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上海新房，突然不香了。
9月底，破天荒。
前滩东方悦澜开盘现场异常火爆，共计推出481套住宅，直至748号房源售罄，期间共有超过260组客户选择放弃购买。
并非个例，位于大虹桥的知名楼盘蟠龙府共有468套房源，在选房日当天，经过852位大筹客户的挑选后，仅依靠额外的96位小筹客户才得以勉强完成销售。
这两个项目，都是高积分高认筹比的红盘。
曾经清盘挤破头，如今清盘直发愁。
其实背后传递一个很危险的信号。
当下，被弃号最多的，都是小户型。
这个点很重要。
要知道在前几年，前滩被疯抢最多的，就是小户型。
顶级地段、顶级配套、再配上低总价门槛。
对市场放出的信号就是：豪门扩招。
2020年，前滩三湘项目正式开盘，其认筹率高达700%，这一数字令人瞩目；同时，其单价达到了12.18万元，成功突破了价格上限。
一个是90㎡总价1100万价格段；
一个是超200㎡总价2500万价格段；
但开盘不到一个半小时，90㎡的两房已经全部售罄。
而大户型，拉距战一直持续到5个小时之后，才勉强清空。
此刻，前滩依旧保持着它璀璨的光芒，然而，市场的需求却已发生了翻天覆地的变化。
为什么小户型不香了？
摆在桌面上的理由很简单：
东方悦澜的参赛者均获得了96.9分以上的高分，这样的成绩在房地产市场堪称无敌。
这些人不愿将房产资格和积分随意挥霍，他们渴望将资金投入到最具性价比的领域，也就是直接选购一套宽敞的升级版住宅。
另一方面，即便在新房市场上，改善意愿更强烈。
这点来说，真实的反应了一个问题：
目前上海市场池子里，刚需太少，大多是改善。
此现象引发的一个结果是：无论是新房还是二手房，大众对宽敞住宅的需求都明显超过了紧凑型住宅。
观察整个上海的房地产市场：消费者群体中，寻求改善居住条件的比例较高，而满足基本需求的购房者相对较少；在可供选择的房源中，小户型数量较多，而宽敞的大户型则相对较少。
所以这样的现象已经在二手房市场的成交中显现出来：
老破小，刚需的房子在下跌。
改善型，改善的房子很坚挺。
豪宅型，终极改善涨幅最高。
二手房发生的变化，让新房也开始逐渐恢复理性。
购置新居时，必须面对一个至关重要的现实考量：该房产在将来是否具备吸引潜在买家的优势条件。
毕竟倒挂现象是由二手房市场所主导，一旦该市场出现任何偏差，倒挂现象便会成为一场荒谬的闹剧。
2020年，前滩东方惠礼项目，其房价大约在每平方米9.2万元。若购买一套约70平方米的一居室，总价大致在650万元上下。
而今年二手房成交的价格在1130万。
在未来的某个时刻，倘若注入的新鲜血液依然短缺，又有谁愿意投入1300万至1500万巨资去购买这样一套一室户呢？
三湘名邸的那套价值1100万的二居室，目前挂牌价已飙升至2200万。究竟有多少人，具备购买此房的经济实力呢？
这类的小户型房子，放眼未来。
从价格来说，没有性价比。
从居住本身，没有舒适度。
从置换考虑，没有接盘侠！
一旦没有了倒挂，新房价格方面的优势瞬间就荡然无存。
而相比二手房来说，近年的新房可能还要面临一个更艰巨的问题。
就是产品力不扛打。
很明显，这几年的产品抗打程度普遍较弱。
暂且不深究房屋的质量、装修的档次，以及小区的绿化情况，这些都得经过时间的考验才能得出结论。仅就户型本身而言：
上图这是一个很经典的，这几年比较流行的小三房设计。
真的很垃圾！
二房东看了都要流泪，因为完全没有发挥的空间。
次卧的原始建筑面积，居然只有5㎡，套内肯定还不足5㎡。
狗都不住。
不要说因为现在房价太贵，所以这是开发商所谓的追求功能性。
功能性的前提，是先保障舒适性。
这样的三房，除了主卧，其他两个次卧都是狗窝。
这样的功能性保留，把舒适性完全打破。简直是丢了西瓜捡芝麻。
由于原本的空间就已显得狭小，因此不得不进一步分割出更多的独立区域，导致每个区域都变得如同鸽笼一般。
这样的户型，在真正居住后，舒适度非常差。
在这段时期，受到倒挂现象的吸引，人们普遍认为买到即是赚到，于是各种奇特的户型产品都得以顺利销售。
而很多项目垃圾户型真的不在少处。
另外，现在市场上户型雷同性非常大。
丢一个户型图出来，根本分不清是哪个项目。
比如近年比较火，且常见的户型：
房型也比较方正，没有什么特别大的短板。
相对于市场上的歪瓜裂枣，这已经算的上“好户型”了。
然而，若仔细算计一番。这种户型的设计，在当前普遍的得房率仅为75%的背景下，由于走廊的布局，使得卧室的实际利用率进一步降低！
观察下来，无论是两居室、三居室，抑或是四居室，这类户型占据了多数，因此，不论房间数量如何，次卧往往都变得狭小不堪。
这种户型，短进深，长开间。
为了追求更佳的采光效果，该户型设计备受开发商青睐，纷纷效仿，然而他们却完全忽视了基于当前居住需求来创新户型设计的必要性。
早些年，上海是出现过一批好户型的。
不仅舒适实用，且，在二手房市场，也非常抢手。
比如，这个02年某开发商研发的户型：
除了干掉了过长的走廊，还设置了收纳洗衣房的空间。
在入户的地方，人性化设置可以收纳全家50双鞋子的空间。
有过多年家庭居住经验的人都知道，收纳的重要性。
因此，该户型的厨房在确保充足的自然光照与良好通风的前提下，于窗户的四周增设了储物柜。
即便过了20年时间，依旧不过时。
再比如，10年某小区89㎡做成的三房：
卧室面积适宜，尤其是次卧，面积至少在9平方米以上，而且成功取消了走廊的设计。
当然，能够做到这么宽裕的另一个原因是：面积赠送。
赠送后，整个90㎡的房子得房率达到了95%以上。
这个套内面积在如今的新房市场，建筑面积要120㎡左右。
若你擅长于户型分析，且频繁于二手房市场实地考察，便会发现，在特定的几个年份里，能够遇到众多既美观、实用又舒适的住宅产品。
有些时候，时间能够告诉我们很多答案。
好的产品，好的户型，是能够扛得住时间的考验。
尤其是在当前市场普遍存在改进空间的情况下，产品的优劣程度才是决定其流通性的关键因素。
最后，对购房者一个好的细节：
现在，中山公园龙之梦，已经开始有上海的新房做展台巡展。
相较于过去几年，即便没有售楼处，人们依旧络绎不绝地排队参与认筹的现象，这预示着新房市场将迎来一个由卖方市场向买方市场转变的新阶段。
买家重新掌握主动权。
所以，切记盲目打新，因为后续的供应量足够你有时间挑挑拣拣。
而对于各位开发商来说，产品、质量、还有服务……
前些年丢下的东西，后面几年都要捡起来了。
