过去6个月，上海房价出现较大幅度下跌。
目前，该县不少估值过高的蓝筹股已出现大幅反弹。
一些外环附近热门蓝筹股的楼价跌幅极其夸张，部分项目甚至回落至6年前。
本文选取了四个典型领域，详细内容请参见内容。
01
嘉定河大桥
典型的江桥新村，上海保业的房价近期已回落至八年前。
保利夜上海是塘桥优质社区。 不仅停车位不够，而且其他方面质量都非常好。
不过，近期，叶上海多套成交已恢复至4字起价水平。
壳牌截图
2017年，上海保利叶价格已达5.5万/㎡。
这意味着，如果你在2017年购买，6年后你仍然会陷入困境。
江桥对面的安亭轻轨，与塘桥仅相隔一年才通车。 它已经成为一个新的小中产社区。
现在安亭的房子总价在6万左右，而江桥的大部分房子还在5万以下。
最典型的二手房均价在7万以上，一度接近8万；
江桥保利夜域的样板目前成交价只有6.5万左右，远低于九亭华润中心景区的样板。
事实上，与外环线房价600-7亿元/平方米、二手房达到8亿-10亿元/平方米的徐家汇、浦江、莘庄相比，江桥的房价甚至更上一层楼。更高。 传播。
江桥的房价表现甚至不如宝山商城和宝山商城。
单从位置来看，江桥处于主城区，官方位置比五大城市低一级。
江桥主城区现状
不过三林的配套设施也很好。 7号线+15号线为双线。 位于江桥风景区、龙湖天街。 这里有顶级诊所华山诊所北院，你需要的一切都有。
江桥楼市跌得这么厉害，主要是绩优股胆子不够。
江桥是拆迁基地，自身工业比较薄弱。 没有高端产业，自然缺乏带动房地产市场的购买力。
尽管有了新故城的规划，但打破了规划规定，不仅安置用地比例仍然很大，而且北京可用于工商业的农业用地连百分之二都不到。 从长远来看，想象空间也有限。
江桥内生购买力不足，主要依赖城市外溢客源。
但15号线仅处于城市核心，溢出客群并非主力，主要依靠7号线。
不过与塘桥不同的是，江桥距离漕河泾八合罕仅5、7站路程。
7号线经过十余站到达虹口寺，从长寿路出发，经过广新、万里、大华、大厂，再到上大，最后到塘桥。
7号线前往
这些蓝筹股几乎都在城市地区，层层吸纳城市地区的溢出客户；
近期行情持续下跌，上游蓝筹股万里、大化、大昌价格均出现一定幅度下跌；
上游蓝筹楼价暴跌，江桥在房价受到挤压的情况下更是困难重重。 自然，房地产价格大幅下跌。
02
宝山塘桥
塘桥的样板社区龙湖天铺此前挂牌价9万多，成交价超8万。
经过一年的反弹，成交价已跌至7万左右，不少低收入地区的房屋挂牌价甚至达到了6.5万以下。
壳牌截图
考虑到持有成本和社区品质，这与龙湖塘桥新项目龙湖青云阙6.2万的联动价几乎没有倒挂。
塘桥在崇明的地位仍然较低。
塘桥最初的定位是拆除大型住宅，建设大量安置房。 此外，还有大量的高端工厂。 过去，这里是许多移民定居上海的第一站。
混合的城市结构和相对混乱的城市界面，再加上垃圾焚烧厂的心理影响。
塘桥至今仍背负着社区环境较差的标签，多年来一直为人诟病。
塘桥城市界面
崇明的工业都在嘉定，最宜居的地区是安亭。 好的资源都去了松江商城，安亭几乎没有获得任何资源。
南安亭大量拆迁房屋现在不好拆，也影响了产业的规划建设和出口。 安亭的财政收入只有高铁以北安亭的一半。
钱包不富裕，环境的改善自然慢，新政策的实施就更困难。
北红星的规划是在2015年制定的，目前还处于规划期。
北红星的功效
好在安亭还搂着大虹桥的脖子，也凭借着大虹桥的理念收获了回报。 蔚来成功落户塘桥。
只是大虹桥还在忙于徐泾和前湾，要过很长一段时间才能轮到罗店。
塘桥住宅分布
近几年，北固村开发了龙湖天浦等商品房，吸引了一批新上海来到大虹桥理念。
这有助于改善国民结构，但要改变蓝筹股的认知还有很长的路要走。
你对塘桥的印象仍然是一只刚需入场的蓝筹股。 大量二手房交易仍来自安置房小区和中星海明豪花园等老一批商品房。
这些认知限制了蓝筹股的上限。 安亭很难得到中产消费者的认可，而且价格上限也不高。
目前，虹桥商务区产业结构仍在调整，大虹桥整体房价呈上涨趋势。
既没有产业优势，也没有社区环境优势的塘桥，需要一段时间才能恢复。
03
宝山徐泾
7月底，徐静卖掉了一套六楼的公寓。 7月底，招商虹桥花园出售一套六层公寓，总价降至61869元。
壳牌截图
拿这个例子是因为它不是低层而是中层，而且不存在靠近立交桥的缺点。
