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任志强：房地产不会崩盘，房价不会出现泡沫。无论我们如何监管房地产，都不能让它跌落、消失！
时事焦点
房地产不会崩盘，也不会有泡沫
高房价已成为事实。很多人看到房子都会感叹。现在的房价已经不是很多人能承受的了！调控之下，全国气温整体降温，部分地方房价大幅下降！很多人更愿意相信甚至预期，如果楼市崩盘，房价会立即暴跌。楼市崩盘，但买得起房或许还有希望！
“中国不存在房地产崩盘这样的事情。”任志强曾谈到房价，开门见山，就是直言不讳地否认了个别城市房价下跌导致“楼市将崩盘”的说法。认为2030年至2035年中国城镇化率可达到70%-75%。
当城镇化率达到30%左右时，开发商将大量建设一手住房；当达到60%左右时，写字楼、酒店会上涨；超过70%之后，就像北京一样，二手房的比例会越来越大。 。
调控之下，房地产市场观望情绪浓厚。 “美国金融危机之后，就出现了一种情况，房价下降很多，或者说1块钱、2块钱都没有人买房子了。”任志强表示，如果房子的价格跌到不合理的价格，没有人买，那就是崩盘。
任志强曾在微博表示，在紧缩的货币政策环境下，房价未来较长一段时间仍将持续上涨，房地产不会面临崩盘或降价的命运。
如今，不少关注楼市的人士和媒体都认为，房地产将遭受打击。在各种调控措施下，房价回落的时间已经不远了。然而，任大炮的观点却恰恰相反。他认为，房价持续上涨的压力是继续使用货币政策的原因。
关于房地产这个话题，相关的分析和观点太多，而且不尽相同。你不妨多读书，多思考。如何采取行动取决于你自己的判断。
以下是任志强在2017钜派投资集团上海宏观经济展望与投资策略会上分享的内容
刚才邱晓华（国家统计局原局长）表示，特朗普上台时非常悲观。我认为中国未来经济确实存在很多不确定性，特朗普就是其中之一。
就我个人而言，特朗普对中国经济来说可能是一件好事。因为特朗普会做很多针对中国的事情，他会逼你去应对，逼你去改革。例如，特朗普表示他将减税。如果他上任后真的减税，那么中国不减税就没有竞争力。那么如果中国也减税岂不是好事？日前召开的中央经济工作会议表示，今年中国可能在经济、税收减免方面加大力度。因此，特朗普做出的一些决定可能会导致中国做出一些相应的改革。这就是不确定性的问题。我认为这可能是一个加速中国体制和经济改革的机会。
如果你的老板邀请我谈论房地产，我会使用统计局的数据。先说固定资产投资，因为它与房地产密切相关，与民间投资直接相关。
房地产对GDP和税收增长贡献巨大
事实上，民间投资低迷，但不能说没有增长。增长率为3.1%。事实上，这3.1%的增长存在一个问题：其在固定资产投资中的总体比重正在下降。高的时候占70%以上，现在也只有60出头。民间投资下降对中国经济影响巨大。
房地产开发投资增速也从6.6%降至6.5%，呈稳步下降趋势。这种趋势是什么时候开始的？ 2016年10月以后，很多政策都是在10月份出台的。这个国庆假期，十多个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩了，回来却发现买不起房子。这确实有很大的影响。但我们看到2015年12月是1.0%，今年又涨了这么多，已经很好了。
换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，2016年的GDP就会下降。
