高，可自由挑选；若分数较低，则需谨慎抉择。应优先考虑地段尚可、推售量较大的楼盘，以提高自己入围的机会。
5、准备材料
挑选好打算购买的住宅项目，向销售人员索要认购文件。若销售人员手头没有，可以尝试查询其他项目的认购文件，上海新房的认购文件内容大体相似。务必提前做好准备工作，以便在认购时能够将缺失的部分补充完整。向销售人员完成认购手续。整个认购的时间跨度为从启动至结束共计6.5天。
6、资料审核
认购期结束后，公证机构将取走购房者的相关资料进行审查，审查内容包括购房者是否具备购房资格、提交的材料以及积分审核。在此期间，我们的主要任务是耐心等待。开盘前，将公布入围项目的分数线，若认购比例低于1：1.3，则将直接进行摇号，反之，则需启动积分入围机制，依照积分高低进行排序，未入围者无法参与摇号。对于积分结果有异议的购房者，可申请复议。
7、开盘选房
提前制定详尽的选房计划，预选20至30套房源，需关注楼层和位置，以防在选房过程中遇到号码靠后而无法作出决断的困境。摇号结果具有偶然性，务必牢记自己的认购编号。选房时，时间紧迫，一旦发现心仪的预选房源，应迅速作出决定。房源选定后，需签署认购协议，并将认购金转为定金。有的楼盘是要求当天付首付，有的楼盘是开盘后的3-7天。
8、办理贷款
与销售商定好合同签署的具体日期，届时销售员会帮你预约银行信贷人员来签署贷款协议，办理贷款手续时，务必提前备齐所需材料，销售员会提前通知你。挑选贷款银行时，请务必结合自身实际情况进行选择。银行贷款的审批流程通常耗时约一个月，审批通过后借款人无需立即偿还贷款，而是在贷款发放之后才开始还款。目前，对于新房贷款，银行规定必须在房屋封顶后方可放款，而大多数楼盘的封顶时间通常在开盘后半年至一年之间，在这段期间内，借款人无需偿还贷款。从银行放款的下一个月开始，借款人需按月支付贷款本息。
9、交房
签订预售合同时会设定一个交付房屋的日期，开发商通常都会在约定时间之前交付房屋。在交付房屋前，他们会要求先缴纳物业维修基金，这笔费用通常在几千元左右，随后再支付物业费，并领取钥匙进行房屋验收。
10、办理产证
房屋交付后，开发商将着手办理大产证。大产证办理完成，业主便可前往交易中心进行产证登记。在此过程中，需缴纳契税。契税标准为：90平方米以下为1%，90平方米以上为1.5%，而对于第二套房产，契税则为3%。
自2021年6月起实施的最新购房步骤，衷心期望这些信息能在您购置房产的过程中为您提供助力！
04、关于新房计分摇号的16个常见问题
Q1：满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？
答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。
Q2：如果名下房子在外地，算无房户吗？
答：仅限于上海范围，算无房户。
Q3：怎么界定购房记录？
自购买房产之日起计算，在接下来的五年时间段内，若没有新增购房的记录（目前以网签时间为准），那么在审核过程中，我们仅会关注购房的历史，而不会考虑房产的出售情况。
离婚者若财产清空，能否被认定为无房家庭？新出台的政策对此有何具体规定？
离婚意味着需回顾至三年前，审视离婚前家庭成员的房产持有状况。以去年为例，若离婚前家庭拥有两套房产，即便离婚后一无所有，仍会受到购房限制。至于再婚，社保的缴纳将涵盖两个家庭，计算方式较为复杂。
上海户籍的单身人士，在2009年，其父母名下拥有一套共同拥有的住宅。那么，这种情况应被视作有房还是无房？他们是否还有资格购买新的房产？
答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。
Q6：拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？
答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q7：有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？
答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。
Q8：赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？
需考察赠与房屋的时间节点，若是在2021年1月22日之前进行赠与，则该房屋不计入有房范畴。而自2021年1月22日（包括当日）起赠出的房产，则需计入认购者的名下房产之中。
若认购的组数与可售房源的套数之比不超过1.3比1，那么将不会采用计分排序的方式，这是否意味着会有什么不同结果呢？
答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。
新购入的住宅已完成网络签约，但尚未取得产权证明，预计需等待一年方可获得，目前状况下，该房屋应被视为拥有还是未拥有？
答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。
Q11：退休人员的社保怎么算？
退休人员的社保缴费年限按照实际缴纳月数来计算，不论缴纳的具体月份。以2003年1月为起始点，若至2005年退休，则社保缴费年限仅被认定为两年。
您名下已有一处房产，且该房产未设定贷款，若计划将其过户至父母名下，那么这能否被视为无房家庭呢？
自2021年1月22日（包括该日）起，若采取赠与手段，则不认定为无房户；而通过二手房交易完成过户，则可被认定为无房户。
上海户籍的家庭在计算社保得分时，是按照个人单独计算，还是将夫妻双方得分合并计算？
若家庭参与认筹，则依据家庭成员中缴纳金额较多者来确定。
Q14：社保有要求连续社保吗？
答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。
Q15：境外人士购房也要积分摇号吗？
符合条件的境外人士在上海可购置一套房产，且其认筹过程亦采用积分抽签的形式进行。
Q16：请问怎么界定有房？动迁房算吗？
拥有上海地区的房产（无论是动迁房、经济适用房还是使用权房）都被视为拥有房产，但若是在2011年1月28日之前与他人共有的房产，则不计入个人名下房产。
05、积分较高，并不意味着优先摇号
即便积分较高的购房者更有可能被纳入摇号名单，这并不保证他们能优先选择房源。进入摇号系统后，所有积分会被机器彻底打乱重排。换句话说，积分高低仅能决定是否能够进入摇号，而一旦进入，中签的机会实际上都是均等的。
与此同时，企业用户想要参与新房认购，面临的门槛显著提升，需同时满足以下要求：成立五年、累计缴纳税收达到一百万、拥有十名员工且其社保缴纳年限满五年等条件，亦或是累计缴纳税收超过五百万。然而，若项目认筹率超过130%，将启动积分排序机制，此时企业将无法获得购房资格。
