黄奇帆是中国前重量级政治人物，他对国家宏观经济的见解很独到。近期在一次峰会上，他把重点放在“以改革来化解难题，以开放促进发展”上，并且对中国未来房地产市场的走势给出了独特的看法。
他首先指出，中国房地产具有独特性，不存在引发系统性风险的基因。中国房地产市场与美国次贷危机及日本长期房地产泡沫不同，有着不同的基本面。因为我们没有像美国那样实行 0 首付，也没有在按揭抵押贷款上进行衍生品和次级债的操作，所以没有放大效应。并且我们也没有像日本那样将房地产与整个金融体系结合在一起。
他认为近几年中国房地产市场下行是依据宏观经济与房地产周期自身的客观经济规律。他还预言中国房地产市场会在 2025 年达到止跌企稳的状态。
其具体支持理由如下：
房地产行业建筑量方面，2022 年为 22 亿平方米，2024 年则为 6 亿平方米，跌幅达到 65%。土地批租方面，2020 年是 8.7 万亿人民币，到 2024 年降至 3 万亿，跌幅超过 60%。房价也同步下跌了 40%至 50%。供应端的调整已经足够充分。
政府进行收储以主动去库存。去年先拿出 3000 亿，9 月底又明确宣告拿出 3 万亿，2025 年还要做 3 万亿甚至 6 万亿，最终可能达到 10 万亿。如今的房子能够以 6 折或 7 折的价格进行收购，1 万亿能购置 1.6 万亿平方米的房子，10 万亿基本能购置 20 万亿平方米的保障房，从而可解决 2 亿城市居民的住房问题。开发商拿到了这笔钱，他不会把这笔钱装到自己的兜里。他需要用这笔钱去还债。因此，这笔钱会进入到经济循环之中。
在相对合理房价的情况下，发行以住房抵押为标的的 ABS 债券以及以租金为收入源的 REITs 成为了现实。这一方面为现存的房地产企业提供了新的融资渠道，另一方面解决了居民资产配置中的资产荒问题，同时还有利于消化库存，能够一举实现三个好处。
随着房地产行业的破产重组与兼并，行业得以出清。在此过程中，开发商的负债率降到了 50%，形成了良性的资产负债率结构，这有利于房地产企业的健康发展。
同时，房价出现下跌。这使得中国居民的房价收入比发生了变化，原来需要 23 至 30 年才能买一套房，现在 10 至 20 年就可以买一套房。虽然现在的房价收入比还是高于全世界 7 至 10 年的标准，但随着居民收入的不断提升，未来房价收入比将与合理水平接轨，从而实现房地产市场房价的理性。
国际知名投行高盛集团给出了与相对乐观观点不同的判断。高盛认为，房价在 2025 年要再跌 20%至 25%。到 2025 年末，房价才会逐步稳住并复苏。高盛觉得，楼市下跌是经济中的最大阻碍。现在的救市政策效果有限。结构性矛盾长期存在，房地产收储政策进展缓慢，难以落实。总之就是继续唱衰我们的楼市，还没见底。
今年的房地产市场情况究竟怎样呢？我们来看一下 2024 年中国主要 42 城的房产销量增速情况。
最近媒体有报道称，以北山广深为代表的一线城市房价销量同比出现大涨，这一消息是真实的。尤其是北京的房子销量同比确实在增长，上海的房子销量同比也在增长，并且上海单月的销量更是达到了 2022 年的销量水平。
央行最新公布的社融数据回暖了，同时居民中长期贷款也回暖了，这些回暖的情况也印证了房地产回暖的相关信息。
社融规模增加了 2.9 万亿，其数值高于市场预期的 2.1 万亿。增速从 7.8%提升到了 8%。在增量结构里，贡献最大的是政府债，政府债同比多增 8200 亿，这表明政府在积极化债。同时，对居民端中长期贷款进行分拆，居民长贷为 3000 亿，同比多增 1500 亿，这与地产销售数据的改善相互印证。
但这是否意味着房子已经到了购买的时间点？
笔者的观点始终是反对将问题进行泛化处理，而应当以客观数据作为依据。其中一个重要的指标就是“贷款增速比”，每个地区的该指标都能在“央行”的贷款数据中进行查询。你需要做的事情是将这些数据统计出来，然后制作成折线图表，接着进行“量价”方面的分析。
就拿本轮上海房销量增长到 2022 年水平这一事实来讲，接下来的后市情况是价格会继续下跌呢，还是会止跌并回涨呢？
房产销售网有统计数据，居民中长期贷款有增速，我们对这些数据进行汇总分析，情况如下：
成交价：下滑 ； 成交量：追平2022年但卖盘依旧超买盘。
潜在购买力：2024年居民新增贷款比未超过2023年。
如果我们采用股市的技术分析方法，即处于下跌趋势时，价格出现了止跌的情况，然而这种止跌并未伴随成交量与买盘力度（贷款增速比）的背离现象。
上海市的房子价格能否得到有效支撑，大家能够得出自己的结论。若要分析所在城市的房价是否触底，建议用此方法进行分析，不要泛化问题。
