2022年上海现有住房：向直系亲属购买、出售、捐赠、继承财产最划算的方式是什么？
上海城市精神
海纳百川，追求卓越
开明、智慧、慷慨、谦虚
新的礼品政策：
自2021年7月24日起，以捐赠方式转让房屋的，受赠人应当遵守国家和本市住房限购政策； 5年内，该房屋仍将计入捐赠者拥有的住房数量中。
直系亲属出生证明姓名变更
有三种方式：出售、捐赠、继承
但手续和费用不同。 假设房子总价500万，购房价100万，房子只有五年，来算一下改名需要的一些费用。
买卖名称变更：
购买、出售及更名须遵循正常交易流程，受限购影响，需按规定缴纳税费。 这种情况适合一些名下有房子，又不准备出售名下房产的人。 虽然他们会缴纳部分税费，但不会对未来的房产销售产生影响。
购买、出售和更名所需费用：
增值税：
(500万-100万)÷1.05×(5%+0.3%)=201904元
契税：
房屋总价的3%，也就是契税15万
（因为你名下有房子，所以契税是3分，如果你名下没有房子，不建议这种方式）
交易费用：4元/㎡ 4×100=400元
交易登记费：80元
抵押登记费：40元
需要遵循买卖流程
所有费用，共计352,424元
现有房屋交易所需材料：
房东：
身份证、出生证明、出生证明密码、搬迁房屋必须附有搬迁协议。
下一个家：
身份证、户口簿、结婚证、子女出生证、离婚证、离婚协议书（如离婚）。
交易时限：
关于购买限制、税务审查、抵押贷款取消、转让和抵押贷款创建的检查均在同一天接受。 税款和出生证明将在转账后 5 个工作日内支付。
继承：【继承所需费用】
直系亲属之间的继承
免征契税、增值税和个人税
房屋继承后出售时，契税和增值税与商品房相同。 五年后唯一的个人免税额是房价总价的20%。
继承顺序：
旧版支持协议（第一）
遗嘱继承（二）
合法继承（再次）
【传承流程】
首先，去公证处办理继承权公证。 收到公证后，到房屋所在交易中心税务局办理税务核验。 收到完税证明后，到房屋所在的交易中心换取新的房产证。
【继承限制】
遗产公证需要家庭成员的验证。 一般来说，本市户籍人士需要2个月左右的时间。 （如果您在外地有户籍，则必须到户籍地领取证明，因此时间会较长，具体时限以户籍地为准。）
【房产交易中心受理流程】
到房屋所在房地产交易中心现场免税申报→到房屋所在房地产交易中心受理窗口受理→20个日历日（不含法定节假日）制作证书。
遗产公证所需材料：
死者的死亡证明：
1. 注销账户
2.医院死亡证明或火葬证明
死亡单位证明内容：
一、死者姓名、性别、出生年月日、死亡年月日、死亡地点、死亡原因、生前住址。
二、死者父母生存状况。 如果死者后来去世，则必须注明死亡日期。
3.死者配偶状况（注明是否为原配偶）
4. 死者的亲生子女：包括死者子女及其配偶、子女的死亡日期
5. 死者的收养子女和受抚养继子女
继承财产所有权证明：
（包括证券公司发行的房屋所有权证、存款证明、股票账户及股票明细、债券证明、专利证明等）
死者遗嘱公证书
所有继承人需携带户口本、身份证到公证处办理。
如果您想放弃继承权，必须亲自去公证处。 如果您在外地，则需要到当地公证处对《弃权声明》进行公证。 如果您在国外，需要到驻在国中国大使馆公证《弃权声明》。
死者档案复印件（单位盖章）
公证机构需要审查的其他材料。
【防范措施】
1.继承是公民死亡后留下的合法个人财产。
2、死者遗产状况应清楚，如是否有典当、抵押、是否共有等； 遗产现在在哪里，由谁保管，是否存在产权纠纷； 除已知遗产外，是否还有其他债权或债务？
3、关于夫妻共同财产的继承，我国《婚姻法》规定，除另有约定外，夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有。 因此，在办理配偶一方死亡的继承公证时，只有属于死者的财产才会归夫妻共同所有。 一部分可以作为遗产继承，另一部分应属于生存方。
4.死者生前订立遗嘱或遗嘱赡养协议的，应首先确认遗嘱或遗嘱赡养协议的有效性，并确定适用的继承形式和法律规定。
5、遗嘱继承权公证时，首先要核实遗嘱是否有效，继承人、继承权是否有变化。 有下列情形之一的，按法定继承处理：
①遗嘱继承人放弃继承权
②遗嘱继承人先于遗嘱人去世
③遗嘱继承人丧失继承权
④遗嘱无效部分涉及的继承
⑤未按遗嘱处分的遗产
