任志强
华远集团原董事长
制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化
什么是充分的市场呢？国际上在评价中国是否为市场经济时，有诸多定义。我们常说顾客是上帝，倘若我们的政策对顾客设置了很多限制性条件，那肯定不是一个充分的市场。
影响市场的主要因素包含两个方面。一方面是国家基本体制制度问题，另一方面是宏观和微观层面的因素。中国不能将西方市场经济国家的经验拿来进行对比以及套用，原因在于我们的制度条件与他们不同。
判断不完全市场的趋势需从多方面综合分析，不能仅看单一因素影响而忽视其他。从国家体制制度方面来看，其中最重要的是土地制度。在政府决定土地资源配置的这种情形下，中国的房地产市场不可能发生根本性变化。
第二是户籍制度，住房成为了落户的条件。因此，在限购的城市里，我们能够看到限购政策大多是以户籍作为基本条件的。反过来讲，倘若你想要获取城市的资源，那么至少得拥有城市的户口。
我们的金融制度里不存在房产基金产品。其作用在于，将原本由个人独自承担买房的行为，转变为通过基金来共同分享城市化所带来的红利。
目前的情况是，很多人去投资房子。这是因为没有房产基金可供共享。所以，那些有钱付首付和付利息的人就能够买房投资，而那些没钱付首付或者付利息的人，就无法以资金的方式参与分享，这就造就了一个巨大的投资市场。如果基金发达，可能就不会出现这样一个以住房为直接目标的投资市场，而是会变成一个以基金方式共同投资的市场。
如果没有社会化的住房租赁,高地价会导致高租金
我们可以看到，许多城市在探讨住房的租赁事宜，特别是一些大城市。然而，倘若没有社会化的住房租赁，因高地价而形成的租赁市场必然是高租金的。德国允许大家私人买房，并且有政策支持，当把房子交给住房合租社用于出租时是免税的，所以会有较高的收益。如果中国不允许以社会化的方式，通过个人购买住房来变成租赁性产品，那么这个租赁市场仍会存在一定困难。
历史上，我们的租赁市场已经经历了十几年。然而，在这十几年中，我们并没有真正地解决相关问题。接下来，我们可以来看一下二季度公布的土地指标情况。可以发现，这些土地实际上处于一个持续上升的过程之中。
很多城市尤其在限制住房价值的上升，然而却从未受到任何政策对地价上涨的限制。从二季度所公布的数据来看，地价上涨的速率仍在持续，这种上涨必定会对住房产生影响。
我们来看住房和土地价格的对比，能明显看出：用全国平均数来对比全国平均土地数，住房价格与土地价格相差很低，最直接的差价根本不够用来盖房。从东部地区来看，现有地价基本上处于不挣钱或者低利润的状态，而中部、西部的房价是基于全国土地平均价格，东部地区的房价也是如此。
地价上涨会推动房价继续上涨
你们会觉得房价会上涨吗？或者房价会下跌吗？从土地供给的状况来看，它已经成为促使房价继续上涨的一个必要条件。接着，我们来看当下的宏观政策。宏观政策更多地提出了“三去一补”“稳中求进”以及防范金融风险等内容。
“稳”是十多年来一直被置于首位的经济政策。在要实现翻两番的情况下，其背后蕴含着要防范金融风险这一重要考量。
要在增长与风险间求得平衡，此价值的上升未因调控而改变。所以，二季度公布的住房土地价格和商户土地价格呈继续上涨态势。这种上涨不管在何种限购政策出现时，都不太稳定。
我们看下一张图，能明显看出。土地的价值很高，全国的平均房价与土地价格指数之间的关系很近。
可能根本无法满足一个建筑的费用需求，由此可见，土地价格的上升会促使房价持续上涨，并且我们还能看到不同地区平均房价与平均地价之间的关联。
东部地区平均房价与现有的平均地价是合理的。中部、西部和东北地区整个平均房价低于平均地价。这是 6 月份国家统计局公布的数据对比情况。
你们能否想象，在地价高涨的情况下，会出现房价迅速下降、房价崩盘或者房价出现泡沫等情况呢？接着我们来看当前的宏观政策，其中一个是“三去一补”，这是中央经济工作会议提出的；而“稳中求进”更是中央连续多年提出的一个口号。
今年防风险比稳增长更重要
另外，去年中央经济工作会议提出了一个关于防范金融风险的问题。最近我们也应当看到已经成立了专门的金融稳定发展委员会。
“稳”在十多年间一直被置于经济政策的首位，其背后存在诸多原因。其一，我们有着翻两番的指标；其二，需要严防风险；其三，要在增长与风险之间寻求平衡。所以，在政策中，一个重要的指标就是对增长风险的考量。
今年，增长是能够被肯定的，不会出现太大的问题。所以，防风险相较于稳增长更为重要。从货币政策方面来看，在最近的两个多月时间里，出台了将近 20 个文件，对各种融资和信贷进行了从严限制。与此同时，M1 和 M2 都呈现出下降的趋势，并且这种趋势还将继续延续下去。
我们能够看到，美国的利率处于上升态势，同时中国的资金价格也在上升。尤其值得注意的是，个人贷款的利率在上升，这对购买住房产生了较大的影响。个人贷款的利率上升所带来的影响，比房价上涨需要支付的成本更为显著。个人贷款是通过未来的收入流来进行支付的。
