上海为应对房地产市场的过热，使出了“史上最严厉”的楼市调控政策。3 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委与上海市金融办等四个部门联合发布了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“《意见》”），打出了一系列组合拳，包括更严格的住房限购政策以及差别化的住房信贷政策等。《意见》自发布之日起实施。
上海不仅强化了需求侧管理，还在供给侧同时发力。在昨日上海市政府召开的新闻发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山回答上海证券报记者提问时，明确地说：“十三五”期间上海全市房地产供地的总量将会比“十二五”期间有所增加。
限购、信贷政策均进一步趋严
上海楼市新政有一大亮点。上海会严格执行住房限购政策。依据《意见》的精神，上海会提升非本市户籍居民家庭购房时缴纳个人所得税或社保的年限。原本是“自购房之日起计算的前 3 年内在本市累计缴纳 2 年以上”，现在调整为“自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上”。同时，为了能够进一步规范交易行为，限购审核会被前置到交易备案这个环节。
在信贷政策方面，《意见》着重指出，上海会严格实行差别化的住房信贷政策，并且会强化对个人住房贷款的管理。对于拥有一套住房的居民家庭，如果他们为了改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款来购买普通自住房，那么首付款的比例不能低于 50%；而如果是购买非普通自住房，首付款比例则不能低于 70%。购房人申请贷款时需承诺首付款为自有资金，若违反该承诺，就会将其作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。
央行上海总部调查统计研究部的主任王振营在上海市政府的新闻发布会上着重指出，上述的信贷政策和贷款是否已经还清之间不存在关联度。对此，业内的人士将其理解为新的政策在对二套房进行认定时属于“认房不认贷”这种情况，与之前的“认贷不认房”相比明显更为严格。
严禁房产中介机构从事“首付贷”
上海房地产新政的又一重要举措是强化房地产市场的监管。其中，特别着重加大对房地产中介的监管力度。《意见》清楚地表明，坚决禁止房地产开发企业以及房产中介机构去从事首付贷、过桥贷以及自我融资、自我担保、设立资金池等这类场外配资金融业务。并且要对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为开展专项整治工作。
新闻发布会上，顾金山针对链家事件的调查进展作出了最新的表态。他表明，当下对链家的取证工作已基本完成。同时指出，现有的证据显示链家上海公司违反了国家《房地产经纪管理办法》中的相关规定。他还表示，将会依照法定程序，依法依规对涉案门店以及相关经纪人作出行政处罚，并且会把相关的信息纳入到上海市公共信用信息管理平台之中。”据悉，目前链家涉案门店和相关经纪人的网签资格已被暂停。
顾金山称，下一步上海会依照住建部今年需开展一次房地产中介专项整治行动的这一要求，与工商等部门一同加大执法力度。重点对虚假房源、虚假广告、炒作房价以及利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为进行查处。对于违法违规的中介机构，能够依法取消其相关门店的网签资格，倘若情节较为严重，还将取消其区域网上签约资格。
《意见》指出，上海会凭借全市统一的商品房预售许可信息管理系统以及商品房销售合同网上备案系统，对商品房的预销售进行加强管理，以避免捂盘惜售的情况出现。与此同时，上海也会构建起二手房交易资金的第三方监管制度。
“十三五”上海土地供应将超过“十二五”
《意见》明确，上海会加大住房用地的供应力度。同时，会加快住房用地出让的前期工作。并且会增加商品住房用地的供应。还会提高商品住房用地的中小套型比例，其中中心城区不低于 70%，郊区不低于 60%。对于供需矛盾突出的郊区，其供应比例会提高到 70%。
在发布会上，顾金山回答上海证券报记者提问时表明，要化解当前房地产市场中出现的非理性过热情绪以及房价加速上涨的趋势，一方面需强化需求侧的管理，另一方面要加大供给侧的管理。上海会加大土地的供应，并且也会增加商品住宅的供应量。一是检查已经进入可售阶段的楼盘，加快其上市供应，今年主要将捂盘惜售作为检查的重点内容；二是要把调控供应力度和节奏把握好。
顾金山指出，房地产供给存在周期性要求，所以上海会加强统筹规划。“十三五”期间，上海全市房地产供地总量不会比“十二五”少，甚至还会比“十二五”有所增加。2016 年，上海商品房土地供应量比上一年增加了 169 公顷。
业内认为，未来上海在土地供应方面会更加平稳有序，同时在房地产供应方面也会更加平稳有序，这是通过供给侧和需求侧的共同管理来实现的。
1 综合上文，要点有三：
第一，房贷利率折扣被统一上调至最低 9 折。此前在上海市场，首套房普遍是 8.5 折，还有个别是 8.2 折、8.3 折。二套房利率上浮基准 10%，有银行在具体执行时有所突破。