我们把投资分为三部分。第一部分称为制造。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设是指国家或国有企业的资金投入。这个领域增长非常快。中国的经济增长很大一部分是在这里拉动的，包括水利、地铁、桥梁修路等。我们看到11月和12月制造业再次增长。为什么？因为前一段时间，主要目的是化解过剩产能，相当一部分制造业被砍掉了。砍掉之后就少了，所以那些没有砍掉的后期会有一些机会，也会成长。
房地产方面，经过3、4月份的持续增长后，进入了较高的局面，11月份依然处于增长之中。如果排除房地产，增长将是灾难性的。所以无论你怎么骂房地产，你还是要讨价还价。如果失去经济那就惨了。 2015年我们的GDP增长了6.9%。如果扣除房地产和基础设施建设，还剩下多少？它将是4.8%。
如果按照今年计算，2016年三季度GDP增速为6.7%，扣除后GDP增速为4.4%。那么我们只看房地产。仅房地产就占0.8%。那么房地产相关投资占多少呢？分别是钢材、水泥和木材，占0.7%。如果今年没有房地产，GDP就只剩下5.2%了。因此，房地产对于整个国民经济的增长是不可或缺的，发挥着巨大的作用。
我们再来谈谈税收。房地产对税收增长的贡献最大，占29%。
所以我告诉大家，无论我们如何调整房地产，都不能让它跌落、消失。
今年土地价格上涨不少，但其供应总量仍为负增长。 2015年为负33%，上海北京等很多城市都出现了土地短缺的情况。仅以北京为例，2016年北京的土地出让收入是多少？超过了800亿。你觉得很多，15年是多少？ 1960亿。去年这个数字几乎是前年的40%。如果土地不供应，你还一直抱怨房价上涨，那不是因为土地供应不足就必须上涨吗？所以这是预测未来的一个重要指标。你今年供应少，两年后开工土地，所以2014年、15年土地供应连续两年低位负增长会有影响。
今年房地产销售快速增长。大家都担心10月份政策出台后销量会迅速下滑。确实下降了4个多点，从40多降到了30多。12月很多人悲观，认为会下降很多，但我说不会。个人认为12月会小幅下降。在19个限购城市中，其总比例约占33%。如果排除限购城市，剩下的城市大约有70%会出现增长。比如海南、北京出现雾霾，很多人抢着买房。富力老板告诉我，最近销量很旺，大家都要去躲避雾霾。
销售面积增长24.3%，销售额增长37.5%。这个差别就是价格。也就是说，价格涨了这么多。今年涨幅比较大，主要是限购城市。有问题。我们定了多少目标，比如百年复兴、高速增长，那么这个国家如果不是城市化国家，是绝对不可能成为强国的。
房价涨跌与人口迁移趋势有关
国家强盛的唯一标志就是城市化。
历史上，我们也有过强国时代，比如清朝、宋朝，但那都是农业时代。清朝为何不行？一是封国，二是继续农业国。但其他国家在过去200多年里迅速发展成为后工业化产业。这个发展过程实际上就是城市化的过程。
我们现在有多少农民？目前数据超过9亿。这么多农民，你能称霸天下吗？不可能的。因此，没有城市化就不能强国。那么另外一个问题就是，城市化来自于社会分工和收入差异。比如说我要在农村建一个污水站，你建不了，因为人太分散了。只有城市化才能建设它。
比如我们建一个20万平方米的再生水处理综合体，开发商知道建不了。但必须要建，而且要建好，但是这个20万平米的小区灰水还不够。
每个人使用的水在使用前都经过处理并变成灰水，例如冲厕所。问题是你家使用的废水不足以处理。你应该做什么？也就是说，三分之一的用水是废水，三分之二的用水是自来水。怎么谈城镇化？我们现在名义上是进行灰水处理，但结果是自来水。如果没有城市化，这一切都是不可能的，而我们现在的城市化水平还非常非常差。
房地产涨跌与人口有关系，更与我们的制度有关。
