上海印发了《上海市公有住房差价交换办法》的通知，这是一个重磅消息。通知规定，对上海户籍购买使用权房实行限购政策，并且将其列入普通住宅限购范畴。
使用权房限购新政一览：
1、整栋独用花园住宅的使用权房，不能买卖；
沪籍家庭拥有 2 套及以上住房的，这里的住房包括使用权房和产权房，这类家庭不能再购买使用权房，属于限购范围；
沪籍单身家庭拥有 1 套及以上住房，这里的住房包括使用权房和产权房，这类家庭不能再购买使用权房，属于限购范围；
沪籍家庭中，户口本不在一起的，只能购买一本房卡的使用权房，不能购买多本房卡的同一套使用权房，这属于限购情况。
花园住宅以及优秀历史保护建筑的使用权房，市政方面鼓励由指定企业进行收购。
6、公司名义不能新购使用权房；
以上 2019.12.1日开始执行，具体细则以各区执行为准
什么是使用权房：差价换房
上海市存在一种公房，其特点是不可售且非独立成套，这类公房仅能进行使用权的转让与交换。其操作流程类似使用权证更换名字，即转承租人的变更，也就是所谓的“差价换房”。
使用权房的优势：
1、不限购、不占购房资格（仅限上海户籍的人购买）；
2、挂户口；
3、搏拆迁；
4、学区房；
5、部分使用权房有机会转产权；
6.按使用面积来计算产权面积。
使用权房的劣势：
1、无法贷款，必须全款购买；
2、交易流程繁琐；
3、通常产权关系复杂，存在风险；
4、转产权难度较大。
使用权房对拥有2套房源的上海户籍限购！
该办法将于 2019 年 12 月 1 日起停止施行
新政有何意义？
首先，差价换房的原则再次重申！（第四条）
差价换房指的是在换房过程中，存在房屋地段方面的差异，有房屋年限的不同，还有房屋质量的差别，以及房屋的大小差异，包括远近的区别、高低（指楼房层次）的差异，朝向的不同，环境方面（指交通、购物、学校、医院等）的差异等诸多因素。接着用金钱作为杠杆，让受益的一方对受损的一方给予经济补偿，从而起到互相平衡的作用，而这个平衡的过程就是“差价换房”。
“差价换房”的范围较为广泛，能够实现一间房屋换取三间房屋的情况，也能够实现三间房屋换取两间房屋的情况，还能够实现两间房屋换取独院的情况，以及独院换取别墅的情况……
就条例来看：
政策修改的对象是花园住宅，尤其针对独用的花园住宅，或者是经差价换房之后变为独用的花园住宅，这类住宅是不可以进行差价换房的。
目前个人或家庭持有的整栋产权花园洋房，若有 1 本或多本房卡，新政策后不可以进行差价换房。
其次是针对待拆迁或待改造的公有住房，新政策后不得差价换房。
再次强调，不能给差价换房的双方当事人带来新的居住困难！对于全家只有一套使用权房并且在他处没有住房而存在居住困难的群体，不会进行强制搬迁和强制征收！大家无需感到恐慌。
接下来，新政变化最大的地方，就是公有住房受让对象限制了！
目前可进行公有住房购买的人员，需要满足：
上海户籍，是个人，并且是单独的个体，不允许非同一户籍的人员合买一套公有住房。
原政策仅参考产权套数，现政策已加入使用权套数，所以不属于限购状态。
3、外地户籍，或者公司名义，新政策执行后不得购买公有住房
4、新工房并户转产权差价换房的不限制
花园住宅以及优秀历史建筑的住户，如果需要进行差价换房，那么由市、区政府指定的企业，按照政府征收的方式来进行公有住房差价换房。这种差价换房既可以卖给国家，也可以卖给个人。
除花园住宅之外，非独用成套公有住房能够改成独用成套公有住房。并且，独用成套公有住房可以执行房改售房政策（俗称：使用权转产权）。
国家收回承租权的，由相关评估公司评估定价。（价格有依据）
新政策规定，公有住房的出租人（物业）从受理书面征询的那一天起，在 15 天之内，一定要给出书面答复。也就是说，“征询单”不会再一直等很久都没有结果了。
差价换房多了一个步骤，限购查询。
原先各区存在先签合同后征询，或者先征询后签合同的情况。现在统一进行了更改，即先取得征询单，接着签订《上海市公有住房租赁转让合同》，并且要在合同签订之日起的 15 日内办理差价换房手续。
各区房地产交易中心受理“差价换房”的时间均为 5 日。当事人拿到“差价换房通知书”后，需在 7 日内送达物业并制卡。整体行政部门所需时间明显减少。同时，“差价换房”不会使“合用部位”的原有使用状况发生改变。
新的办法明确了使用权房可以被继承。对于“代管产”“代经租”“宗教产”等这类房产，目前暂不在此规定的涵盖范围之内。
政策符合国家“房住不炒”理念
从整体上看，新政的基调与国家的“房住不炒”理念相契合。新政强调了房子的使用权，这样就避免了房屋处于空置状态。
此次进行使用权房限购，目的是管制购房的投资投机行为，并且要为上海的居住创造更好的环境。从购房需求方面来看，到了年末炒房客增多了，对于房地产市场而言，积极地对需求进行管控是很有必要的。
此次限购新政为未来楼市调控树立了一个方向标。它通过限制购买多套房产的人，来保护本地户籍人口的刚性住房需求，同时抑制外来炒房者。遏制炒房是全国的共识，也是未来楼市发展的共同方向。
综合来自上海楼市AI、一线楼市研究、真叫卢俊 汇买房整理
