上海市第一中级人民法院
房地产中介合同纠纷案件典型案例
在案例一中，若中介公司明悉政策变动与委托人利益攸关，却未履行充分告知的职责，那么其应当承担相应的损失责任——此乃俞某与某中介公司之间中介合同纠纷案件的判决依据。
【基本案情】
俞某在2020年4月结束了婚姻关系，根据离婚协议，原本夫妻共同拥有的房产以及双方女儿名下的房产在离婚后均归女儿所有，并且已经完成了产权变更的登记手续。2021年1月，本市发布了针对离异人员等特定群体实施住房限购的新政策。到了同年4月，为了出售房产，俞某与一家中介公司签订了《买卖居间协议1》。在协议执行过程中，该中介公司清楚地了解到俞某已经通过协议完成了离婚。同年六月，俞某在中介公司的介绍下，与案外人签署了《买卖居问协议2》，协议内容为购买案外人拥有的房产。然而，《买卖居问协议2》由于俞某不具备购房资格而未能履行，最终被解除，俞某因此需支付违约金26.8万元。俞某认为，中介公司理应了解其离异状况，却未告知其不具备购房资格，导致其遭受损失，故将中介公司告上法庭，要求其承担相应的赔偿责任。
【裁判结果】
上海一中院指出，在房地产交易过程中，俞某理应严格遵守购房政策，并承担相应的审慎责任。然而，他未能充分了解相关法规，也未主动向中介公司咨询政策细节，导致自身存在一定过错。尽管中介公司已经得知俞某离婚的情况以及限购政策的最新变动，理应向俞某提供相应的政策咨询和专业的协助，然而，该公司并未对此进行提醒，未能履行房地产中介机构应有的基本职责和专业服务，因此，中介公司在俞某因限购政策导致购房失败而遭受损失的问题上，存在一定的过错。法院最终判定，俞某与该中介机构应按四比六的比例共同承担争议中的损失，中介机构需向俞某支付赔偿金16.08万元。在一审判决宣布之后，双方均未提出上诉，此判决现已正式生效。
【法官提示】
在政策调整的大环境下，中介合同中涉及双方的责任分配对于房地产市场的平稳运行至关重要。在法院进行判定时，必须全面考虑各方的职责、义务以及履行合同的情况，这包括判断委托人是否忽视了与自身利益相关的政策信息、中介公司是否已向委托人告知相关资质问题或积极询问过其购房资质的相关事宜。若购房者在购房过程中未履行应有的谨慎义务，同时，若房产中介未能全面履行其告知和提示的职责，那么由此产生的任何损失，法院将根据案件的具体情况，判决相关各方承担相应的责任。
若中介公司提供的服务存在不足之处，则需根据不足的严重程度相应减少收取的佣金——以某中介公司与施某等人之间的中介合同纠纷上诉案为例。
【基本案情】
施某通过某中介公司与案外人达成了房屋买卖协议，并共同签署了居间服务协议。在中介公司提供居间服务的过程中，当施某咨询过户所需的税费金额时，中介公司依据不动产登记簿显示的所有权来源为“其他”的信息，向施某进行了相关询问。施某对此的回答是，该房产是通过购买获得的。该中介公司在处理此事时并未进行深入调查，只是根据施某的口头承诺来估算税费，结果施某实际缴纳的税费与中介公司预估的数额相差甚远。因此，施某提起诉讼，要求中介公司赔偿因其疏忽导致的20余万元税费，并索回已支付的5万元佣金；而中介公司则提出反诉，要求施某支付剩余的1万元佣金，并承担相应的违约金。
【裁判结果】
上海一中院判定，一审判决指出中介服务存在不足，然而税费的计算并非中介服务的主要内容，且没有证据显示中介公司有意隐瞒关键信息或提供不实信息，因此中介公司无需对税费损失进行赔偿的结论是恰当的。然而，一审判决同时认定中介公司因服务瑕疵可收取1万元中介费，这一决定与一审判决对服务瑕疵性质及责任归属的认定——即仅收取约定佣金的六分之一——存在不一致之处。依据案件的具体情况，上海第一中级人民法院决定中介机构可收取的佣金金额为五万元。考虑到施某已经支付了这笔佣金，因此法院判定，对于施某提出的退还佣金的要求以及中介公司要求支付的剩余佣金等诉求，均不予采纳。
【法官提示】