日前，产权保护政策出台。大家都很高兴，说产权投资回升了，大家都安心了，说有了钱不用去美国买房了。然后中国限制购买，这很麻烦。产权是什么，是有钱可以买的东西，而不是有钱买不到的东西。所以这里有很多麻烦。
所以我们认为债券基金的增长是平稳的，是一个快速增长的过程。这说明明年不缺钱，开发商有钱。今年很多开发商的债券发行都被取消，但去年却超过了万亿。所以很多开发商手里都是有钱的。如果他们有钱，应该能够保持投资的持续增长。问题是，如果你有钱买地，如果销量下降了怎么办？
受政策影响，销量可能会下降。我们看到，到目前为止，全国范围内还没有出现快速下降的情况。一线城市和限购城市有所下降，三四线城市则没有。因此，2016年12月的数据还没有公布，但我们估计整体下降幅度不会太大，应该是一个平稳增长的过程。
那么我们看到中心城市除了武汉限购之外，都能实现10个点以上的增长。大家都说郑州涨了，我说郑州应该涨！不起来就错了！全国唯一拥有稻米状高铁的城市是郑州。覆盖的4亿人口可以很快去任何地方，所以郑州害怕了，总是出台政策。一轮不好，两轮不好，两轮不好，三轮也不好。如果把铁路拆了，你觉得会增加吗？
正如您所看到的，东部和中部地区的销售额增长很快，但西部地区的销售额却增长缓慢。西方能增长得更快吗？我认为这永远不会起作用。西方有一条线，叫做某物或某物。一侧人多地少，另一侧人少地多。可以改变吗？你无法改变它。线路两侧都是荒地。你怎么能改变它呢？有人说可以把赌场放在那里，但我说把中心搬到那里就可以了。
现在的问题是没人去，所以价格会慢慢上涨。如果东部和中部地区人口大量流入，那么增长会更快。
去年房价涨了很多，很多人说是因为我们的货币政策。我个人认为这是无稽之谈。房价上涨与货币政策无关。如果有关系的话，那么钱多了，就会去房地产市场。那为什么有的城市崛起，有的城市不崛起呢？为什么三四线这么便宜却不涨？所以这和货币没有关系。严格来说，我们这些年房价的变化是和政策有关的，跟经济没有关系。因为去年经济增速从6.9%下降到6.7%，是一个下行的过程，那么房价为什么会飙升呢？所以我们说房价上涨与经济增长无关。
但如果我们回顾过去，任何房价的变化和政策的变化都是一致的。因此，中国的房地产市场实际上是一个政策性市场。不少城市接到指示，将房价涨幅控制在2%以内。那么我们应该做什么呢？当地政府别无选择，只能看这份报告。如果你想网上签名，价格会涨得很快，而且他们不会让你签名，也不给你开销售证明。万科现在好着急，不发就卖不出去~那怎么办呢？低价的房子先卖硬，然后高价的房子才允许网上签约，然后他们会告诉你涨幅已经平衡了。
那么宏观经济周期和房地产经济周期不是等价的，它们和上面不一样，它们完全是基于政策周期。
“政策周期决定房地产增长”
目前房地产政策存在不确定性。今年、明年、未来会发生什么？没有人敢说。我们的预测都是基于现有的政策，但实际结果肯定是基于未来新的政策。什么是周期？很多人说需要十多个月。这就是政策变化的循环。一般是18个月换一次，但也有12、14个月，也就是一年半左右的。政策周期决定房地产经济的增长。
大家都说我们现在有一定的建筑面积，接近70亿平方米，并不是没有库存。那些房子早已不复存在了！为什么不见了？我们来看看销售面积和竣工面积的区别。今年销售量13亿平方米，竣工面积10亿。 3亿是多少？这是计划外的。还有一些区域是不能出售的，比如车库。车库的面积不是统计局计算的，而是按数字计算的。
然后我们扣除一下，发现在建面积大部分都没有了，很多房子都卖掉了。现在的期房一般都是两三年交付，所以在施工期间，总是算在在建面积里，房子也早就卖掉了。卖。因此，我们在计算库存的时候，需要算出还有多少房子，还有多少未售出的房子。
