前文曾提及上海的城市规划将迎来重大调整（《2026年，史诗级财富再分配》），众多读者对西北区域的未来发展抱有乐观态度。
环二带团队讨论了一下，西北部受到关注有时代原因。
最近西北利好太多了。
一方面，中环北移、沪太路提速以及大场机场的搬迁等城市建设项目频繁亮相，激发了公众的无限遐想。
规划局对外发布了“中城地带”的规划方案，同时利用地铁大环线的优势，对中外环区域的价值进行了重新塑造。
东北和西南地区的划定区域均已趋于成熟，而西北部的上大、桃浦、江桥等地，则依然保留着众多的未被开发的空地。
中城地带是不是最利好西北？
尤其值得注意的是，在西北地区，当前的物价水平堪称全国最低，无论是东西南北还是中部的任何地方，西北的物价都显得尤为低廉。
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上大、桃浦竟然比杨浦中原还便宜。
一旦西北中外环建设完成，房价便会逐渐向西南方向集中，届时将涌现出巨大的投资潜力。
实际上，目前桃浦和南大地区确实如同巨大的建筑工地，工地数量甚至超过了西南和东北地区。
等全部建成，城市能级是不是要变了？
洼地能不能崛起，首先得知道他们为什么是洼地。
必须承认的是，西北起点本来就低。
在建国之前，上海的城市布局已经呈现出东北至西南的走向，其中东北部区域以工业区为主，而西南部则是高端住宅区的集中地。
西北、东南不是好地段。
普陀区起初仅限于长寿路周边区域，随后逐渐扩展至内环沿线，自60年代起，陆续吸纳了宝山和嘉定的大片土地。
起点低，原始资源就比较薄弱，科教文卫都差一些。
实际上，位于徐汇区的肇嘉浜路以南地区、闵行以及浦东的起点水平并不算高，而现在的差异主要体现在90年代之后逐渐拉大。
1994年上海建成区地图
1994年时，西北、西南开发强度差不多。
后来的发展中西北受到了大量不公正对待。
上海只要出规划，都往下拉西北地位。
嘉定不管是位置还是经济都属于郊区独一档。
2017年竟然划入五大新城，跟松江、青浦、奉贤一个级别。
看看地图，那三个有什么底气跟嘉定放在一起？
嘉定、宝山、闵行属于近郊，青浦、松江、奉贤属于远郊。
嘉定、宝山、闵行三地与市中心紧密相连，而青浦、松江、奉贤则与市中心相隔，中间被闵行区所阻隔。
嘉定、宝山、闵行都有外环内部分，其他郊区都在外环外。
其实嘉定外环内面积也被人为减少了，外环到嘉定这里向内凹。
离人民广场距离上，宝山、嘉定、闵行差不多。
经济上差距更大，有段时间嘉定经济总量是其他新城的两倍以上。
有什么理由把嘉定划入五大新城？
五大新城的规划一经公布，青浦的房价便迅速与嘉定持平，尽管实际上在诸多方面，青浦的条件都要逊色不少。
南慕容北乔峰口号喊出来，大家莫名其妙觉得俩人一个实力。
但是西北部别瞧不上五大新城，宝山连五大新城都没混上。
2020年提出“南北转型”，宝山直接跟金山拉到一个级别。
这些大规划总是亏待西北部，地位只能不断被拉低。
之前的发展机会也基本没轮到西北部。
长宁在90年代享受了外资企业的丰厚收益，到了2000年，四大副中心的地盘则划归了徐汇，再后来2010年，大虹桥的开发权落在了闵行和青浦的手中，而浦东这样的重大项目与西北地区并无直接关联。
最早的黄金干线1号线、2号线也落下了西北。
即便在目前的夜色映照下，一号线沿线如莘庄、大宁、共康等地，以及二号线覆盖的长宁区域，仍旧保持着环线内最为热闹的景象。
只有五角场、七宝个别区域能跟1、2号线媲美。
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当然也不能总是抱怨，西北自己有些机会也没把握住。
人生翻身的次数不多，错过几次可能这辈子就结束了。
90年代闵行、宝山差距不大，现在天壤之别，内外因素都有。
在过去的二十多年间，众多市区资源迅猛扩张，闵行则选择了紧紧依托市区的发展。
闵行区是老闵行和上海县合并来的，1992年区政府选址莘庄。
新的闵行区核心资源都分布在莘庄、七宝一带，七莘路主轴线上。
若闵行中心当初选址在老闵行与马桥周边，闵行中部区域或许会变得和九亭一样处境尴尬。
其实当时大领导看中了老闵行。
当长者驾驶的专车驶入郊区，他灵机一动，目光锁定了一块风水上佳的空地，随即忍不住开口说道：“此地地理位置优越无比，你们可以考虑将闵行区政府迁至此处。”
尽管在1992年闵行区与上海县合并时，这一举措似乎并未遵循“圣意”，但区政府最终还是被迁移至了莘庄。
有人说区政府肯定选在中心呀，先别肯定，你看宝山就没选中心。
嘉定和宝山两地面临困境，由于老城区距离市中心较远，且缺乏搬迁至市区附近的勇气和决心。
更重要的是，这些关键资源始终未能得到充分利用，而优质的教育资源主要集中在嘉定老城区以及宝钢周边地区。
江桥、丰庄离市区最近，基本都是动迁房。
宝山1号线、3号线、7号线的开发主要思路是建设住宅区，而其核心资源依然集中在老城区。
