1月21日，上海房地产市场正式开启新篇章，离婚购房行为被严令禁止，无房家庭在摇号中享有优先权，同时，增值税免征期限也从原来的2年延长至5年。这一系列严厉措施，无疑是对市场的一次重拳打击，结果市场反应强烈，哀嚎声此起彼伏。
一周时光匆匆流逝，在新开盘的项目中，未见任何一项敢于迎难而上取得许可证；对于无房家庭优先摇号的政策，仍悬而未决，遥不可及；唯有那则新闻，不断敲击着购房者的敏感神经！
具体的摇号措施要等第一个吃螃蟹的新盘，估计要年后了！
而离婚买房和增税年限调整的影响
却是实打实的开始真正产生影响了！
离婚限制对购房市场的影响总体上是稳定的，然而，博士购房引发的调控后果却意外地落在了硕士身上，新税费政策以二手房网签为分界点，类似的情况并非个例！
可以看出，新政出台一周，二手房才是重灾区！
对于购房者而言，同一套住宅，在政策调整前后的增值税费用究竟相差多少？
新政策实施短短一周，上海二手房市场出现了哪些新动向？正计划实现美好家园梦想的你，可别忘了仔细阅读这篇文章哦！
新政后税费增加了多少？
对增值税征收年限进行优化调整，将个人对外出售房产的增值税免征期限由原先的两年延长至五年，具体分为以下三个不同的情况：
1、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；
个人若对外出售持有时间超过5年（含5年）的非普通住宅，需对其销售收入与购房成本之间的差额部分征收增值税。
购买并持有超过五年（含五年）的普通住宅后进行转售的个人，将享受增值税的免征待遇。
首先明确的一点是：交易税费的计算截止时间是网签时间！
也就是说，即便你购置的住宅已完成网络签约却尚未完成过户手续，依旧能够享受到满两年无需缴纳相关费用的优惠。然而，若网络签约的时间超过了1月22日零点整，那么就必须依照新的政策规定，只有在满足满五年条件的情况下才能免除相关费用。
搞清了时间节点，重点来啦！
我们再来理一下调控前后，钱究竟多了多少？
链家公司推出了一张图表，为公众在购房过程中所需缴纳的税费提供了一个大致的计算参考。
可以看到，其实二改五之后不满两年和满五年的房子都不受影响。
此次新政策的重点无疑是直指二手房市场那些满足满两年但未满五年的房产。
而满二不满五的房子又要具体分两种情况看：
1、首先是满二不满五的普通住宅，增值税从零到全额征收。
以一例为证，在浦东地区，存在一套价值200万元的普通住宅，其持有年限已达到两年，但未满五年。在政策调整之前，此类房产出售时可以免缴增值税；然而，若如今出售，则需缴纳大约11.1万元的全部税费。
其次，针对那些满足两年不满五年的非普通住宅，其增值税的征收方式已由原先的差额征收转变为全额征收。
以一例说明，若一栋位于外环的非普通住宅总价达到500万元，其产权年限满足两年但不足五年，其上一次的交易价格为300万元。在政策调整前，该住宅需缴纳大约10.1万元的增值税；而如今若出售，则需缴纳大约25.2万元的全部税费。
显而易见，在政策实施前后的对比中，同一住宅的增值税将大幅提升，可能增加十余万元甚至更多，从而导致该房源的性价比显著下降。
尽管这能在某种程度上削弱投机者的入市意愿，但对于购房者来说，尤其是那些迫切需要自住的客户，他们已经将资金投入到了极致，此时却不得不默默承担数万元、十余万元，甚至数十万元的额外开销，这无疑是一场突如其来的灾难。
增值税调整后对市场有什么影响？
调控政策实施已满一周，目前二手市场的具体状况究竟怎样，让我们通过链家的数据来一探究竟。
截至26日，链家网上在售的二手房挂牌数量共计33767套，其中大约有2500套是符合满两年未满五年的条件，大约有2220套是未满两年的，而符合满五年的条件的有5313套。