那我们就可以看一下这一轮房价上涨的原因。这是上一轮土地负增长。正如我们之前所说，这两年土地出现了负增长。每当出现土地负增长时，下一轮就会达到峰值。所以土地供应在2013年、2014年连续两年负增长，2016年价格又上涨。2013年我就说价格要涨。为什么，因为2012年土地供应量下降了。2013年，一个人跟我打赌，他要裸奔。我不知道他以后会不会裸奔，但他还是放弃了。为什么任志强对房价的看法是正确的？这些数据就留在这里。一是政策变化，二是基础数据。如果两者重合，价格就会上涨。
这就是开发投资。如果土地供应减少，开发投资也会减少。如果库存消失，价格就会上涨。
很多人说2016年房价暴涨，尤其是深圳。错误的。这是15年的数据，深圳增长指数是146。当深圳一个人看到增长时，没有人注意到。 2016年，有十多个城市出现增长。众人见状，皆是一头雾水。事实上，没有人提醒政府2015年物价飞涨吗？所以在统计上，2016年很多城市都非常牛，其实2015年就开始上涨了，只是上涨的时候人们没有注意到。而在没有群体增长的情况下，一个城市对整个指标的影响微乎其微。所以你看宏观经济，就是70个大城市的情况。
我们想告诉大家的是：房地产、土地和政策有直接关系，但货币没有关系。
房价收入比和杠杆率不高
那么我们的房价到底涨了多少呢？我们全国平均房价1992年是996元，那么2015年就是6472元，2016年会是什么呢？数据还没有出来，但估计是7100或者7200，和6400相比，接近10%的增幅，这是一个非常快的增长。但让我们看看历史。谁还记得1992年大学生毕业生工资是多少？ 80元。 80元对比900多，2015年大学毕业生工资是多少？ 3750元。 80元涨了多少倍到3750？ 40次。房价是多少倍，超过6个点，你觉得房价是高还是低？
所以人们说中国的房价存在泡沫。我有一些疑问。我不敢反对。无论如何，我还是有一些疑问。
房价和工资哪个更快？你觉得对于一个大学生来说3000多算高薪吗？这不算数。如果这个数字错了，就意味着统计局错了。我使用的是统计局的数据。据说中国的房价和收入是无与伦比的。不管怎么样，我觉得还是挺好的。
2010年中国房价收入比约为7.49，2015年为6.29，呈下降趋势。已经六点了，你还不满意吗？非常好！
有人说，有些城市，某些城市的房价和美国一样高。看看香港的36.8和德国的9.94。很多人说德国房价不涨。这就是全部历史。 2010年之前没有上涨，但随后大幅上涨。为什么？大量移民迁入，所以我认为中国的房价收入比与其他国家没有太大区别。
让我们展望一下2003年的3.84。中间有一段房价暴涨的时期，但房价收入比在工资上涨的同时一度下降。我们得到的平均值并不能证明中国的房地产是泡沫，也不能证明房价收入比暴涨。
当谈到货币时，他们说中国的房地产杠杆率很高。事实上，我们的首付是世界上最高的。我们现在的首付是70%。你还有杠杆吗？你30%的首付还不到杠杆的2.5倍。那么中国房地产市场还有杠杆吗？我认为他们都是在胡说八道，并没有计算出杠杆率到底有多高。
我们看2016年9月，房地产销售8万亿，还增加了多少？ 2.3万亿。那么新的个人贷款多少钱呢？超过5900亿。我们看到超过5900亿元人民币的新增个人贷款相对于1.75万亿元的贷款总额来说是非常高的，但让我们看看新增的销售情况。所以说到一手房，这只包括一手房。我们的杠杆率只有0.21，那么买新房的杠杆率要多高呢？不高，也就是说，30%到40%取决于贷款的70%到80%，剩下的就靠全额还款了。怎么会有这么低的杠杆率？
去年是什么？去年，一手房个人贷款利率为23%。今年有所下降。去年为23%，今年为21%。怎么能说是货币政策导致杠杆率上升呢？
