近期，那家中介每隔数日便会来电，催促我将挂牌价格降低五十万元，否则根本无人愿意上门看房。
居住在上海市松江区九亭镇某个小区的胡磊（化名）向人透露，他于去年年底便有了出售现有大两室户型的打算，意欲在市区购置一处地理位置优越、教育资源更优的住宅。
参观房源的人数寥寥无几，在今年的五一节期间，我不得不将挂牌价格从620万元下调至590万元，然而，前来咨询的访客依旧稀少。胡磊表示，虽然明白二手房市场行情不佳，但未曾料想竟会糟糕至此。
实际上，在限价、摇号、限购、限贷等政策的共同影响下，尤其是在旨在遏制房价上涨的宏观调控背景下，上海的房地产市场已经明显降温，这一趋势不仅体现在二手房市场，同时也波及到了新房市场。
近期，“镁刻地产”的记者在沪上走访了若干楼盘，观察到新开盘的去化速度显著减缓，不少楼盘的价格出现松动迹象，同时，购房者的心态也发生了变化，他们由原先的争相购买转变为如今更加挑剔地挑选。
“现在买房能挑了”
年初至今，胡磊都在一边着手卖房，一边抽空在市区看看新盘。
三月时，我相中了闵行区中环周边的一个住宅项目，地处中环沿线，开发商实力雄厚，最关键的是其平均价格不到七万元，与周边的二手房相比便宜了近一万元，性价比相当高。胡磊向我说道，然而，我手中的房产一直未能售出，因此只能暂时观察市场行情。
由于购房限制，胡磊在上海仅能购置一栋住宅。这一情况表明，若他不处置现有的房产，便无法在市中心购置新居。
胡磊表示，过去大半年里他看过六七个楼盘，明显察觉到新房市场热度逐渐下降。他回忆说，上半年时，日光盘数量不少，买房几乎要抢购，然而近期再去实地考察，鲜有楼盘能够实现日光销售。此外，购房时的置业顾问态度更为和善，更重要的是，购房者有了更多选择余地，若不满意当前楼盘，完全可以前往其他楼盘进行考察。
新盘去化速度的确在放慢。
9月19日，记者以购房者的身份对宝山区罗泾镇的一个项目进行了实地考察。根据公开资料，该项目的位置距离人民广场大约有37公里的距离，驾车前往大约需要花费一个小时；而距离最近的地铁站，即7号线的终点站美兰湖站，大约有10公里的路程。
营销中心内，记者连同其他访客，共计仅有两组客户前来参观，其余的房产顾问正闲谈。其中一位房产顾问以“热情”的姿态接待了记者，在按照惯例介绍完项目详情之后，该顾问向记者透露，目前主要推荐的是约89平方米的3室户型，其平均价格大约为3.6万元，且为精装修交付。
记者提问关于优惠事宜，那位房产顾问回应道：“若当天决定购买，可享受九六折优惠，若在一周内支付首付，还能额外获得九八折的额外折扣。”按照这个计算，原本每平方米3.6万元的房价，在折扣之后将降至每平方米3.4万元。
每经记者 程成 摄
本月我们推出了零元购车优惠活动，购房即赠送宝马车辆。该置业顾问介绍道，购买89平方米的户型，即可享受宝马X1或3系的零元购车服务，即免费获得一辆宝马车。如客户不感兴趣，可选择现金折现，大约可抵扣22万元左右的房款。扣除这部分金额后，房屋单价仅需31,000多元。
即便在享受到了各种优惠之后，单个价格并不算高，然而第三方平台的数据揭示，这一价格仍比周边多个项目的二手房高出将近5000元每平方米。
此外，尽管该计划旨在通过提供优惠政策来加速销售进度，但截至目前，其成效仍然不尽如人意。“网上房地产”平台的数据揭示，自今年3月底项目开盘至今，350套住宅中仅有16套完成了网签手续。
记者随后抵达了宝山区大场镇外环内的一个住宅项目，那里的销售顾问向记者透露，“项目剩余少量住宅在售”、“我们的房价受到严格限制，目前暂无优惠政策”。“网上房地产”平台的数据显示，自8月底开盘至今，该楼盘共有734套住宅，其中仍有283套尚未售出。
楼市“入秋”之际能否进场抄底？
