在中介合同执行阶段，"跳单"现象频繁发生。为了满足实际需求，我国《民法典》第九百六十五条特别增加了有关"跳单"行为及其法律后果的规定，这在一定程度上为对"跳单"行为的规范提供了新的机会。然而，该规定中对于“通过中介人获取交易机会或使用其服务”的界定较为模糊不清，“绕过中介直接签订合同”的评判标准又未能全面覆盖实际操作中各种“跳单”行为的呈现方式。本文将结合一个具体案例，对“跳单”行为的认定进行深入剖析。
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案情
某商业中心由一家信息科技公司负责运营，该地产项目的管理权已完全交由另一家商业管理公司，该公司负责商业中心的招商、日常运作、市场营销以及物业管理等各项事务。
2021年4月12日，某医疗科技公司通过微信与A中介签订了一份独家委托协议，内容规定：该公司将委托A中介负责商业中心房屋租赁的中介事务，并明确指出A中介是此项委托事务的唯一中介机构；该委托协议的有效期为自签署之日起的三个月，或者直至中介服务圆满完成，两者中以先到者为准。
随后，A中介针对该商业中心进行了多次实地考察，医疗科技公司对中心二层201号和202号房间产生了租赁兴趣，然而，双方并未达成租赁协议。到了2021年5月9日，医疗科技公司的负责人袁某通过微信向A中介表示：“不选择该商业中心，感谢您的推荐”“期待未来有合作机会”。
2021年8月12日，一家医疗管理企业以及一家信息科技企业，针对商业中心二楼201号和202号房间，以及六楼606号房间，签署了《商业中心（推广名）房屋租赁合同》。该合同中规定的月租金分别是81,649.28元和24,897.41元。医疗管理公司曾与案外人B中介签署了《委托租赁协议》，该协议规定：医疗管理公司授权B中介作为中介方，负责租赁商业中心写字楼项目，且这一委托的有效期截止到2022年12月31日。此外，某商业管理公司也曾与B中介达成《商业中心租赁代理合同》，合同附件中的《客户确认书》明确指出客户为医疗管理公司，并指明了其意向租赁的楼层为2层的201室、202室以及6层的606室。该B中介于2023年8月28日注销。
2022年5月7日，法院正式接收了A中介与医疗科技公司之间的中介合同纠纷案，该案件的核心争议焦点集中在商业中心的中介服务问题上。在诉讼过程中，医疗科技公司明确指出，自其通知A中介停止租赁商业中心之后，商业中心的工作人员便通过电话与医疗科技公司取得联系，商讨租赁事宜。随后，双方经过自行协商，达成了租赁的初步意向，并最终签署了房屋租赁合同。在此过程中，医疗科技公司并未通过其他中介机构与商业中心进行租赁协商。在案件审理过程中，医疗科技公司及医疗管理公司共同向法庭提交了相关说明，具体内容如下：由于医疗机构的具体设置要求，必须由实行财务独立核算的公司向相关主管部门提交开设医疗门诊部的申请。为此，医疗科技公司注册成立了医疗管理公司，并持有该公司100%的股份。随后，医疗管理公司负责签署房屋租赁协议，并向主管部门提出开设医疗门诊部的申请。2022年6月12日，法院颁发了一份民事调解书，其中记录了A中介与医疗科技公司达成的调解协议内容：首先，医疗科技公司主动承诺向A中介支付赔偿金2万元……
针对A中介所提供的中介服务情况，通过其提供的微信聊天记录可以了解到，一家商业管理公司最初发布的租赁信息中提到的租金范围为“4.5至5元每平方米每天（可协商）”，而佣金则是按照“两个月租金”来计算，可供租赁的楼层包括6层、7层以及10层。经过多次协商讨论，该商业管理公司所提交的租赁意向书中明确提出的租金价格为每平方米每日3.86元，若将赠送面积考虑在内，实际租金将降至每平方米每日3.3元，所针对的楼层为第二层。