6、遗嘱和继承权公证应当为缺乏劳动能力、无经济来源的继承人保留必要的继承份额。 遗嘱人不保留上述继承人的继承份额。
处分遗产时，必要的财产应当留给继承人，其余部分可按照遗嘱继承人的原则处理。
七、继承人死亡时，应查明死亡日期，以确定是否适用代位继承或继承继承的规定。
捐款【捐款所需费用】
契税：房屋总价的3%
增值税豁免 个人所得税豁免
当您收到的作为礼物的财产被出售时，您只需在五年后缴纳正常税款。 如果五年未缴税，则需缴纳总价的20%。
考虑到费用问题，如果你名下没有房子，可以走赠与流程。 如果你名下有房子，而且是赠品，有出售想法的，建议走一下交易流程。
【如何捐款】
（一）通过申请捐赠公证书进行捐赠
（2）没有公证的，需要到房屋所在地的房地产交易中心办理。
【全流程】
命令：
先去公证处对赠与合同进行公证，然后再去房子所在的房地产交易中心办理产权过户。
过程：
房屋捐赠双方签订捐赠合同 →
携带赠与合同到公证处办理赠与合同公证→
收到公证文件 →
携带公证文件到房屋所在交易中心缴纳契税→
凭公证文件和完税证明办理产权转让。
老化：
房屋所在房地产交易中心从纳税受理到取得生产证明需要20个日历日（不含法定节假日）
【公证所需材料】
已婚：
捐献者夫妇的身份证、户口本、结婚证、出生证明； 受赠人身份证、户口簿、与捐赠人的关系证明（户口簿记载或派出所出具）
未婚：
捐献者身份证、户口簿、出生证明； 受赠人身份证、户口簿、与捐赠人的关系证明（户口簿记载或派出所出具）
交易中心所需材料：
材料：
赠与合同公证、出生证明、双方身份证（赠与合同公证未体现关系的，需提供关系证明）
人员：
捐赠人和受赠人均须到场（不可委托他人）
过程：
税务窗口开具《契税缴税函》→
完成纳税后，获取《契税申报证明》→
到受理窗口提交材料，领取《上海xx区不动产登记回执》→
20个历日（不含法定节假日）
然后凭《上海xx区房产登记回执》和您的身份证领取房产证
【防范措施】
（一）该财产应当是公民的合法个人财产
(2) 财产抵押后不得赠与
（三）夫妻共同财产捐赠，即使财产登记在一方名下，配偶也必须到场签字表示同意捐赠。
（四）捐赠合同不得委托签订
（5）赠与一般只在直系亲属之间进行，否则需要缴纳20%的个人所得税。 需要注意的是，儿媳和公公婆不是直系亲属，同样，女婿和公公婆也不是直系亲属。
对于此类礼物，建议将出生证明上的姓名更改为接收者的直系亲属之一（例如，出生证明原本显示夫妻双方的姓名，如果您想将财产赠予男方的家人）家长们，捐款前需要删除该女士的名字）
注：非直接赠送时，可全额交易。 但是，如果是部分股份赠与，捐赠者和受赠者不能交易他们所持有的股份。
现有房屋（住宅）转让费
1、赠与转让免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
2、赠与转让免征营业税，但需缴纳个人所得税。 合同评估价*20%不选（非直系亲属需缴纳20%个人税）
3、契税的征收：无论房产状况如何，均需缴纳全额契税（评估价*3%）。
4、其他费用与正常转账相同（生产成本80元/单）
现有房屋（住宅）赠与转让所需材料
1、捐赠者权利人（原产地证明权利人）身份证复印件一套
2、受赠权利人（现出生证明权利人）身份证复印件
3、房产证复印件一套
4、户口簿（如是直系亲属，可证明直系亲属证明或直系亲属公证书）
5、经过公证的捐赠函及捐赠函（此表格在交易中心窗口有文字，只需在窗口直接填写即可，交易中心会自行公证，无需自行办理
【防范措施】
1、交易房屋评估价为系统直接给出的评估价。 此价格一旦被接受，就无法更改。 税表必须现场打印，契税必须在当天缴纳。
2、捐赠房屋：需提前查看限购情况（2021年7月24日新规后）
3、税款需要当天缴纳，所以请携带银行卡（有些卡有限额，需要自己开大额卡。交易中心不接受现金缴税，但可以小额缴税）可以现金支付）
4、出生证明当天由交易中心直接领取。 如需使用，请提前复印，以备后用。
总结：
从上面三种重命名方法可以看出
没有财产在您名下继承是最划算的。
如果您名下有房产并且不打算出售，那么走完交易流程会比较划算。
虽然要缴纳契税和增值税
但比再卖的时候交20%的个人所得税划算多了
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