自实施摇号政策已超过一年，上海房地产市场在实施限购、限贷、限价措施，以及严格企业购房资格管理后，逐渐显现出降温趋势，而且这种降温现象已经从远郊地区的中低价位楼盘蔓延至中心城区的一些高价楼盘。
据“镁刻地产”记者不完全统计，自七月起，上海共有70个新项目开盘，总计推出房源达22041套，吸引了20845组认筹者，综合中签率仅为1.06%。
从各月情况来看：
7月份开放的24个新项目，共计推出8288套住宅，吸引了8626组客户认筹，整体中签率达到了0.97%。在这些房源中，外环外的项目提供了7551套，7169组客户参与认筹，中签率为1.05%；内外环之间的项目有156套房源，369组客户认筹，中签率为0.49%；而内环以内的项目则提供了581套房源，1138组客户参与认筹，中签率为0.51%。
8月份，共有38个新项目开始认筹，共计推出10387套房源。参与认筹的共有10192组客户，整体的中签率达到了1.02%。在这些房源中，位于外环外的有7083套，吸引了4172组客户认筹，中签率为1.7；位于内外环之间的房源有3053套，认筹人数为5687组，中签率为0.54；而位于内环以内的房源仅有251套，吸引了333组客户认筹，中签率为0.75。
9月上半月，8个新盘共计推出3366套房源，吸引了2027组认筹者，整体中签率为1.66%。在这些房源中，外环外的有2907套，认筹了1719组，中签率为1.7；而内外环之间的房源共有459套，对应308组认筹，中签率为1.5。
显而易见，无论是从整体的中签率来观察，还是从各区域的中签率来分析，整体趋势都显现出一种逐月上升的态势。这一变化对于购房者而言，意味着购房的难度正逐渐降低，市场已由过去的“争相购买”演变成为如今的“有所选择”。
克而瑞数据显示，自今年年初至今，上海商品住宅的月均成交量为50万平方米，这一数字与去年同期的52万平方米基本持平，却明显低于2016年的月均成交面积，后者高达104万平方米。
每经记者 程成 摄
总体上看，入秋的上海楼市，已凉意渐浓。
那么，随着人们从争相购买转变为挑选购买，房价出现波动，以及优惠的楼盘接连涌现，这难道不是暗示我们已迎来了购房抄底的理想时刻了吗？
上海房地产市场整体上正经历从卖方市场向买方市场的转变，部分在地理位置、产品特性或品牌影响力方面处于劣势的项目，已经在价格上作出调整。易居研究院的研究总监严跃进向“镁刻地产”记者透露，市场触底是在2017年，而当前的交易量与去年同期大致相当。
在从事地产分析的专家以及优淘城总裁薛建雄的眼中，当前的市场尚未达到真正的谷底。薛建雄向“镁刻地产”的记者透露：
去年部分郊区的楼盘已开始下调价格，今年持续的调控措施使得市中心的高端项目也以限价为由进行降价，郊区楼盘将承受更大的降价压力。根据当前政策的发展趋势，元旦过后，市场或许还会出现进一步的降温现象。
若有意抄底，尚有充裕的时日耐心等待，但现阶段，一些价格低廉且性价比出众的项目或许值得考虑出手。
尽管上海的房地产市场逐渐显现出寒冷的迹象，然而，那些地理位置优越且价格合理的热门项目依旧备受青睐。
位于浦东新区张江板块的万科开发项目张江兴科苑，于9月4日进行了摇号开盘，共推出52套房源。认筹人数高达712组，但中签率却低至不到0.07%。据信息显示，该项目地处中环以内，售价区间为每平方米6万至6.6万元，且紧邻地铁13号线。截至目前，该项目的所有房源已全部售完。
观察认筹数据，上海中心区域的住宅项目表现远超远郊地区的项目。根据历史经验，每当房地产市场调控政策出台，往往成为购房者由郊外转向市中心购房的绝佳机会。
胡磊眼见心仪的“好户型”在中心城区的楼盘中接连售罄，内心充满了无奈与纠结：“我实在是不愿忍痛割爱，但若继续等待，恐怕难以寻觅到既地理位置优越又符合我心意的住房。”
记者|程成 编辑 | 林菁晶 何小桃