委托人应向中介公司如实提供关于房屋交易的有关信息，中介公司并无审核此类信息的法定责任。若因委托人疏忽未提供信息，导致中介公司在提供服务时出现缺陷，此缺陷不应归咎于中介公司，故中介公司无需对委托人的损失进行赔偿。然而，中介公司仍需对其提供的存在瑕疵的服务承担相应责任，这可以通过扣除佣金的方式体现。关于具体的扣减数额，需依据案件的具体情况，全面考虑中介公司针对涉案房屋所提供的咨询服务的具体内容以及存在的缺陷程度，进而做出合理的评估和决定。
【案例三】委托人本身负有审慎义务，
不应过度要求经纪人承担超过法定或约定的责任界限——在王某、李某等人以及某中介公司之间的房屋买卖合同纠纷上诉案件中。
【基本案情】
2020年11月3日，王某在一家中介机构的协助下，与李某等人达成了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》两份文件。根据协议内容，王某将通过该中介机构进行房屋购买，并向其支付了10万元作为意向金，该款项后转为定金。签订合同之后，王某在地图软件上注意到涉案房屋邻近存在一个仍在运营的陵园，于是认为该中介公司未能妥善执行中介职责，披露房屋周边陵园信息，违反了诚信原则，因此以中介公司及李某等人隐瞒房屋周边存在陵园这一事实为由，提出解除合同并要求退还定金。
【裁判结果】
经调查发现，王某在签订合同之前，已经对涉案房屋所在区域进行了多次实地考察。上海一中院指出，根据王某所述，他了解到涉案小区周边存在墓地的情况，这一信息并非仅由房屋的卖方或中介所独有。因此，作为买方，王某应当自己保持极高的警惕，挑选出对个人来说更为合适的住宅。他不应要求对方承担超出法律或合同规定的告知责任。故判决驳回王某返还定金的诉讼请求。
【法官提示】
该案件涉及的是房屋买卖合同方面的争议，然而核心的争执焦点集中在中介机构在房屋交易环节中对其服务职责范围的界定。购置不动产是一项至关重要的民事行为，购房者理应持有极为谨慎的态度，同时不应过分要求中介承担超出法律或合同约定的责任。依照相关法律条文，中介机构有义务向客户真实披露合同签订的相关信息，不得有意对合同相关的关键信息进行隐瞒，亦不得提供不实信息，以免对客户的权益造成损害。中介人需如实报告的义务通常仅涵盖合同标的物及履约主体的基本信息，若委托方对标的物或交易对方有特定需求，比如要求远离墓地等，则需与中介人达成特定协议，并将此类要求纳入中介人的约定责任范围内。若未事先进行此类告知，委托方不得以中介人未履行告知义务为由，指控中介人违反合同约定。
中介公司若在交易双方信息不对称的情况下，或是以与中介服务无关的借口收取费用，这些费用应当退还——此为沈某与某中介公司之间的中介合同纠纷上诉案件所涉及的内容。
【基本案情】
2018年3月，沈某作为委托人，与一家中介机构签署了《佣金确认单》，该文件中明确指出中介机构将为沈某提供租赁服务，并约定佣金金额为16352元。随后，沈某与该中介机构再次达成协议，签订了《租赁意向书》，内容涉及沈某委托中介机构承租某餐饮公司旗下的A号商铺，并在该意向书中明确了“进场费”为9万元。2019年4月，沈某在中介机构的协调下，与该餐饮企业签署了租赁协议。与此同时，沈某亦与该中介机构达成一份《协议》，内容规定沈某需向中介机构支付九万元作为服务费用，此费用旨在确保沈某与出租方所签订的租赁合同的真实性和有效性。到了2019年6月，沈某与餐饮企业就解除上述租赁合同进行了协商。沈某主张，他所支付的9万元既包含进场费用，也具备履约保证金的双重属性。然而，中介公司却将这笔钱视为居间服务费。鉴于合同已被解除，沈某将此事诉诸法院，要求退还中介费106,352元及其相应利息。
【裁判结果】
上海一中院指出，中介公司声称这9万元争议款项应依据《协议》规定作为居间服务费，旨在确保沈某与中介公司签订的租赁合同的真实性。然而，确保租赁合同的真实性是中介机构应尽的基本职责，而中介公司并未提供证据证明其提供了超出常规的居间服务。综合现有证据，出租人并未实际收取进场费，因此，二审法院判决中介公司应退还沈某9万元本金及相应利息。
【法官提示】
