《中国经济周刊》记者 宋杰｜上海报道
1月21日，上海启动了新一轮房地产调控措施，即“沪十条”，此举旨在封堵“假离婚”购房的漏洞；紧接着，25日，法拍房也被纳入了限购行列；再之后，29日，上海银保监部门发布了加强个人信贷管理的新政策，规定必须严格审核个人住房贷款的首付比例和偿债收入比例，并对贷款额度进行了限制。
2月6日，上海决定对新建开盘项目引入积分抽签机制，对于那些新房认购比例超过1比1.3的住宅项目，将执行积分抽签的规定。
3月3日，上海再度推出调控政策，重磅发布了新的“沪七条”。在这其中，有一项规定特别引人注目：“对于依据优先购房政策购置的新建商品住宅，购房合同完成网络签约并备案后，需等待满5年方可进行转让。”这一规定标志着上海首次对新房实施了限售措施。
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既填补缺陷又满足基本需求，上海正通过新政策的陆续实施，向市场传递出清晰的稳定信息，进而影响市场的预期。
新政实施后，效果如何？《中国经济周刊》记者日前进行了走访。
中介按分数划分潜在客户，买家渐趋理性
您的积分数量如何？赶紧扫描二维码加入积分交流群：25至40分积分群，分数虽不高，却并不意味着您的鉴赏力有问题；40至50分群，能否购得心仪之物，实为考验购买技巧；50至60分，分数虽不低，但能否抢到热门房源仍存悬念；60至70分，尽管已超越90%的竞争者，但如何挑选出跑赢市场的优质项目，仍是关键所在。某房产中介在广告中如此描述。
《中国经济周刊》的记者在最近的一次采访中观察到，众多房地产销售人员正将潜在买家依据积分细致划分，形成不同的群体，这一现象背后的原因究竟是什么？
市民们戏称，在上海购置新房需先解答“数学难题”，得分越高，中签的机会便越大。自今年2月初起，上海实施了新的“积分摇号”选房机制，该措施旨在最大限度地保护无房家庭的购房权益，同时抑制房地产市场上的投机炒作风气。
记者观察到，自上海实施积分制摇号新政以来将近两个月，符合积分制摇号条件的楼盘数量并不多（只有当认购客户数量超过房源数量的1.3倍时，才会启动积分制摇号）。根据上海房地产交易中心于3月12日发布的公告，近期共有33个新盘进入市场。记者初步核算，截至4月20日，共有13个项目进行了摇号公示，其中仅有2个项目启动了摇号积分制度，而其他项目认购数均未超过1.3倍，故直接由公证处主持摇号开盘。
楼盘中采用积分制的数量有限，这反映出在一系列调控措施的影响下，市场预期发生了变化，消费者变得更加理智。对于那些积分较低的知名项目，买家往往选择不参与，而是转向其他项目或二手房进行考察。这一现象显示出市场正逐渐从之前的过热状态中回归冷静，上海中原地产市场资深分析师卢文曦在接受《中国经济周刊》记者采访时如是分析。
过热学区房降温，前滩区域次新房基本没有成交量
上海瑞阳不动产公司的店面大多位于浦东前滩板块及其周边地区，公司总经理蒋毅对中考招生政策调整前后的学区房市场热度波动有着深入的感受。
蒋毅分析指出，鉴于前滩板块的发展潜力巨大，加之华二前滩学校等优质学区的存在，去年该板块的次新房价格几乎实现翻倍，上涨至约17万元每平方米。然而，今年3月中考招生新政策的实施导致前滩区域次新房的挂牌价出现下滑，购房者和业主普遍持观望态度，市场交易量基本为零。
《中国经济周刊》记者先前报道指出，华二前滩学校在2021年推出的招生新规要求，若要进入第一档次的录取名单，房产证上必须登记有孩子的名字，这一突如其来的政策让许多老业主的家长感到十分意外。
去年，浦东三林地区的那所二梯队老旧小学附近的房产，其单价曾从每平方米6万元飙升至9至10万元，但中考新政策的实施后，价格已降至每平方米8.5万元。我们预测，未来价格可能还会进一步下滑，逼近每平方米8万元。蒋毅指出，若上海未来推行多校划片政策，学区房的价格上涨空间将进一步受到限制。
蒋毅进一步阐述道，近期市场观察显示，无论是带看量还是成交量，都呈现出下滑的态势；同时，挂牌价格也大致回到了去年12月的成交水平。据预测，今年上海二手房的月均成交量大约会在2.5万套上下。由于经营贷、消费贷的严格审查以及房贷审批速度的减缓等因素，目前全市总价超过800万元的房产交易速度明显放缓；而500万元以下房产的影响相对较小。综合来看，自年初实施的多项调控措施和中考招生政策相继发布后，上海的房地产市场已逐步实现稳定，之前过高的学区房价格也逐步回落，民众购房行为更加趋于理性。