案外人B中介所提供的中介服务详情如下。某商业管理公司联合B中介共同签署的《客户转介确认单》中明确指出，B中介的带看活动发生在2021年6月30日。此外，某商业管理公司还单独出具了一份《情况说明》，其中提到，B中介的工作人员张某某分别在2021年6月18日和2021年6月30日这两个日期，带领医疗管理公司相关人员两次前往商业中心进行实地看房。
2022年7月11日，某商业管理公司向B中介进行了佣金支付，金额为213,093.38元。这笔佣金是根据两个月租金的标准来计算的，具体计算方法是：将商业中心2层201室和202室的月租金81,649.28元与商业中心6层606室的月租金24,897.41元相加，然后乘以2。当天，B中介向张某某进行了213,100元的款项转账，随后，张某某又将170,475元转给了医疗科技公司的工作人员徐某。
A中介向一审法院提起诉讼，要求某商业管理公司支付佣金共计163,298.56元，该金额的计算方法为81,649.28元乘以2；同时，某商业管理公司的股东某经管公司需对佣金支付的责任承担连带责任。
裁判
一审法院指出，所谓中介，即指在委托人进行的交易过程中，负责传递信息、创造机会，并推动交易双方达成一致的行为。若中介人成功促成合同的成立，委托人便需依照约定向其支付相应的中介费用。在房屋租赁的中介环节中，中介人员的职责涵盖了向客户推荐房源、陪同看房、推动成交、协助完成房屋过户和费用清算等，A中介作为中介方，理应全面彻底地执行这些中介职责，并且满足合同中规定的各项条件，才能被视为中介服务已经圆满完成。
在本案中，A中介所获得的独家委托时间范围是从2021年4月12日开始，一直持续到2021年7月12日结束。在此时间段内，A中介针对医疗科技公司的租赁需求提供了带看服务，并且双方已经初步达成了租赁意向。然而，仅凭这些信息，我们尚不能断定A中介已经彻底完成了中介服务。就主体而言，A中介所介绍的医疗科技公司与最终签署租赁合同的医疗管理公司并非同一法律实体，它们的服务对象亦不相同；再者，从合同签订时间来看，该租赁合同于2021年8月12日签署，已超出A中介所获得的独家委托期限，而医疗科技公司早在2021年5月9日便已明确告知A中介不会进行签约，因此无法推断A中介在委托期限内已完成了中介服务；此外，从合同内容来看，A中介所带看的仅为商业中心2层的区域，但最终客户实际成交签约的是2层和6层的区域，区域和面积与A中介所带看的范围存在较大差异；最后，即便考虑到A中介声称的医疗科技公司和医疗管理公司之间存在关联，这应被视为其对交易完成提供服务的观点，但根据这一逻辑，涉案房屋租赁合同的中介争议已由其他生效裁判文书解决，A中介也获得了医疗科技公司方面的相应补偿。
综上，一审法院对A中介的全部诉讼请求不予支持。
一审判决下达后，A中介对此结果不满，遂向上海二中院提交上诉状，其理由如下：首先，A中介针对某商业管理公司涉嫌“跳单”的行为，要求其支付佣金。其次，目前尚无确凿证据显示B中介确实向医疗科技公司提供了中介服务。再者，A中介的委托方医疗科技公司与最终签署房屋租赁合同的医疗管理公司存在关联关系，且医疗科技公司曾与某商业管理公司进行过私下协商，以变更承租主体。四、A中介针对医疗科技公司违背了独家委托协议的条款，向法院提起了先前的诉讼，并索要由此造成的佣金损失赔偿。鉴于医疗科技公司在本案中所述“双方已自行协商并形成租赁意向，最终签署了房屋租赁协议”以及“未通过其他中介机构进行租赁谈判”的情况，A中介公司认定某商业管理公司涉嫌“跳过中介直接签约”，因此提起诉讼，两起案件涉及的法律关系各不相同。此外，某商业管理公司是一家一人有限责任公司，而经管公司则是其唯一的股东。由于经管公司未能提供证据证明其财产与某商业管理公司的财产是相互独立的，因此，经管公司需对某商业管理公司所欠债务承担连带责任。
上海二中院指出，本案的争议核心在于该商业管理公司是否需要依照《民法典》第九百六十五条的规定向A中介机构支付报酬。该条款明确，在委托人“跳单”的情况下，中介人有权获得报酬。根据此条款，构成“跳单”行为必须满足以下三个条件：