第二，执行“认房不认贷”这一政策。意思是，不论首套房的贷款是否已经还清，只要在个人名下已经拥有一套住房，再次购买住房时就会被算作第二套住房。在此之前，上海地区执行的是“只认贷”政策。
第三，在二套房政策方面，将普通住房和非普通住房进行了严格区分。普通的二套房，其贷款首付最低为 5 成；非普通的二套房，贷款首付最低是 7 成。而在此之前，上海的银行业并未对普通和非普通住房的差别进行严格区分。
近期上海的房地产新政有很多传闻。此次可能涉及的房地产政策有：对首套房的认定会更加严格；非普通二套房的首付比例会提升到 70%；对非上海户籍的人士会提高限购的门槛；要求银行不能进行利率竞争；要严格执行现有的利率优惠规定等。
2 新规的要求
合理把握住房贷款的规模。各行要依据市场的真实有效需求，对住房信贷规模进行适当的控制。
二，避免无序的价格竞争。避免为争揽客户过度压低贷款定价；
严格控制“首付贷”这一行为，要加强对首付贷款资金来源的审查。如果首付款是来自 P2P 或者小额贷款公司等第三方机构的，就应当拒绝受理相关的房贷申请。同时，要严格禁止将消费贷款以及信用卡贷款用于支付购房的首付款。
认真核实购房人的婚姻状况。需让购房人提供户口薄等必要证件，以此来核实其真实的婚姻状况。对于“假离婚”客户的住房贷款申请，不予受理。
加强对购房人的偿债能力进行审查。要求购房人提供诸如银行资金流水之类的资料，或者提供纳税申报证明以及社保记录等收入证明材料。并且要严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不能高于其月收入 50%这一要求。
实行差别化的住房贷款条件。对于总价高于 2000 万元的高端楼盘，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率；对于房价波幅较大的郊区楼盘，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率；对于收入来源不稳定的客户，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率；对于投资购房等情况，相关住房贷款应从严确定首付比例和利率。
住房贷款申请日前的两年内，如果有两次住房贷款记录，那么就应该拒绝受理。
严格对个人再交易住房贷款的首付款资金进行监管。银行的监管比例不得低于房产总价的 22%。
九，严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。
3 富豪开始出货了
富人在卖房，你却在买房...
新江湾城的豪宅数量在上海几乎是最多的。区域内有华润新江湾九里、九龙仓玺园等众多高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介宣称此地就是未来上海的“富人区”，并且房价要超越“陆家嘴”。这里的房价均价已经超过 6 万元，在某种程度上已经接近了金融中心陆家嘴。
但奇怪的是这个区域多数小区在夜间开灯率方面不高，有些已入住多年的小区开灯率还不足两成。一名链家地产的中介人员透露了实情：这里的一套房价格常常高达上千万元，单单上海本地人根本没有如此大的购买力，买房的大多是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经做好了布局，并且往往一次就购买多套。
现在上海的中产阶级，在恐慌情绪的影响下成为了买房的主要力量。然而，那些在年前就购置了房产的富豪，却正在趁着这波行情出售房产。
建议：现在拥有大量房产且涨幅巨大的，确实可以思考变现这件事。而对于有买房刚需的情况，就需要仔细商量了。
热点问题：
问：《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）中重要的一条是实行差别化住房信贷政策。怎样认定二套房呢？是否既认房又认贷呢？
房地产信贷政策方面，会坚持“认房不认贷”的原则，并且严格执行差别化住房信贷政策。现在在房地产交易系统内查询到已拥有 1 套住房的情况，不管其有没有贷款记录，也不管其住房贷款是否已经结清，都要执行差别化信贷政策。具体来说，购买第二套普通自住房时，首付款比例不能低于 50%；而购买非普通自住房时，首付款比例不能低于 70%。对目前没有住房的购房者，还是实施首套房政策。
问：企业所购买的是商品住房，若将其再卖给个人，是否需要遵循限购政策呢？
企业购买的商品住房再次上市交易需满足 3 年及以上。若其交易对象为个人，就会严格依照本市限购政策来执行。
3、问：《意见》什么时候开始施行？
《意见》从现在开始施行。如果已经在进行交易，那么就以网签时间作为依据。
问：《意见》将非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限从 2 年提高到连续 5 年。这主要是出于何种考虑？在这期间进行补缴是否算数？
延长限购年限，主要是基于上海的住房发展原则。上海坚持以居住为主，以市民为主，以普通商品住房为主。房地产市场与上海的经济发展以及广大人民群众的切身利益息息相关。从去年下半年开始，本市的房地产市场交易十分活跃，成交量和房价都在上升，尤其出现了非理性过热的情绪，房价快速上涨，一些区域的涨幅特别大，有些涨幅完全是非理性的。这导致了一些带有恐慌性质的购买行为，对房价起到了助力的作用。在二手房交易里，跳价情况频繁出现，出现了不规范、不诚信以及不理智的现象。