在近两年的二手房炒作现象中，教育资源成为了炒作的重要因素之一。我们必须确保房源与教育资源之间不再存在关联，同时，监管部门也需采取协同的监管策略。易居研究院智库中心的研究总监严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时如是表示。
严跃进指出，重庆近期推出的案例颇具参考价值。3月30日，重庆市颁布了《商品房销售不得与入学资格挂钩宣传提示》文件。该政策具体阐述了四项要求：首先，禁止在广告中提及或展示任何与教育设施相关的内容，如中小学的名称和标志；其次，不得在广告中做出任何关于入学机会的暗示，包括不可以在广告中明示购房后可签约就读或划片就读于中小学。第三、房产的包装行为必须予以禁止，特别是涉及学位、学区、学府、指标等字眼的表述不可使用。第四、关于入学资格的承诺，无论是以书面形式还是口头表达，均应严格避免。
“五大新城”政策利好下，郊区房子不愁卖
观察上海的新房市场，可以发现今年与去年呈现出若干差异。易居营销上海公司的常务副总经理陈广颖在回顾时指出，去年市中心的住宅项目销售情况较好，而部分位于郊区的住宅项目销售状况则不尽如人意。然而，今年上海整体市场表现优异，众多郊区的住宅项目也实现了热销，不再面临销售难题。上海楼市的热点区域正逐步从市中心向周边地区蔓延，这一现象与年初公布的位于郊区的“五大新城”规划密切相关。
陈广颖指出，当前板块分布中，前滩、临港新城、大虹桥依旧备受关注，新房市场供不应求，摇号积分制使得入围门槛较高。特别是临港新城板块，供需矛盾尤为突出，以往多年以小户型和刚需为主，如今政府正着力引进高端人才，这无疑将导致未来大户型和改善型产品的稀缺。
陈广颖指出，在集中供地新规的背景下，一些房地产企业担忧获取土地的难度提升，可能导致无法成功竞得土地，进而放慢了销售速度，这将对某些区域市场的供应量产生负面影响。以浦东新区为例，过去两年该区供地指标被大量消耗，而今年供地量急剧减少，这对开发商而言无疑是不利的局面。面对三道红线、贷款集中度管理的新规定以及集中供地的新政策背景，新房营销领域亟需对系统化、专业化、流程化、规范性和标准化等方面进行全面的优化和提升。
3月2日，上海市发布了《关于本市“十四五”期间加速推进新城规划与建设工作的具体实施方案》的相关通知。该通知对新城的规划进行了详尽的阐述，同时在房地产开发与购房等多个领域展现了诸多新趋势，这些变化都值得我们的关注。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进进行了深入分析，他指出，政策中提出的一句引人注目的话语是“尝试推出针对中心城区的差异化购房与租赁政策”，这一表述在某种程度上预示着未来该区域的购房政策可能得到放宽，传递出积极的信号。严跃进进一步强调，需要警惕中介机构和房地产企业进行炒作，同时要努力稳定市场，确保优惠政策与人才引进政策能够有效结合。
上海市政府官方网站的“人民建议”板块里，有市民提出应强化对临港新片区新建住宅价格的审查力度。
这位市民在信中提到，目前临港新片区的二手房价格迅猛上涨，每平方米的价格已高达四五万元，与上海其他成熟的区域价格相当，这对人才的吸引和落户造成了很大的障碍。为了吸引人才，管委会出台了新房价格指导政策，规定新房每平方米的价格原则上不得超过三万元。像我这样渴望在临港工作并安家落户的外地人，只能将希望寄托在新房上。然而，临港新片区已超过半年未见新增楼盘推出市场，部分开发商持续捂盘不售，意图挑战管委会设定的每平方米新房价格不超过三万元的调控标准，企图推高房价，以谋取更高的收益。
上海市浦东新区南汇新城镇人民政府已以书面形式对市民作出回应。在回复中提到，从今年第二季度起，临港新片区将逐步推出住宅房源，供应量将逐步增加，届时相关矛盾有望得到缓解。在新建商品房陆续上市供应之后，新片区将继续坚定不移地执行调控目标，保持调控力度，特别是要加强对地价和房价的联动调控，从源头上实施房价控制。加大力度整治和规范房地产市场的运行秩序，对房地产企业及中介机构违反法律法规的行为进行严厉打击，对捂盘惜售、恶意炒作、规避调控措施、制造市场恐慌等违法行为进行严肃处理。同时，积极支持合理住房需求，坚决抑制投机性购房行为，根据不同地区的实际情况，采取精确的政策措施，以保证房地产市场的稳定和持续健康发展。