（一）委托人接受中介人的服务
这是判断委托人行为是否属于“跳单”的关键前提。只有当委托人接受中介提供的服务，才能说明他们之间的中介合同已经依照法律规定确立，并且已经得到了实际执行。在本案中，尽管某商业管理公司与A中介之间并未签订书面形式的中介合同或委托合同，然而双方均认同商业中心是由某商业管理公司对外进行招租的公开房源，并且对外招租的佣金标准是提前公开设定的。A中介作为中介方，向有意向的承租方医疗科技公司提供了带看服务，并帮助医疗科技公司与某商业管理公司协商租赁条件。因此，某商业管理公司实际上已经接受了中介人A中介提供的中介服务，双方之间已经形成了实际上的中介合同关系。至于出租方与承租方能否最终达成房屋租赁协议，这关乎的是租金支付的条件是否已经满足，而不是中介合同本身是否已经生效。对于中介方提出的有关上诉请求，法院表示认可。
（二）委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务
这是判断委托人行为是否构成“跳单”的关键条件。委托人若借助中介人提供的交易机会或服务媒介，即指其通过中介人的服务最终达成了交易。要确定这一条件是否满足，必须综合考虑委托人实现的交易机会是否源自中介人提供、交易条件是否由中介人促成等多方面因素。在本案中，信息科技企业与医疗管理企业最终就商业中心2楼201号、202号及6楼606号房间达成了租赁协议。201号、202号房间的租赁条款与A中介在协助某商业管理企业及医疗科技企业商议租赁条款后初步形成的意向相符，然而，这些条款与某商业管理企业最初提出的租赁目标和条件存在显著的不同。医疗科技公司设立医疗管理公司是为了满足医疗机构进行财务独立核算的要求，同时，该医疗管理公司还与信息科技公司达成了房屋租赁协议。尽管A中介在2021年5月9日停止了其中介服务，但在此之后，B中介确实为一家商业管理公司、一家医疗科技公司以及一家医疗管理公司提供了部分中介服务。然而，这一事实并不能作为否定某商业管理公司通过A中介所获得的交易机会和所达成的交易条件，进而成功完成交易的依据。因此，法院判定某商业管理公司确实利用了A中介提供的交易机会和中介服务。
（三）委托人绕开中介人直接订立合同
委托人采取“跳单”行为的具体形式包括以下三种：首先，委托人借助中介人提供的交易机会或媒介服务，直接与交易对方签订合同；其次，委托人通过利用中介人提供的交易机会或媒介服务，选择报价更低的其他中介人与交易对方签订合同；最后，委托人将中介人提供的交易机会告知亲友，并以亲友的身份与合同对方签订合同。其根本目标应是绕过中介人的角色，以避免承担支付报酬的责任，并从中获取不义之财。在本案中，该商业管理公司声称已向B中介完全支付了佣金，并出示了相应的转账记录作为证明。依据转账记录所显示的金额以及该公司对转账金额的解释，该公司向商业中心2层201室和202室部分支付的佣金金额与A中介在本案中提出的佣金金额相吻合。目前，并无证据显示该公司获得了所谓的“返佣”或其他不当利益。据此可以推断，该公司选择B中介作为中介并签订中介合同，并非出于规避支付报酬的恶意目的，也不属于“绕过中介直接签订合同”的行为。
关于A中介提出某商业管理公司未履行审核职责的问题，法院指出，考虑到本案涉及的商业地产租赁市场房源信息已公开、佣金标准已预先设定、意向承租方已先与中介方接触、交易达成后佣金由出租方支付给中介方的行业惯例，以及本案涉及的租赁标的为大宗商业地产，出租方、承租方与中介方在租赁条件上的协商周期较长，对于出租方来说，在相同时间内，同一房源可能面临多个意向承租方和多个中介方的同时接触，因此，不宜对出租方提出过高的注意义务要求。某商业管理公司在二审阶段所提出的，作为出租方对中介方的审核要求是合情合理的。然而，A中介方认为，某商业管理公司未能按照医疗管理公司确认的标准，对中介方尽到应有的审核责任，存在失误。对此，法院并未予以接受。