《民法典》第九百六十一条明确指出，中介合同涉及中介方向受托方透露缔约机遇或提供促成契约的桥梁服务，而受托方则需向中介方支付相应的酬劳。依据合同条款规定，委托方所支付的酬劳，应以中介方提供真实订约机会为前提，确保信息的真实性才算完成职责；而若中介方作为订约的桥梁，则需全面进行调解，有效传达双方意愿，竭力推动合同达成，才算履行了其职责。在实际操作中，中介机构除了收取常规的佣金之外，还可能在合同中设定多种收费项目。一旦对于这些额外收费项目出现约定不明确或产生纠纷，法院需依据中介合同的本质，分析各类报酬设定的初衷及其合法性合理性，进而对报酬条款的性质进行明确界定，并据此作出相应的处理决定。
在评估格式条款的有效性时，需考虑中介方是否已履行了必要的告知责任，以及合同双方的权利与义务是否存在显著的失衡——以某中介公司与周某某之间的中介合同纠纷上诉案为例。
【基本案情】
周某某通过中介公司所提供的居间服务，作出了租赁该争议商铺的决定，并最终与对方达成了房屋中介合同的签署。该合同文本由中介公司提供，采用统一格式，规定周某某授权中介公司代为寻找并协助其与商铺出租方达成房屋租赁协议，授权时间为2019年6月1日至7月1日（手写）；在此期间及期满后90日内（手写），周某某不得与中介公司推荐的出租方进行私下交易；只有成功签约才算委托事项完成，周某某需支付佣金2.6万元；若周某某私下交易，则视为中介公司已履行委托职责，公司有权收取佣金。2019年7月6日，周某某与涉事商铺的出租方达成了租赁协议。然而，周某某声称签订该租赁协议并非借助中介公司的居间服务，并且认为合同中的条款属于格式化条款，因此拒绝向中介公司支付佣金。这一情况导致中介公司随后向法院提起了诉讼。
【裁判结果】
上海一中院认定，周某某与中介公司所订立的房屋中介协议系双方真实意愿的体现，应当被视为合法且有效。鉴于中介公司已就相关条款向周某某进行了合理的提示和解释，而周某某并未提出任何异议，这表明其已接受该条款，因此，该条款不应被视为无效的格式条款。
【法官提示】
在评估中介公司所提供的格式条款的有效性时，我们需考虑中介公司是否已尽到合理的告知义务，以及委托人是否自愿接受这些条款对其权利所设定的限制。同时，还需审查这些条款中是否存在免除格式条款提供方主要责任或增加对方义务的内容，这些内容可能会造成双方利益严重失衡。不能仅仅依据合同系由一方提供之打印副本或事前编制之文件，便断定其为格式条款而主张其无效。
【案例六】中介机构已履行主要中介服务后
委托方若经他方中介机构缔结契约，该行为可被视为“跳过直接委托”——如某实业企业与某中介机构之间的居间合同争议上诉案件。
【基本案情】
2019年4月，某实业公司对外发布了关于涉案房屋的租赁广告。到了同年6月，某中介公司的经办人带领某网络公司的员工前往该实业公司实地考察了涉案房屋。随后，该实业公司通过中介渠道向承租人提供了房屋的基本情况、相关图纸等资料。紧接着，在同年7月，承租人在中介公司的陪同下再次参观了涉案房屋，并对租金单价、图纸等内容进行了深入的商讨。实业公司通过电子邮件告知该中介公司，他们正根据其推荐与租户进行洽谈。2019年7月16日，实业公司首次与案外的企业服务公司取得联系，该企业服务公司还陪同同一租户参观了争议中的房屋。到了8月份，通过企业服务公司的牵线搭桥，实业公司与租户展开了谈判，并在9月份签署了《框架协议》，协议内容涉及租赁涉案房屋。交易完成后，该中介机构向该实业企业提出了佣金结算的请求，然而实业企业却认为这笔租赁交易是由案外的某企业服务公司所推荐的，因此拒绝支付佣金。随后，中介机构将此事诉诸法院。
【裁判结果】
上海一中院指出，尽管某实业公司与某中介公司没有签署正式的居间协议，但双方实际上已经形成了居间合同的关系。承租方和出租方借助了某中介公司提供的交易机会，并在前期谈判所取得的成果之上，进一步商定了租赁合同的各项条款。承租人与出租人双方均表示租赁关系的建立是在案外人的引荐下完成的，然而，该案外人的行为主要是为了吸引投资、服务企业而促成租赁关系的形成。他所提供的服务与某中介公司所提供的中介服务在性质上存在差异，内容上也不存在冲突。因此，不能认定租赁关系的建立是案外人促成的，某实业公司理应向该中介公司支付相应的中介费用。
【法官提示】
