上海的豪宅新盘向来抢手
但云锦东方的火爆
还是超出了市场预期
5月16日上午，是云锦东方认筹的最后半个工作日，一位购房者操着福建口音向保安询问认购地点，穿过一片楼宇阴凉，登上数十级台阶后，在30余度的高温烈日下，眼前出现了密集的人群。
认购现场聚集了上百人，其中一部分是排队准备入场的认购人，一部分是现场等候的同行者，还有各种理财顾问、家居软装设计人士、房产中介等等 。
云锦东方认购现场
总价从2500万元起，认购金为500万元，首套冻资900万元、二套冻资2900万元，还需提供12个月的银行流水，在如此严苛的购房条件下，购房者依然前赴后继 。根据机构监测数据，云锦东方105套房源的总认购数超过700组，认购率达667% 。
而在这背后，云锦东方被贴上了许多标签，比如“买到躺赚2000万”，还有“和高考一样改变命运”，以及“宇宙第一理财产品”等等。另外，“一日夫妻”“黄牛出没”这些情况也使得该楼盘冲上了热搜。
买到躺赚2000万元？
云锦东方发布了认购提示，其中表明，云锦东方云筑项目取得了预售证，时间是2023年5月10日。
销售公告表明，上海东航置业有限公司已获取上海市徐汇区龙启路377弄《云锦东方云筑》项目（推广名：《东航云锦东方》）的预售许可证，该项目涉及1号、2号、8号、9至30号、34至36号、43至56号、82至97号、125至132号房屋，共计105套，并且计划于2023年6月3日开盘售卖上述预售许可证涵盖的所有准售房源。
此次认购的时间是2023年5月12日9:00开始，一直到2023年5月16日12:00结束，房源的总价大约在2457.7万元到9618万元之间。
部分一房一价表
此次云锦东方的认购被称作“和高考一样能够改变命运”，这是因为该楼盘的入市价格与二手房成交价有较大差距，一旦购买成功就被觉得能稳赚千万 。
云锦东方十年间价格大幅上涨，这刺激着购房者的神经 。有中介人士向记者表示 ，2013年云锦东方一期的均价是65000元/平方米 ，2019年二期入市时均价为10.6万元/平方米 ，如今三期入市均价是16.5万元/平方米 。然而 ，目前二期的成交单价已超过20万元 。因此三期开盘价与二手房之间存在较大的倒挂空间，这是吸引众多客户关注的原因之一 。
贝壳找房平台数据显示，云锦东方二期项目“云锦东方锦园”有一套房源挂牌，该房源面积为433.39平方米，销售单价是226125元，挂牌售价为9800万元。
从成交数据可知，2023年4月，贝壳找房平台有一套房源成交，该房源面积为410平方米，成交单价是241464元，成交总价为9900万元。
据公开信息显示，云锦东方本次整盘的认购均价是164907元/平方米，其中洋房均价约为13.2万元/平方米，联排均价约为17.82万元/平方米，这表明洋房每平米的价差大概在10万元左右。
有中介人士表示，依据云锦东方三期的一房一价表来看，有一套面积为240平方米的房子，当下单价刚过12万，“等那时卖出去基本上能实现价格翻倍，稳稳地赚取2000万元” 。
“银行流水打得机器要冒烟了”
也正是受到巨大利益的吸引，“上海的有钱人全都跑过来了” ，有购房者调侃说 ，“在30多度的烈日暴晒下 ，亿万富豪都在老老实实地排队 。”
不过，有买家告知记者，认购这个盘并非易事。首先要提前进行线上预约，填写相关资料，待审核通过后，才能够前往认购现场。
淘汰赛从云锦东方在线报名就已开始。
在线报名平台一直无法登录，全家都参与进来，我刷了很久都登不上，随后让儿子坐在电脑旁持续刷新，经过一个多小时才成功登录。参与认购的史先生告诉记者 。
此外，有多名购房者反馈，在线报名系统一直显示已满，根本没办法完成报名。
与此同时，史先生提到，云锦东方是他参与认购的楼盘里条件最为严格的一个。据他介绍，除了要提交常规材料外，认购人家庭名下所有人员（配偶以及未成年子女）都需要提供产调证明，并且还要提供近12个月内的银行流水证明。
也有购房者表示，“银行流水打得机器都要冒烟了”。
此外，按照该项目认购资金的要求，就个人情况来说，认购金要交500万元，与此同时，首套房的冻结存款证明金额是900万元，二套房的冻结存款证明金为2900万元。
根据机构监测数据，该项目有105套房源，总认购数超过700组，认购率达667%，按简单计算，该项目收到的认购金至少35亿元，认购冻结资金至少63亿元。
现场打新乱象依然潜藏