我们看2016年1月到10月的统计数据，有人说新政出台后杠杆变小了，但我们看没有大的变化。
1-11月，新增个人贷款占新增销售的比重上升，个人贷款总额占销售总额的比重下降。所以说，个人贷款并没有引发中国的房地产加杠杆热潮，但事实上，它对购房的支持力度并没有那么大。
我们看到2016年是全国历史上新房销售面积最高的一年，13亿平方米。这是2016年11个月的数据，已经超过了2013年全年，预计2016年全年销售面积为15亿，这是一个相当可观的数字。大数据不包括二手房。
个人贷款分为三种类型。央行数据显示，截至目前，个人贷款规模约为3.9万亿。第一类是一手房市场，约占总量的20%，新增约占25%。第二类是二手房贷款，占比约万亿元。那么剩下的就是住房抵押贷款。
比如说我开个工厂，我把房产或者厂房抵押出去，然后再去贷款投产。这也被视为贷款。但这笔钱不是用来买房、炒房的。但央行并没有把这三个数据分开，这给中央一个感觉：我们新增贷款这么多，杠杆这么高。我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销量和完成率。大多数房地产分析师从未关注过这一点，或者不知道它的存在。
未来房价走势将会如何？
我们现在在售的房子和我们已经完工的房子有什么关系？别告诉我要你投资买房，但是这个比例告诉你，从住宅角度来说是1：2.12。这意味着什么？已完成 1 并以 2 分以上的价格出售。有多少库存？您认为应该提高价格吗？如果每年都发生这种情况，会有多少房子卖给你？连傻子都知道其中的关系。我一说这话他们就批评我，所以我就给你一个暗示，就这样吧。
因此，供给侧改革的核心是利用市场的力量配置资源，利用价格调节供求关系。这两句话的原词是什么？原话是市场决定资源配置，市场决定价格。我们看到，大部分土地供应并不是供给人们去的地方。今年预计将有1亿人口进城，增加1.2万亩的目标。这些指标全部分配给二三四线城市，而一线城市一亩地都没有得到。
但我们想一下，这股人流要去哪里？这是一个供给方关系问题。但我们看已经出台的各项政策，都是关于增加首付等等。这两者有点矛盾，所以我们需要将它们统一起来。
事实上，价格调节着供求关系。房价高的地方，往往是因为投资低迷。如果大家都投资高原，就能看到这是一个泡沫。他还会买吗？什么是投资？投资它是因为它有进一步增值的可能性。
关于两者的关系，前几天有一篇文章，用的不是人口绝对增长数据，而是小学生增长数据。如果是成人成长，这个数据可能就无效了。进入城市的成年人数量可能正在快速增长，他们都是农民工，但他们住的是租房子而不是买房，一到春节就回家。
因此，取决于小学生在人口增长中所占的比例。小学生的到来，意味着这个家庭已经在这里扎根。他们在小学和中学的12年里都无法逃脱。这是真实的人口增长。孩子长大了，要买大房子，长大了，还要买房子。光看人口增长数据很难判断是农民工还是高层次人才进来了，但看小学生最容易判断。所以，小学生增多的城市一定是未来房价暴涨的城市，因为会持续十几年，而这一定是一个供需关系恶化的过程。
那么我们问为什么现在的房价指数并不能代表真实的房价。正如我们之前所说，存在人为控制的因素。我个人比较喜欢用房价中位数，也就是说一个城市可能有高价的房子，而且你可以看到它上涨的速度非常快。
我们以长沙为例。长沙的廉租房多少钱？ 2300元。最高的价格在19000到30000之间。那么价格是根据什么计算的呢？所以使用中位数更为现实。那么长沙的房价是多少呢？平均价格在6000元以上，低于全国平均水平，位居全国第17位。 GDP增速连续多年高于全国平均水平。那么为什么这样的省会城市的平均房价低于全国平均水平呢？ ？所以最好使用中位数。