前面讲过，受新政影响最大的要数满二不满五和满五的房源！
二手房若满足年限条件不足五年而超过两年，便可能遭受增值税的全面或部分征收，鉴于上海房价常常高达数百万甚至上千万，这一5.3%的增值税额无疑将给众多购房者带来沉重的负担。
满五的二手房尽管其税费保持稳定，然而其税费上的优势却十分显著，许多房东甚至主动下调了房价！
那短时间内调控奏效了吗？
看看挂牌价再说。
通过将1月26日链家的挂牌价格与新政正式实施的前一日——即1月21日——进行相互对照。
调查发现，目前市场上符合条件满五的房源数量有限，尽管新政策实施后房价上涨并非普遍现象，但仍有不少房东趁机提高租金，表现得颇为“傲娇”。
26日挂牌的房源中，有超过11%的价格相较于21日有所上升，并且在这部分价格上涨的房源中，还有10%的涨幅超过了10%。
徐汇区华泾片区的名人花园小区房价涨幅最为显著，最高涨幅达到了29%，而一户住宅在政策调整后的总价值，已相当于上涨了135万元。
链家部分房源示例
在贝壳应用上发现，闵行七宝地区的房源在调控政策出台后价格又上涨了，涨幅高达75万！
满二的房源在价格方面变动较小，绝大多数房源的房价保持稳定，甚至出现了部分降价现象，其中98%的房源价格基本未变。
链家部分房源示例
然而，这却成为了新政实施后让众多购房者感到烦恼的房源类型！尤其是那些已满两年不满五年的挂牌房源，房东们对税费上涨并不在意，他们只关心最终能收入囊中的价格。
鉴于全额征税是买家最为关注的焦点，因此，若房东并无迫切出售房产的需求，那么中介给出的建议很可能是暂时撤下房源，先观察一段时间，再根据实际情况做出决策。
若房东自身急于进行房产交换，可能会与购房者进行一番激烈的价格谈判，进而适当作出妥协，比如承担部分税费或是略微降低房价。
例如，位于松江的一套满足两年租期的房屋，在实施新政策之后，先是降价了十万，随后又上涨了五万。
尽管延长了增值税免税的期限，这一举措一方面使得市场上可供挂牌的二手房数量持续减少，另一方面也在短期内有效地遏制了交易活动的发生。
必须认识到，当前上海二手房市场月均成交量已达到3万套，但二手房源的库存已显紧张。若此趋势持续，不出一个月，二手房市场或将面临无房可售的严峻局面。
那作为房产交易“专员”
的中介小哥对于新政有什么看法呢？
我电话咨询了数家房产经纪机构，他们反馈称：当前市场对新政策的反响较为平和，整体氛围保持稳定，尽管税费的调整导致一些违约事件增多，但房价上涨的趋势并未改变，大家对上海房地产市场的整体前景依然持乐观态度。
自然，新政发布之后，众多购房者选择了持币观望，导致市场上看房的人数明显下降。
慢下来不是停下来
此次新政策的颁布，似乎增强了部分房东对于房价上涨的预期信心，同时，确实也让那些目前有自住需求、正打算或正在筹备交易的购房者感到焦虑不安！
需明白，目前购房成本的起伏并非有意将压力转嫁至普通购房者身上，其主要目的在于提升炒作者的成本，遏制买家的投机行为，从而减缓二手房市场的交易速度。
纵然有众多购房者遭受了间接的损害，包括文中提及的那位，他们确实无能为力。在哇哈哈能卖出茅台价的市场环境中，任何特殊的关照都变成了巨大的灰色地带！
当然，我们必须认识到，对于房价而言，单次税收的变动可能产生的威慑效果并不显著。
但是它传递出更深层次的影响则是促进整个楼市的稳定健康发展。
长久来看，这无疑是回归“房住不炒”属性的有效措施！
随着新政下对法拍房限购政策的深化实施以及房产赠与追溯机制的加强，明显可见，上海此次决心坚定，众人还是尽早抓住机遇为妙！
因为交易环节的成本增加最终都会体现到房东的到手价中！
祝各位都买到称心如意的好房子！
