一位跟我相处多年的朋友问我：未来5到10年汉中的房价走势会怎样？
他认为，目前整体经济形势和房地产市场整体状况增长有限，五年内没有需求也不用担心。
中国的房地产市场和股票市场一样，是不可预测的。
这些年来，那些声讨房价的人无一例外都翻车了。然而，房价却在我们眼前飞涨，达到了我们普通人难以企及的高度，直到再也追不上。
开发商肯定比专家更了解房价的内幕。但涉及的内容太多，无法向公众透露。多年来，只有一个人，就是北京华远房地产公司的董事长。他毫不掩饰却无意间说出了实话，“房子是给有钱人盖的”（所以房价不能降）。结果，他被全国人民骂了很多年。
然而，那些相信房价不会下跌而买房的人，尤其是北京的人，却会笑出声来。
贪婪的后果
突然我发现自己已经很久没有听到雷恩的声音了。我上网查了一下，发现他出事了。
2020年9月22日，北京市第二中级人民法院判处其有期徒刑18年，并处罚金420万元。
事故主要原因是贪污受贿、挪用公款、滥用职权。主要是因为他2003年至2017年在华源公司任职期间，贪污公款4974万元，其中3640万元是支付给儿子的“财务咨询费”。
此外，他还将任职期间超额工资1334万元存入公司账户，退休后非法领取。
其实，以上所有疑问都是基于一个最基本的事实：北京华远集团是一家国有企业。
这就回答了上一篇文章中的问题：国有企业负责人是企业家吗？当然不是。
当然，在房地产疯狂增长的初期，国企负责人长期居高位。他们的实际权力太大，缺乏监督和约束。老板。
任正非的命运也给现任国企、央企负责人敲响了警钟。在无限成功的时刻，必须保持清醒的头脑！控制住自己。别忘了你来这里是做什么的？就是为国家管理一个企业。不是老板。
不要把自己摆在错误的位置，永远把自己当作高人一等，官气十足。一旦越过边界，就会踩到红线。结果只能是毁掉。
高房价的逻辑
然而，由于房价上涨太快，开发商在老百姓心目中的形象一直不太好。这一切都是因为这个邪恶的房地产开发商和黑心商人。他贪婪，赚的是老百姓的血汗钱。
也许直到去年恒大爆发、万科发布房地产成本报告时，一些业内早已知晓的事情才暴露在大众的眼前。
高房价最重要的部分，一半以上，就是土地缴纳和各种税费。因此，房地产行业虽然没有被冤枉，但仍然受到指责。
过去20年，我们的经济快速发展，一是由于加入了WTO，二是房地产。
房价的两边，一方面是工薪阶层，另一方面是地方政府、银行、房地产开发商。
当然，也有富人和老板购买的高档房产和别墅，但无论是比例还是总量，都太小了。
真正占GDP大部分的，是普通住宅房地产开发。
如果说住房商品化改革解放了生产力，具有误导性，那么将教育与住房挂钩，打造所谓学区房，则是老百姓无解的阴谋，简直是罪过。
房屋的建造成本包括钢材、水泥和人工成本。除了人工成本大幅增加之外，实际上房屋建造成本的增加非常有限。而且，建设安装成本其实大城市和三四线城市相差并不大。
人为创造的所谓“刚性需求”，才是我们房价高企的根本原因。
决定房价的三大因素
都说00后整顿职场。事实上，00后最大的成就就是纠正不正常的房地产经济。
不过，说起来也很心酸。
一代年轻人，以爱情、家庭、未来为代价，不结婚不生孩子，房地产市场崩盘。
高房价本质上是一场击鼓传花的游戏。
然而，00后拒绝接班。
这样一来，我们就不能再玩了。
如果说公务员也可以利用内部行政手段要求结婚生子。对于普通人来说，没有什么可以做的。
如今，很多人都渴望安定，公考编辑大军日益壮大。一旦真正进去了，也就是所谓的“落地”，你就会知道你有面包了，但在其他方面你失去了更多。
决定房价的三大因素
（一）土地价格
（二）供需关系
（三）政策因素
事实上，（1）和（3）都与地点有关。只有数字（2）是市场因素。
比如，近一两年，西安的新建房、二手房的实际成交价格一直不见踪影。
疫情过去三年（2020-2022年），经济不好，很多人被迫低价出售房产。实际交易价格有保密条款，外界无法得知。因此，房产的实际成交价格绝对超乎你的想象。
但特殊情况下的成交价格并不代表房屋的真实市场价格。
后房地产时代：城市更新
对于房地产经济转型，国家层面已经开始行动。
最新的趋势是城市住房的更新和改造。
具体包括：
（一）老旧小区改造
（二）城中村及危房改造
这有点像前几年棚户区改造。事实上，棚户区和危房并没有那么多。
根据国家有关规定，砖混结构的设计使用年限为50年，钢筋混凝土结构的设计使用年限为60年。
随着设计规范要求的提高，原本还能使用的住宅楼已经变得破旧不堪。说白了，问题还是集中在房子上。
不合理的是，城市中已经存在的所谓危房的质量和结构可靠性远远高于农村自建房屋。
如果不符合标准的需要更新的话，估计所有农村房屋都要拆除。
无论是1950年代东北残存的苏式砖混房屋，还是1900年左右建造的上海外滩洋房，都依然屹立如新。
无论从建筑的结构设计标准、建筑材料、施工工艺、技术水平来看，我并不认为今天的建筑在结构上比100多年前的建筑可靠性差。
结论：价值回归是一个长期的过程
说到房价，其实房子不应该这么贵，尤其是我们这样的社会主义国家。
高房价承载了太多东西，包括GDP、政绩、各方利益。
买单的是老百姓的六个钱包。
当前的房地产市场，房子的金融属性正在丧失，所以当前房价的下跌只是回归原值的必然过程。
然而，对于城市居民，尤其是大城市和一线城市的居民来说，买房已经成为从安居乐业到教育子女不可回避的生活任务。
趋势一旦形成，短期内很难逆转。
因此，房价的下跌还将持续一段时间。
至于最终会跌到什么程度？换句话说，什么时候才能结束呢？接下来一个重要指标就是看房地产库存的消化情况。
现有的房子卖不掉，房价的下跌不会停止！
至于房价多少才算合理，应该是老百姓买得起的！至少够用了，不用背贷款超过10年。
一套房子的综合造价仅3000元/平方米左右。全国各地有差异，但差异不大。波动20%。
那么，回答一下文章开头朋友的问题：我个人认为在汉中，4000元/平方米左右的房价应该是比较合理的。除非土地是无偿的，比如农村土地。
至于其他城市，可以根据合理的土地价格进行折算。
当然，业主、银行、地方都不希望房价下跌、房价贬值。
因此，房价出现了明显的企稳迹象。
或者，采用改变计算规则，使用集合中使用的面积来计算的奇怪操作。
然而，房地产崩盘、房价下跌虽然对于买房的人来说是残酷的，但对于我们社会来说也是一个机会。从房地产经济转向制造业，经济向健康发展转型，也能提高就业率。
关键是我们的下一代不会再被房子绑架了。这不是希望！
2025年1月8日 汉中