依据《民法典》第九百六十五条的规定，判定委托者是否存在跳单行为的关键是看其是否借助了前一中介所取得的成果。在司法操作中，一般会综合评估以下几个要素：前一中介合同的实际执行情况、未能继续履行的具体原因，后一中介介入的具体时间、其主体属性、提供的服务内容，以及其在促成交易过程中所扮演的角色，还有委托者是否实际向后一中介支付了报酬等。考虑到所有相关因素，本案中的委托人已构成跳过中介的行为，因此，他理应向原中介机构支付相应的佣金。
案例七中，中介公司员工的行为不应由该公司承担责任——此案涉及张某与某中介公司、王某之间的中介合同纠纷上诉。
【基本案情】
张某通过网络平台与某中介公司员工王某取得联系，寻求商铺投资信息。王某为其推荐了相关商铺，张某随后按照王某的指引，将9.99万元款项转至了一名非涉案的个人账户。张某发现，中介公司的佣金是由开发商支付的，购房者的责任免除，并且他了解到转账的账户是王某母亲的，而非王某所说的中介公司财务人员的账户。基于此，张某认定中介公司有欺诈行为，因此他向法院提起诉讼，要求中介公司退还佣金并赔偿相应损失。
【裁判结果】
经调查核实，王某确实曾是该中介机构的职员，涉案的商铺位于该中介机构负责代理销售的住宅项目中，然而，张某购买该商铺所签署的合同、相关手续等文件均表明这是一笔二手房交易，并未找到任何证据能够证实该商铺属于中介机构代理销售的范畴。张某当时并未与中介公司签订任何合同，尽管他清楚自己接收的转账是个人账户而非公司账户，但他无法提供任何证据来证明王某是根据中介公司的指示要求购房者将本应归公司所有的费用汇入该个人账户。因此，王某要求张某将款项转入个人账户的行为，不能被视为其职务行为。张某声称自己与中介公司之间存在合同关系，但他的理由并不充分。最终，法院未对张某提出的关于要求中介公司退还款项及赔偿损失的诉讼要求给予认可。
【法官提示】
劳动者在执行用人单位赋予的职责时，代表公司行使权利并承担相应义务，此类行为引发的结果通常由雇主负责。对于中介公司职员的行为是否构成职务行为，需综合考虑：是否获得中介公司的授权，行为是否在规定的工作时间和地点进行，是否以中介公司的名义进行，以及是否为中介公司带来利益等因素。通常情况下，中介机构在居间合同中应当明确规定中介费用的监管账户，或者中介公司法人的收款账户。委托方应避免仅凭中介机构员工的口头指示，将资金转入与中介机构无关联的其他账户，以免遭受损失。
若合同未能履行并非中介方责任所致，即便如此，委托方依旧有义务向中介方支付相应的报酬——此案例涉及某餐饮企业与某中介企业就中介合同产生的纠纷，并已进入上诉阶段。
【基本案情】
2020年5月19日，某餐饮公司担任出租方，与案外人周某作为承租方，通过某中介公司签订了居间协议。协议中明确指出，周某在中介公司的协助下，愿意按照特定条件租赁某餐饮公司的物业。当天，某餐饮公司亦确认中介公司已全面完成了居间服务，并应按照约定向中介方支付佣金。然而，由于承租人周某违约，导致商铺转让协议未能执行，某餐饮公司据此拒绝支付居间费用。中介机构提起诉讼，要求那家餐饮企业支付居间服务费用三万二千五百元，并承担因延迟付款而产生的违约金。
【裁判结果】
上海一中院指出，代理协议中双方明确规定了该中介机构的职责是为餐饮企业寻觅适宜的商家，并协助餐饮企业与租赁方或合作方签订租赁或经营合作协议。继此之后，双方及第三方签署了房屋中介协议，餐饮企业与第三方达成了商铺转让协议，因此中介公司已履行了合同中约定的中介职责，同时餐饮企业亦出具了佣金确认文件。案外人违约并非中介公司所致，某餐饮公司据此拒绝支付佣金的做法缺乏依据。
【法官提示】
在合同中规定，中介人的职责是为委托方寻觅适宜的商家，并帮助委托方与第三方达成房屋租赁或共同经营协议。随后，在中介人的协调下，委托方与第三方签署了店铺转让协议，这表明中介人的居间职责已经履行完毕。在这种情形下，由于案外人的违约行为，导致委托人与案外人之间的合同无法继续执行。案外人的违约并非中介人所致，仅以案外人的违约作为拒绝支付佣金的理由，缺乏充分依据，法院对此均未予认可；对于案外人的违约责任，委托人有权另行提出主张。