经前述分析，本案不属《民法典》第九百六十五条所规定的“跳单”禁止条款适用范畴。中介A据此要求商业管理公司支付佣金，并要求经管公司承担连带责任，这一要求缺乏相应依据。一审法院对此未予支持，其做法并无不妥。
在本案二审中，针对某商业管理公司、经管公司提出A中介提起诉讼违反“一事不再理”原则的观点，法院指出，鉴于本案中介方仅向交易单方收取佣金这一交易习惯，中介方实际上是与交易双方各自建立了独立的中介合同关系，即存在两个相互独立的中介合同关系。该交易习惯仅是关于中介报酬最终承担主体的规定，因此，不能仅凭这一规定来判断中介合同关系的存在。因此，A中介依据与某商业管理公司及医疗科技公司签订的中介合同，分别对本案及前案提起诉讼，此举并未违背“一事不再理”的基本原则，亦不触及“禁止重复起诉”的相关规定。至于该商业管理公司、经管公司以及A中介达成共识，中介方只向出租方收取一次佣金的做法，这一惯例主要影响的是A中介能否作为中介方从出租人或承租人等交易主体那里获得佣金，以及这种佣金支持的范围和程度。
上海二中院判决，驳回上诉，维持原判。
评析
本案件为一宗涉及商业地产租赁的中介合同争议，其交易模式具有独特性，并且包含了多个中介人的参与以及第三方代为签订合同的情况。文章以该案为研究对象，对“跳单”行为的认定标准和司法处理路径进行了深入分析，旨在为类似案件的法律法规适用提供参考和帮助。
一、“媒介型中介”的复合型法律关系构造
民法典第九百六十一条明确指出，中介合同涉及中介人向委托方揭示签订合同的机会，或提供促成合同签订的桥梁服务，而委托方需支付相应的报酬。据此，中介合同大致可划分为两大类别：一类是揭示合同签订机会的，通常被称为“报告型中介”；另一类是充当合同签订桥梁的，通常被称为“媒介型中介”。
就“媒介型中介”而言，中介人在接受委托之后，需向委托人汇报潜在的合作机会，同时充当双方沟通的桥梁，代为传递双方意愿，竭力推动合同的达成。在这一过程中，双方实际上共同享受了中介服务带来的利益。因此，“媒介型中介”通常涉及两种法律关系，一方面，当委托人与中介就中介服务事项达成一致意见时，便形成了委托人与中介之间的中介合同关系；另一方面，当相对方接受中介人的调解时，又形成了相对方与中介人之间的中介合同关系。中介人在这两种中介合同关系中均扮演着中介的角色，而《民法典》第九百六十三条中关于中介人报酬在没有特别约定的情况下由双方平均承担的规定，正是基于这两种中介合同关系中的报酬支付责任。
值得注意的是，在实际情况中，所谓的“媒介型中介”展现出丰富多样的特性，中介人和委托人之间并不一定会有中介合同或委托书等直接体现中介合同法律关系的书面文件，特别是在中介人和那些被动接受中介服务的委托人（即原中介人的对应方）之间。然而，中介合同属于诺成合同范畴，即便未签署书面合同，也不能作为否定中介合同关系成立的有效理由。鉴于“媒介型中介”的属性，只要相对方实际接受了中介人提供的媒介服务，那么他们与中介人之间就必然形成了中介合同关系。否则，中介人将无法履行其媒介职责。依据契约自主的原则，参与各方有权就报酬的支付主体达成共识，例如，可以约定由某一方委托人负责支付全部报酬。即便存在这样的特别约定，也不会对中介合同的有效性产生任何影响。
本案所涉及的中介服务类型可归类为“媒介型中介”，这类中介人员不仅承担着报告缔约机会的职责，而且还有义务作为促成房屋租赁合同成立的媒介。尽管中介人A在本案中只能出示其与医疗科技公司签订的独家委托书，而未能提供能够直接证明其与某商业管理公司存在中介合同法律关系的书面文件，如中介合同等，然而鉴于某商业管理公司确实接受了其提供的中介服务，因此仍需认定中介人A与某商业管理公司之间已形成中介合同法律关系。同时，这种中介合同法律关系与其与医疗科技公司之间的中介合同法律关系是相互独立的。因此，A中介依据两个不同的中介合同法律关系，分别对本案及前案提起了诉讼，这并不构成重复诉讼的行为。
