上海楼市出现了调控的新政策。日前，第一财经的记者得知，在上海，各银行的房贷审核贷款金额的方式改为“三价就低”原则。也就是说，银行会依据合同网签价、交易中心核验价以及银行评估价，从中挑选出相对最低的价格，以此来审批贷款的额度。
从上周五开始就已经在做了。不过到目前为止，整体的参数还比较少。我们正在等待多获取一些数据，然后再进行判断。某国有大行分行个金部的相关负责人对第一财经记者这样说道。
“三价就低”政策在业内被看作是楼市调控的一种“打补丁”行为。多位接受记者采访的人士指出，这表明银行信贷额度进一步变得紧张，在一定程度上会让购房者的首付成本提升；与此同时，这对二手房市场的管控是有利的，能够进一步挤压投资投机的空间，推动房地产市场平稳地发展。
近期上海在楼市调控方面频频出台措施，其中包括“三价就低”举措。像上调房贷利率，加强住房赠与管理，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等。有观点认为，上述这些政策主要是为了对前期政策进行查漏补缺，从而堵住投机者的“可乘之机”。实际上，今年以来全国房地产调控一直以这为主基调。在房价呈现全面上涨的态势时，从年初到现在，全国楼市的调控政策接连密集出台，并且收紧的力度在持续加大。
“三价就低”是哪三价？
以往，银行在审批二手房贷款时，通常是以合同网签价和银行评估价两者中较低的那个价格为依据。如今，这种情况发生了改变。依据上海的新政，银行需要额外将房产交易中心核验价加入进来，作为审批的依据，并且按照“三价就低”的原则来进行放贷。
这三价是怎样计算的呢？具体来讲，合同网签价是买卖双方一起商定的，并且会在房管局系统中体现出来的成交价格；银行评估价是银行自身对房产进行的评估价格，在购房者签订贷款合同之后，银行会借助合作的评估公司来评估房产的资产价值，然后依据此来确定房贷额度。
房产交易中心会进行核验价，这种核验价也被称作涉税评估价。它主要是由房产交易中心自动进行评估的。通常情况下，房屋在交易所缴纳的税费是以该核验价格作为依据的。一般而言，交易中心会参考第三方机构提供的数据，但它与银行的评估价会存在差别。目前，我们正在和房产交易中心进行数据对接。
上述国有大行分行个金部的相关负责人向记者表示，新政出台之后，交易中心所提供的核验价整体参数数量比较少，银行在操作层面需要更多的数据作为参考，之后再进行对比。
购房者而言，“三价就低”所带来的主要影响或许在于首付成本的提升。举例来说，一套房产的合同网签价是 500 万元。按照以前的规定，首套购房者（首付比例 35%）需要首付 175 万元，剩下 325 万元用于贷款。然而，若按照涉税评估价计算，房产交易中心给出的涉税评估价约为 450 万元，那么购房者的贷款额度就只有 292.5 万元。这就意味着购房者需要首付 207.5 万元，比之前多了 32.5 万元。
上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，这主要是为了降低资金杠杆，压缩投机者的投机空间。之前有很多炒房客会采取做高银行评估价的方式，以便尽可能获得更多的贷款额度，借此实现降低首付比例，减少自身资金的占用，在一定程度上促使了楼市热度的提升。然而现在，有了涉税评估价作为参考，购房者就会比较难以利用杠杆，这有利于二手房市场的降温。
另外，银行方面，此前那些不准确的评估价容易让银行承受更高的风险。通过运用“三价就低”的方式来核定贷款额度，银行能够解决抵押物价格虚高的问题，也能降低抵押物的安全系数，这有利于更好地化解房贷经营过程中可能出现的风险。
业内人士认为，上海二手房房贷审批遵循“三价就低”原则。这一原则是对前期调控中存在的漏洞进行“打补丁”的举措。它有助于抑制二手房价格出现非理性的上涨情况，同时也能够防止资金违规流入到房地产领域。还有分析师向记者表明，这一举措会对二手房交易“阴阳合同”的现象予以打击。因为“阴阳合同”最终会对购房者的贷款额度产生影响。预计后续“阴阳合同”的数量会有所减少，从而能够进一步推动房地产市场平稳健康地发展。
楼市调控开启全面打“补丁”
今年以来，除了“三价就低”新政外，上海还多次出台楼市新政。这些新政主要有：“沪十条”；离婚需 3 年限购；法拍实行限购；新房采用积分摇号方式；二手房实施“核验价”；赠与也被限购；信贷额度有所收紧；房贷利率进行了上调。
7 月期间，上海陆续推出了多项针对楼市调控的举措。在 7 月 19 日这一天，上海房产交易中心对新申请核验房源的挂牌价格信息进行了核验。如果房源没有通过挂牌价格核验，那么房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业就不可以对外发布该房源的信息。
7 月 23 日，中国人民银行上海总部召开会议，与在沪银行进行沟通。会议确定要上调上海的房贷利率。具体来说，首套房的利率从 4.65%被调整到了 5%，二套房的利率从 5.25%上调到了 5.7%。随着这次房贷利率的上调动作，上海的首套房贷利率进入了“5”这个时代。
同日，上海市住房与城乡建设管理委、市房管局以及市自然资源确权登记局联合发布了《关于加强住房赠与管理的通知》。通知明确，从 2021 年 7 月 24 日开始，若通过赠与方式转让住房，在住房限购政策的执行过程中，该住房自转移登记之日起的 5 年内，仍会被记入赠与人拥有的住房套数。并且，受赠人应当符合国家和本市的住房限购政策等相关规定。
上海市整体上在持续完善楼市调控举措。有分析表明，近期出台的政策主要起到“打补丁”的效果，是对前期政策进行查漏补缺。不过需要留意的是，信贷层面的收紧属于房地产调控的核心政策。当下，随着楼市调控力度进一步加大，有望使上海楼市的发展得以稳定。
第一财经记者获悉，当下上海地区的房贷额度处于较为紧张的状态。部分银行在进行房贷审批时，可能需要排队等待长达 5 个月的时间。还有些银行甚至直接暂停了房贷业务。然而，个别额度相对较为充足的银行，虽然能够在一个月内完成放款，但房贷利率相对而言比较高。
实际上，今年以来，除了上海之外，其他城市的房地产调控政策也频繁推出。中原地产研究中心的统计数据显示，2021 年 7 月，从中央到部委再到地方，楼市的密集调控政策达到了 66 次，刷新了年内的最高纪录。6 月是 52 次，5 月是 48 次，4 月是 51 次，3 月是 48 次，2 月是 45 次，1 月是 42 次。
房地产政策趋向严格这一趋势已经非常明显。
近来房地产调控呈现出明显的不同。以往的调控当中，有一些是重复以往的做法，而最近几次的调控则可以说是实实在在地采取了行动。对于那些已经存在了数年的房地产调控漏洞，现在明显开始进行弥补了。中原地产首席分析师张大伟做出了这样的表示。
如今，房地产调控在不断升级。与去年相比，收紧力度持续增强。张大伟表示，这主要体现在以下几个方面：住建部进行约谈；整顿中介；限制二手房的定价；严格控制经营贷的流向；在土地供应方面采取措施；鼓励租赁；打击对学区房的炒作。约谈房价上涨过快的城市是 2021 年房地产调控的一个重要特征。这在一定程度上反映出，在房地产调控“一城一策”的基础上，住建部的督导作用正在加强。