这些未来收入流包含房租、房屋升值、工资收入以及货币贬值。然而，倘若首付提升且个贷的利率上升，那么这些升值或许无法弥补因个贷利率上升而引发的困难。
今后3年大约有1万多亿债务到期
今年 1 到 5 月份，我们能够看到 108 家房企在融资方面出现了很大的差别。银行贷款、债券、票据以及其他融资都在持续减少。6 月份的数据表明，开发商的融资虽有略微提升，但依然呈现下降的态势。
我们来看，2015 年与 2016 年新增债务为 8500 亿元。2010 年到 2014 年这 5 年期间的新增债务仅有 8 千多亿。接着，很快就要迎来还贷的高峰期。房产企业在明年大概需要偿还 3300 多亿债务，在后年则需要偿还 4000 多亿债务。
那么，今、明、后 3 年大约有 1 万多亿到期债务。这与信贷的控制存在直接关系。所以，会产生很大影响。
什么时候可能出现下调政策的条件呢？其一，房地产快速下行；其二，经济发生波动；再者，实体经济发生巨大变化。
今年 1 月至 6 月，房地产相关的税费增长迅速。其中，契税增长了 18.5%，土地增值税增加了 23.9%，这两个税种的增长幅度高于其他税费两倍多。所以，只有在出现经济下滑的情况，尤其是因为资金紧张而导致这种情况出现时，才有可能对房地产政策提出调整。
我们来看微观政策，这里有很多内容。例如，存在相互“矛盾”的情况。一方面，很多人觉得限购会使购买力和消费降低，然而为何很多大城市仍出台摇号政策呢？像上海就是这样。摇号必然是购买量大于供给的一种现象。
因此，不同地区的微观政策存在差别。出台的政策有的具有限制性，会限制需求，导致市场下滑；而有的政策则相反，会让市场继续保持热度上升。尤其在限制价格方面表现较为明显。
如果中国调控时采用的不是平均数，而是中位数。那么可能控制条件有所改变。中位数意味着政府只需管理中位数以下的房价，无需去审批中位数以上的房价。这是因为要保障中低收入家庭的住房问题，而不用去操心高收入家庭改善性和奢侈性的消费。
有一本书叫《平均的终结》。当我们使用平均数时，常常会对市场产生错误判断。只有使用中位数，尤其是在房价方面，才能对市场有更好、更清楚的认识。比如前面提到的各地区房价，在几乎所有评论中都认为房价畸高是炒房造成的，但从房价和地价对比中可以看出，地价起到了推动房价的重要作用。
通常，在市场配置资源时，土地的价格是由产出的价格所决定的。然而，在垄断的土地价格情形下，价格能够促使产品和预期得到提升。所以，土地价格所产生的影响是很大的。
我们来看供求关系。在微观政策里，有许多是不变的部分；在宏观政策中，也有许多是不变的部分。比如供求关系中的城镇化问题，它不会因微观政策而改变。所以，人口会继续向城市集中，尤其中小城市的人口会向百万或者三百万以上的城市集中。
另外一个不变的是，我们的户籍制度使得教育、社保、医疗等城市资源的占比与住房相互关联。所以，住房除了自身的属性外，还附带了拥有城市资源的其他条件。
开发商投入的项目部分，不会因微观发生变化而改变。住房需求是一个持续的过程，且在不断改善和升级，同样不会因微观政策而变化。
微观政策会使得购买力产生变化，会使价格预期出现变化，会让开发商的投资能力发生改变，会使资金周转能力发生改变，同时也会让库存发生变化。
从政策对市场的两个方面来看，即不变的部分和可变的部分。这两方面存在着必然的联系，并且会给市场带来极大的影响。例如，我们来考察房地产在投资中的作用。
可以看到，若房地产投资持续下降，那对 GDP 的影响必定是降低的。从当下的房地产情况来看，我们能看到住房的价格，其增幅已经有了一定程度的下降。如果不加以控制，住房价格就会涨得更迅猛、更高。总体来讲，依然呈现上涨的趋势。需要注意的是，这只是增幅在发生变化，并非绝对价格出现了大幅的下滑。
今年房地产市场销售将创历史新高
同时，在当前的房地产各种指标里，一方面要关注土地这一因素，另一方面要关注新开工这一情况。在这种变化当中，都能表明它的预期会发生改变。
今年房产市场销售情况表明，大家普遍认为微观和宏观调控会给市场带来不利影响。然而，就目前的实际情况而言，今年房地产市场的销售，无论是从面积方面还是金额方面，都将刷新历史新高。即便今年的增长幅度仅有 1%或者 2%，依然属于历史新高。
谁能说，房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场呢？谁能认为，我们的黄金时代已经过去了呢？为什么我们的销售在持续增长呢？从总量上看，今天也许会突破去年，再创历史新高。
今年房地产不会有大的问题
从总的市场情况来分析，我觉得今年不会有大的问题。可能会产生的问题是，国家政策、宏观政策以及微观政策，会使得某些企业在融资条件受限的情况下，其现金流出现别的问题。
那么，还贷高峰可能会对明年产生影响，也可能会对更长时间的未来发展带来变化。我就简单说这些，谢谢大家！
本文是任志强在 2017 年 7 月 23 日于博鳌·21 世纪房地产论坛第 17 届年会上所做的演讲
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