我们从上海的实际情况出发，加大了房地产调控的力度。提高了非本市户籍居民家庭购房时缴纳个人所得税或社会保险的年限要求，原本是自购房之日起计算的前 3 年内在本市累计缴纳 2 年以上，现在调整为自购房之日前连续缴纳满 5 年及以上。这主要是以相关社会管理部门的查录信息作为依据，补缴行为是不符合政策规定的。
本市有合法稳定工作的常住人口存在阶段性住房困难，其中青年职工、引进人才等“新上海人”较为突出。我们将加快构建住房供应体系，这个体系是多层次、全覆盖的，主要通过公共租赁住房等方式，来解决他们在过渡阶段的住房困难问题。
《意见》中提及的建立二手房资金交易的第三方资金监管制度，其开始实施的时间是什么时候呢？又该如何保障购房者资金的安全呢？
这几年在有关部门接到的投诉里，二手房交易中的部分资金管理始终是较为突出的问题，像保证金、定金等情况。由于房地产交易的标的较大，所以相应的定金和保证金数额也不低。这笔资金怎样才能得到有效保管，是个重要问题。国内曾出现过中介携款潜逃、公司突然不见、或是被暂时挪用等状况。在合同执行期间，存在跳价情况，或者不依照原本的定价制度以及约定来执行，这样就会引发很多纠纷。正因如此，二手房资金监管的目的在于保障当事人的资金安全，对交易风险进行防范，使房地产经纪行为得以规范，从而推动交易的进行。
上海二手房交易资金监管去年在松江开展试点。监管的全过程依托市房地产交易中心搭建并管理的存量房交易资金监管平台，同时由第三方资金监管专业机构提供服务。交易双方签订好二手房交易合同后，需通过区资金监管窗口签订资金监管协议，之后买方将资金转入监管机构开设的银行帐户。双方完成完全产权转移后，买方获得了房产证。接着，买方通过资金监管专户把监管资金交给卖方，以此保障交易资金的安全。随后，市住房城乡建设管理委将与金融监管部门一起，在对经验进行总结的基础上，加快在本市全面推行二手房交易资金的监管制度。
问：链家的调查进展情况是怎样的？下一步在上海房地产中介规范化方面有哪些行动举措？
市住房城乡建设管理委对链家公司的相关投诉予以高度重视。他们约谈了链家上海公司的负责人。之后，又与链家主要负责人进行了沟通。在此期间，还暂停了相关涉案门店和经纪人的网签资格。目前调查取证已基本结束。现有证据显示，链家上海公司违反了国家《房地产经纪管理办法》的相关规定。我们会按照法定程序，依法依规对涉案门店和相关经纪人作出行政处罚。同时，会把相关信息纳入上海市公共信用信息管理平台。会同市工商局对全市房地产中介机构展开检查，对于那些不符合管理要求以及存在违规违法操作行为的中介机构和人员，进行严肃的查处。
下一步要按照住建部开展房地产中介专项整治行动的要求来做。会同工商等部门一起加强执法力度。重点去查处虚假房源这一行为。重点查处虚假广告这一行为。重点查处炒作房价这一行为。重点查处利用不正当手段诱骗消费者交易等违法违规行为。对于违法违规的中介机构，可以依法取消相关门店的网签资格。要是情节严重的话，就将取消区域网上签约资格。公开曝光同时进行，相关信息被纳入本市公共信用信息平台。既要打击违法违规的中介机构从业人员，又要提升房地产中介的服务整体质量与服务水平。对于这支队伍的管理，既要加强系统培训，也要强化企业以及从业人员的行为自律。同时，要加大社会监督力度和行业监管力度。
问普通房和非普通房的区别是什么？是不是只要面积在 140 平米以下的就都是普通房？
目前上海对于普通商品房的定义需同时具备以下条件：一是五层及五层以上的多高层住房，还有不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套建筑面积在 140 平方米以内；三是实际成交价格方面，位于内环线以内的低于 450 万元/套，在内环线与外环线之间的低于 310 万元/套，在外环线以外的低于 230 万元/套，且低于同级别土地上住房的平均交易价格 1.44 倍以下。
8、问：去年以来上海房价出现较快上涨，原因有哪些？
去年上海的住房价格上升得比较快。特别是在去年的年末以及今年的年初这个时间段。这和其他一些一线城市的状况大致是相同的。
主要原因有以下几点：其一，流动性较为宽裕，一线城市的楼市成为游资的主要流向。从房地产交易信息资料以及其他相关资料进行分析可以得知，去年，特别是去年下半年开始，通过信贷、股市资金转移，以及外地一些城市的资金，流入到上海房地产市场的数量比较多。
第二，信贷税收政策对交易量起到了推动作用。去年的“330”新政，以及今年 2 月 20 日出台的新税收政策，它们对于房价上涨或许也有着一定的影响。
第三，供求关系存在矛盾。一方面，上海本地的刚性需求集中释放了，并且带动了一些原本没有买房预期的购房者，这些购房者看到房价上涨后提前进入了市场。与此同时，投资投机性需求也出现了回潮。然而，与需求相比，商品住房的供应面积和可售面积有所下降，这就造成了一部分的供需矛盾。
第四，部分企业存在违规操作行为。一些开发商和中介机构借助 P2P 平台推出了首付贷等场外配资业务。原本一些不具备购买二套房条件的人，借助首付贷、过桥贷等方式进入了市场。这类操作给市场带来了很大的推动作用，同时也助长了投资和投机行为，并且增加了金融风险。部分商业银行在执行国家和本市“二套房贷”政策时，将第二套普通住房的政策应用到了非普通住房上。