二、委托人“跳单”情形下的责任性质厘定
中介合同原本是因信息不对等而产生的，中介方凭借其信息上的优势，为委托方提供签订合同的机遇，从而获得报酬。与此同时，委托方对签订合同信息的运用也可能转化为其自身的优势，即通过隐藏签订合同信息的运用来规避支付报酬的责任。“媒介型中介”中的委托方出现“跳单”行为，正是这种机会主义倾向的体现。
对于此类情况，《民法典》第九百六十五条规定明确，一旦委托方在享用中介所提供的服务之后，若通过中介所提供的交易机会或中介服务直接与他人签订合同，则必须向中介机构支付相应的报酬。该规定指出，若委托人通过中介人提供的交易机会或服务，绕过中介方自行签订合同，此行为在常规语境中被称作“跳单”。在此类情况下，委托人仍需向中介人支付报酬，这一点毋庸置疑。对于规范“跳单”行为的重要性不言而喻。然而，理论界与实务界对于该规定的主要争议集中在对于“报酬”性质的解读上。
有人持论，此处所说的“报酬”系指委托人未履行支付报酬的违约责任，乃是因为其故意逃避支付报酬的义务。另有一种看法，认为该“报酬”系中介合同中双方约定的对价。对此，进一步的论点又可细分为“条件拟制实现说”以及“相当因果关系说”。前者持观点认为，中介合同的本质是一种附有条件的法律行为，而委托人所谓的“跳单”行为，实际上是不当干预报酬支付条件实现的行为，因此应被视为条件已经实现，委托人理应支付报酬；另一方面，后者提出，若中介行为与委托人签订合同之间存在因果关系，则应认定中介人成功促成了合同的签订，委托人亦应支付报酬。
最高人民法院对此持有先前的看法，其核心论据是，在附有条件的民事法律行为中，“条件”一词所指的，是那些能够使法律行为失去效力的条款，而所谓的“跳单”行为并不属于这一范畴。然而，这一看法在学术界和实务领域引发了诸多争议，反对的声音主要集中在两个层面：首先，中介合同本质上属于一种特殊的委托合同，可以参照委托合同的相关规定进行任意解除，此时所涉及的是损害赔偿责任而非违约责任；其次，根据我国法律，违约责任通常属于无过错责任，这意味着违约责任的承担与违约方的过错无关，这与主流观点中委托人仅在“故意逃避支付报酬义务”时才需承担责任的说法存在冲突。
近年来，部分学者从执行难点的视角展开研究，指出若委托方直接与受托方签订合同，或通过其他中间方与受托方签订合同，将使得原本的中介合同难以执行，即由于委托事项已经完成（委托方已实际签订合同），中介方将失去继续履行支付义务的能力。若委托方对于无法履行的责任有可归咎之处，那么他们对待给付的义务便无法免除。这一论证途径不仅能够克服“违约责任说”中存在的理论不足，而且能够借鉴“相当因果关系说”的优点，同时将委托人的心理状态以及中介人所提供的服务对最终合同达成结果的影响因素纳入“跳单”行为的判断流程中，从而在多个中介人参与的情况下，有效缓解了实际操作中对于“跳单”行为认定的难题。
三、委托人“跳单”行为构成要件的再澄清
根据《民法典》第九百六十五条的规定，委托人若要构成“跳单”行为，必须满足三个条件：一是委托人需接受中介人的服务，二是委托人需利用中介人提供的交易机会或媒介服务，三是委托人需绕过中介人直接与对方签订合同。在前文对中介合同法律关系的本质以及“跳单”情形下中介人报酬请求权的性质进行了分析的基础上，对于上述三个构成要件，我们应当关注以下审查要点。
（一）委托人接受中介人的服务
这是判断委托人行为是否属于“跳单”的关键前提，它关乎委托人与中介人之间中介合同法律关系的确立。在实际操作中，中介机构与主动寻求中介服务的委托人之间的法律关系，通常可以通过中介合同、委托合同（委托书）或确认书、意向书等书面文件来证明。而中介机构与被动接受中介服务的委托人（即原委托人的对方）之间的法律关系，往往缺少上述书面文件的证明，特别是在对方公开对外发布交易信息时，对方通常不会先与中介机构联系，而是由中介机构主动告知交易机会、提供媒介服务，待交易完成后才进行结算。在司法审查过程中，需留意核实中介机构向客户所提供的交易机会报告、交易协商协助以及合同草拟等媒介服务相关证明材料。