因此，当价格不能成为信号时，我们必须依靠历史经验或城市来判断。城镇拥有率影响显着。每个人都认为它在改善，但我们认为它在下降。为什么？家庭数量增加了。
你知道上海单人家庭的比例吗？是26%，北京是27%多一点。他可能仍然登记为家庭成员，但他独自住在一所房子里。所以变化是巨大的，所以一个人家庭的增加带动了整体的增长。上次全国人口普查的单人家庭增幅为11%，指的是整个国家。当谈到人口老龄化的减少时，你无法想象会产生什么结果。结果是需要更多的房子。您认为随着人口减少和老龄化，对住房的需求将会减少。您错了！老年人越多，他们需要的房子就越多。上海每户人口指数为2.64，北京为2.48。这意味着什么？当一个家庭少于三人时会发生什么？我们三个人需要两套房子，在德国也是如此。
我们从大数据来说吧。我们城镇千人住房竣工率很高，但是到底有多高呢？我们再看看日本和韩国。几乎是一样的。
那么我们来看看整体指标。我们的住宅建筑总建筑面积超过200亿平方米，我们大概需要超过400亿。如果每年建设超过10亿，可能还会有十几年的高速增长。那么什么时候结束呢？也就是二手房交易数量会远远超过一手房，而总存量也相差无几，所以我们会进入存量房时代。就是拆楼拆楼，拆旧建新，何况呢？相当多。如果400亿按5%计算的话，一年就是20亿。记住，我们2016年11个月的建设量才7亿多。如果按照2.5%来计算的话，和现在的总建设量差不多，得有10亿左右。替代品。
因此，房地产在未来的发展过程中始终会保持稳定的增长过程，但会持续高速增长吗？不，也就是说会稳定在10亿到13亿平方米之间。很难说1.7、18亿，一年也容纳不了那么多。所以是比较稳定的。面积可能保持不变，但钱在增加，因为土地变得越来越贵。所以，这个变化也维持了一个GDP的增长过程，因为GDP算的是货币，而不是总量。
那么从历史的角度来看，我们总共建了多少栋房子呢？商品房竣工约7000万套。别以为都是商品房。商业住房仅占总数的30％以上。去上海看看。上海很痛苦。每个家庭的平均面积比该国最低的距离排名第五，约为62平方米。不要以为仅仅因为您的汤姆森（Tomson）等级，就会非常繁荣，并有很多鸽子的洞。
每个人都以日本泡沫为例。最重要的是，它在经济增长期间以及城市化率超过70％时出现。您一定不能忘记日本正在私有化土地。今天我们不是，所以一旦出现泡沫，影响就会非常非常糟糕。
现场提问
主持人问：如今，在许多家庭中，祖父，祖母，祖母，祖父和父母都拥有房屋，也许不止一个房子，只有一个或两个孩子。从这个角度来看，将来会有剩余房屋吗？它会很快饱和吗？
Ren Zhiqiang：你们都期待父母的死亡吗？任何说这一定是坏人的人。
例如，在1960年，德国人口为7300万和1900万户家庭。 2010年，德国的人口为8100万和4000万户家庭。有什么意义呢？一个家庭中只有两个人。换句话说，2000万公寓以前仍然很富裕，但现在我们需要4000万公寓。
为什么要以德国为例？德国是世界第二古老的国家。第一名是一个我忘记的小国，中国排名第十。德国告诉你，不要以为老人会死。除非他死了，否则即使两个人死了，其中一个死了，房子仍然是他的。问这个问题的人太糟糕了，我们必须把他击倒。
Ren Zhiqiang认为，从房地产在国内生产总值和税收增长中发挥的积极作用来判断，无论房地产如何受到监管，它都不会“消失”或“消失”；其次，近年来，住房价格比率保持在6左右。它显示出下降的趋势，没有泡沫。第三，住房完成比率为1：2.12，这意味着出售的房屋数量是新完成的房屋的两倍。从这个角度来看，所谓的库存并不多。