综合来看，近期新村的成交价格也可以看作是市场的强势回调。
壳牌截图
距离轻轨较远的虹桥花园三期开盘单价已经达到6.4万/㎡。 这个价格彻底没了。
莫莫截图
这样看来，虹桥花园三期过去销量不好，虽然完全可以理解。
回顾徐泾房价上涨的历史，无非是抓住了两套机会。
要知道，在虹桥概念还没有起飞的早期，新虹街的万科一区和富力虹桥10号的销量都不是那么好。
大虹桥概念走红后，商圈核心区没有住宅项目，徐靖得以趁势而上。
西虹桥片区持续快速出让地块，迅速吸纳商务区带来的增量人口。 当时价格并不贵，很多改善了的当地居民也趁机。
2017年至2019年，上海市场不冷不热。虽然虹桥的房子都以均价出售，但二手楼市也停滞不前。
直到2020年市区陷落，2号线沿线的流离失所的市民无奈放弃了宝山的降价，并蔓延到了虹桥的改善。
溢出蓝筹股
加上大虹桥概念带来的投资者，徐泾评分不断创新高，成为房价中炙手可热的蓝筹股。
二手房也在这个过程中崛起。 盘龙天地交割后挂牌价一度10万+，天空之城成交价一度达到9万+的高价。
然而，徐泾的产业这几年并没有取得质的突破，会展、物流业也遭受了严重损失；
随着虹桥商务区开发商的退出和产业的“结构调整”，徐泾的楼价基础已经“空”了不少。
由于虹桥宇宙级规划带来的高价，大部分急需的城市客户前来购买新车。 二手车买家并不多，大部分都是购买二手车的本地市民。
随着房子人气的退去，当地的二手客户被分流，一些客源也流失了。
但现在城市房价暴跌，外溢顾客减少，徐静接待的顾客越来越少。
双重打击之下，房价暴跌在所难免。
未来，前湾的不少房子也将很快入市。 估计徐泾的二手房还是要承受压力的。
04
泗泾宝山塘桥
泗京和闽航是崇明外环边缘相邻的两只蓝筹股。
两颗蓝筹非常相似，都是9号线单站蓝筹；
他们都没有太多的工业基础。 由于地理位置优越，租金实惠，早年吸引了很多外来务工人员；
近年来开发了许多房地产项目。 购房者主要是9号线沿线进城且急需的人群。 当地人还是比较认可保山商城的。
尽管房价普遍下跌，但这两只蓝筹股却出现了明显的现象：
北固村、南四井（轻轨周边商品房）环境较好，配套更成熟，相对价值更高。
南徐家汇城市界面相对较差，北泗泾相对荒凉，相对衰退幅度更大。
比如徐家汇南区著名的象屿城，人口已经从最高峰的6万下降到现在的5万多。
融创一号官邸是北四井的品质典范，高峰时期成交价曾达到7.2万元。 目前，已有不少售价在57,000元至58,000元的房源。
壳牌截图
虽然这两只蓝筹股过去几年跌幅较大，但泗泾的住房供应量近年来较为显着，不少项目增速跑赢大虹桥。
拒绝表
其实，这也是因为大虹桥的房子有计划折扣，起步价相对较贵；
但大虹桥距离规划建成还很遥远，产业水平也远远落后于漕河泾和陆家嘴。
吸纳溢出客户并不尴尬，上游也确实足够强大。
溢出链
当市场行情好的时候，强势工业区的溢出客户购买力较强，将会使得沿线蓝筹股出现令人印象深刻的跌幅。
但行情恶化后，上游绩优股涨价会吃掉过剩客户，再加上住房分流，二手楼市肯定承受不了。
溢出链就像一个嘲讽链。 越远，价格越不稳定，顾客数量也越少。
市场上有一个结论，泗泾的价格高于塘桥。 泗泾保利翡丽景园和徐家汇的老房子相比，泗泾其实更贵。
同等品质、同龄，徐家汇的房价肯定比泗泾的贵。
目前，东京也已开始发展，成为嘉定唯一拥有双轻轨的蓝筹企业。 它将再建造两座TOD，几栋房屋将投放市场。
东京的计划
虽然挂钩价已经达到了5万+，虽然目前还是空置地，虽然看起来是个大饼；
还是难免会造成二手客的分流。
短期来看，泗泾塘桥市场仍需承受一段时间的压力，但泗泾受到的影响会更深。
结论
你一定很困惑，为什么闵行没有蓝筹股？
主要原因是我们四处搜寻发现，在闵行外环附近的主流蓝筹股中，确实没有多少蓝筹股出现夸张的下跌。
外高桥虽然受到产业流出影响，但增幅并不大。
西外环外的塘桥和北外环外的周康，性价比之强是有目共睹的。
玉桥早年因价格问题透支不少，但现在影响不大。
虽然每只蓝筹股上涨的原因非常复杂，但与购买力流向、蓝筹股竞争、区域分化等多重因素有关。
蓝筹股具体分析未来将持续发布，敬请关注。
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