从第六次人口普查到第七次人口普查相隔了整整十年，在这期间，嘉定和宝山两地的人口增长最为显著，至于人口的来源，大家自然都心知肚明。
经济增长速度并不理想，而人口增长速度却相对较快，这主要得益于新建住宅小区的建设（当然，还包括动迁因素）。
宝山盖了很多小区，来了就是宝山人。
有粉丝说闵行才是散装的，其实不是。
闵行中部的古美、七宝、莘庄是科教文卫中心，是居住中心。
南部大片的产业区提供工作岗位，现在北部大虹桥也有产业
三个片区功能互补，联动很强。
很多人上班在吴泾、航天城，住在七宝、莘庄。
宝山几个区域居民几乎没交集。
各个片区联动性不强，跟区中心偏居一隅有关。
松江新城刚开发，区政府就搬过去给大家信心。
嘉定政府现在还在老城附近。
这个差异的成因不明，而区中心选址的决策，从客观角度出发，对区域的发展产生了显著的影响。
西北部的领头羊普陀表现也不好，真如副中心机会没抓住。
此事成因众多，目前不宜将责任完全归咎于李嘉诚，领导层的规划以及地方的执行力度亦在其中扮演了角色。
最终，徐家汇演变为城市中心区域，使得闵行与市区的距离缩短，莘庄与徐家汇间的距离仅为10公里。
静安寺位于西北部，是当地最顶尖的商务中心；然而，它对嘉定区的覆盖范围有限，最远只能达到24公里，因此，嘉定区的大部分地区都未能被其辐射到。
各个区域发展影响因素太多，以上只是部分回顾。
我们更关心的是未来西北部能逆袭吗？
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看外部规划，西北部确实迎来了最佳机遇。
“中城地带”的规划并未如以往那般对西北地区进行降级处理，而是将位于中外环的桃浦、南大、古美、御桥等区域一并纳入了规划范围。
最后一个重磅地铁26号大环线也没落下西北。
未来10年的地利，西北部抓住了。
人和不用讲，各区都在寻求突破。
唯一让我们担心的就是天时。
地段逆袭非常难，因为人的认知改变不了。
南翔地区设有动漫游戏产业园区，众多游戏公司已迁至漕河泾地区，但并未选择距离更近的真如海纳小镇或桃浦进行搬迁。
市区的企业搬到徐汇滨江容易，搬到真如就难一些。
一代人有一代人的认知，直到走进坟墓都改变不了。
闵行、浦东的逆袭究竟为何？这并非源于上海人认知上的转变，众多老人仍旧对闵行持怀疑态度。
上海在百年前确立的地域秩序一直延续至二十世纪末，随后，大量外籍人士和外地人纷纷迁入，这直接对原有的社会结构造成了强烈冲击。
1995年后，上海突然暴增1000多万外地人、外国人。
他们对地段的认知如同一张空白的画布，不断有信息填充其中，涉及张江、莘庄工业区等地。
换言之，自1995年以来，上海经历了两个城市的融合，历经二十年的外国人、外地人与上海人的角逐，最终重塑了新的区域格局。
现在的地段认知又被主体居民接受，后面陷入长期固化中。
若非遭遇类似二次改革开放的重大机遇，上海在地段上的逆袭几率几乎微乎其微。
在1995年以前，上海同样经历了成长与规划的过程，向北拓展时建成了彭浦新村，向西北方向则形成了曹杨新村，而西南地区则见证了田林新村的崛起。
对上海城市格局影响很小。
简单来说，人口增长、经济增长、城市扩张的速度均有所减缓，那么西北地区崛起的动力究竟源自何处呢？
更令人担忧的是，路径依赖现象的存在，若缺乏强有力的外部干预，各个区域的开发特色将长期持续不变。
这一点在某区体现非常明显。
20多年了，一直保持同样的操盘思路。
城市开发有两种模式，一种是产业模式，一种是卖地模式。
产业发展所需的关键在于整合资源，以此提升运作效率；应将所有资源集中投入特定区域，进而实现产业链的协同效应。
这种销售土地的方式则相反，它要求我们必须不断地更换开发区域，这是因为一旦某个区域的潜在价值被充分挖掘，那里的资源就如同割不尽的韭菜一般，很快就会被消耗殆尽。
篇幅所限，无法详述各区域的发展潜力，对此感兴趣的朋友可添加微信进行一对一交流。
这里只补充一点，有点重要。
规划肯定会发挥作用，西北部肯定会发生变化。
最大的变化是，西北内斗，郊区资源源源不断的虹吸到中环。
仲量联行的调研报告揭示，在过去的三年间，企业迁移活动大多集中在较大的区域板块之中。
众多企业纷纷从漕河泾迁至徐家汇，而徐家汇的企业则转战至徐汇滨江，莘庄的企业亦然，此类现象屡见不鲜。
南翔企业跨区搬到漕河泾，漕河泾企业跨区搬到杨浦是个例。
西北部中城地带成功开发，可能更多的依靠西北部的企业入驻。
桃浦、南大、真如崛起，宝山腹地、嘉定新城可能都要受到影响。
资源重新整合，对西北整体是利好，对某个板块就不见得。
桃浦再次开发后迎来了东方雨虹总部，这家公司之前办公在花桥。
区域内的资源流动，也会形成局部的价值变动。
当然以上只是常规分析，未来依旧充满不确定性。
几年前谁也不知道电动汽车崛起，谁也不知道未来哪类产业爆发。
说不定就出现在西北部。