但即便房企设定了非常严格的认购条件，在倒挂现象的吸引之下，乱象仍然隐藏着，而且现场还充满了各类黄牛，有“结婚黄牛”，有“资金黄牛”，还有“代持黄牛”。
据史先生介绍，该项目首套房的认购金加上冻结存款证明是1400万元，二套房的认购金与冻结存款证明加起来为3400万元，“资金黄牛”主要是给部分买家提供这方面的临时资金。
而“结婚黄牛”通俗来说，就是为有需要的买家匹配结婚对象。
有知情人士介绍，若买家有钱但无购买资格，可通过与高积分的结婚对象组合的方式认购，认购成功后支付一定手续费 。
5月15日，也就是昨天，在项目认购入场通道口，有一对“夫妻”被当场发现是假的，其中男性66岁，女性30来岁 。
据现场黄牛讲，当时有两位带着资料的“夫妻”准备进入场地，安保人员询问他们，结果发现丈夫不知道妻子的名字，只能临时翻看身份证 。
记者获悉，针对此类购房行为，警方已介入调查。
云锦东方新一期项目认购现场。图片来源：每日经济新闻
黄牛中介费每平方米加3万元
吴成松是云锦东方认购现场众多黄牛中的一个，5月16日清晨时分，他来到了徐汇区龙爱路的芒果广场。
在云锦东方认购的那几天，吴成松每日前往现场，添加四五个客户的微信，向他们介绍买房之后怎样进行婚姻变更，怎样代持买房，怎样通过关系内定房源。客户里有一些是未婚海归，他们手中有购房预算，然而购房积分较低，在打新时很难买到优质楼盘。
吴成松称，倒挂楼盘一开启认购，起码会有几十个代摇的号，现场几乎全是高积分的人，目的是为了卖出赚差价，“资方”负责协助客户，去上海崇明区寻找社保年限长、购房积分高的“土著”参与摇号，操作实现后，再除掉产证上的名字，“说白了大家都是为了赚钱。”
吴成松表示，依照市场行情，会给参与结婚的人一次性支付五六十万元，支付有效期为两年。然而，存在这样的情况，有的人或许会临时向客户提高价格。
在几种打新“致富”的套路里，吴成松给出建议，建议通过婚姻更名来打新，他不建议采用代持和直接更名的方式，这是因为代持和直接更名涉及数千万元资产，风险相对较大，并且操作难度也比较高 。
其举例说，像上海高积分夫妻，摇中房子后，将房子名字写成儿子的，接着让儿子与客户结婚，等产证下发时再办理离婚，这就叫婚姻更名。这种方式突破了限购限售的阻碍，签订合同后，拿到产证两三个月就能完成。“百汇园（徐汇区一豪宅项目）已经有好几例这样的情况，中海建国里和绿城百合园也有 。”
我们在云锦东方三期收取了两个客户的意向金，中介费是每平方米额外增加三万元，若摇号中签就能获利。
接近中午，云锦东方认购现场外阳光强烈，购房者冒着高温排队入场。在场外一处亭子里，记者见到一户购房家庭，他们高兴地分享顺利认购的经验，称像使用抢菜软件那样，不停地点击预约系统，一天中持续刷新页面，点击100多次肯定能预约到！
“这次要抓住那 1%的机会，毕竟 99%的人一生都赚不到 1000 万元！”另一位参与认购的人士坦率表示，要是有幸摇号中签，就会转手卖掉。
一位在现场推介假结婚业务的豪宅中介人员表示，有位女士前来，目的是帮亲戚寻找单身女性合作买房，要求对方购房积分高，并且有的公司已准备了六七个名额用于摇号。
律师：谨防风险
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，云锦东方认购中存在各种“黄牛”行为，从购房者角度看，结婚黄牛存在一定法律风险，代持黄牛存在一定法律风险，资金黄牛也存在一定法律风险。
郭韧向记者表示，按照国家法律规定，婚后财产属于夫妻共同财产 ，若选择黄牛临时与一人结婚 ，但最后黄牛那方不同意离婚 ，不把房子认定给你 ，那么黄牛方也可能分到财产 ，此时风险就比较大了 。
代持会涉及更深层次的问题。若采用他人代持，然而他人反悔，且不配合购房者办理过户，那么就需要借助诉讼的方式来予以解决。最终诉讼能否得到支持，还得依据相关证据的确凿程度来进行判定。
更重要的是，像云锦东方这样的新房需要代持五年，五年之后才可以进行交易。在这五年期间，倘若代持人出现任何风险或者意外，那么房产有可能变成遗产。对于如何追溯这些房产，以及如何确定房产归属，也都需要通过诉讼来解决。
郭韧指出，还有借名买房这种情况，若他人涉及其他诉讼或一些纠纷，房子一旦被查封，想要解封就极为困难，甚至自己可能还要帮这个人还钱 ，通过上述这些渠道买房，最终也可能会影响到购房资质问题，还存在摇中后是否会被认可等隐患 。