（二）委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务
这是判断委托人行为是否构成“跳单”的关键要素，它关乎委托人是否真正利用了中介提供的服务来完成交易，并最终触发了报酬支付的条款。在实际情况中，当交易信息不具备独家性，并且有多家中介机构参与时，对于这一构成条件的判定常常引发广泛争议。在具体操作中，需警惕对最高人民法院指导案例1号裁判要旨的偏颇理解，不可仅因交易信息非独占性而剥夺消费者对中介人的选择权，以此来否定“跳单”行为。相反，应评估中介人所提供的服务是否对最终合同达成具有决定性影响。若最终合同结果与中介服务之间存在显著关联，即存在“相当因果关系”，则应认定该要件已满足。否则，中介人只能根据《民法典》第九百六十四条的规定，要求返还提供劳务所需的必要费用，而非中介服务报酬。在司法审查过程中，需留意核实中介人协助双方商定的交易标的、价格等条件与最终合同内容之间是否出现根本性的不同。即便委托人实际是借助原中介人的交易协商成果，却转而挑选报价更低的另一中介人完成合同签订，这样的情形仍应被视为满足构成要件。在存在多个中介人连续提供服务的场合，必须留意对先前中介人所提供服务的质量进行评估。若先前中介人在协助交易谈判时导致僵局，而后续中介人介入后成功促成合同签订，那么这种合同签订的结果与先前中介人的服务之间并不存在直接的因果关系。在极少数情况下，若多个中介人的服务与最终合同签订结果之间确实存在共同的影响因素，则可适当决定相应的佣金应由相关中介人共同分享。
（三）委托人绕开中介人直接订立合同
委托人通过“跳单”行为的具体表现可归纳为以下三种情形：首先，委托人借助中介人提供的交易机会或服务，自行与对方签订合约；其次，委托人利用中介人的交易机会或服务，选择报价更低的另一中介方与对方签订合约；最后，委托人将中介提供的交易机会告知亲友，并以亲友身份与对方签订合约。
就“跳单”这一术语的语义而言，其原始含义是指“委托方绕过中介方自行签订合同”的行为。因此，这一构成要件实际上揭示了“跳单”行为的本质，是判断委托人的行为是否构成“跳单”的核心要素。尽管该总结能在某种程度上拓宽构成要件的外延，将借助其他中介人订立合同或由第三方代为订立合同规避法律的行为纳入监管领域，然而，面对交易模式及“跳单”行为形式的日益多样化，仍可能遭遇挑战。鉴于此，对构成要件进行审查时，应着重于其内在本质，而非表面现象。
在深入分析“跳单”情况下中介人报酬请求权属性的基础上，该构成要素的司法审查关键点集中在委托人对中介人无法履行职责的过错责任上。这涉及到委托人是否在主观上存在过错，比如故意规避报酬支付义务，或者虽然知道最终合同的达成是由原中介人促成，却仍直接与原中介人或通过其他中介人签订合同，并向后者支付报酬的疏忽。若委托方在直接签订合同、借助其他中介机构签订合同或委托他人代为签订合同等替代性交易行为中，并未出现前述的主观错误，那么便不能认定其已满足构成要件。
在本案中，跳单行为的前两个要件已经满足，但法院未批准中介人A的诉讼要求主要聚焦于第三个要件。具体来说，关于款项的流动情况，某商业管理公司已向其他中介人完全支付了报酬，且没有证据显示该公司从中获得了“返佣”等非法利益。因此，无法认定该公司通过其他中介人达成交易的行为是出于逃避支付报酬的故意。此外，考虑到促进交易的因素，也不能对仅接受中介服务的委托人提出过高的注意义务。因此，也不能认定委托人向其他中介人支付报酬的行为存在主观上的疏忽。基于以上理由，不能认定“委托人绕过中介人直接签订合同”的要件得到满足。
