明天，也就是周五，上海肯定会召开房地产调控新闻发布会。小鱼儿已经收到了这次发布会的通知。
沸沸扬扬一周的楼市调控新政策真的要见效了吗？
不过，明天究竟会以什么样的战靴落地，目前仍存在很大争议。
现在已经有N多个版本了...
彭博社版
分布最广、看上去最整齐
这个版本是这样说的：
购房资格由缴纳社保2年改为5年。第一套房首付不变，第二套房普通首付为50%，非普通首付为70%。
彭博社“升级版”
更严重
这个版本说：
严格首套房认定，非普通二套房首付比例提高至70%，提高非上海居民购房限额，要求银行不得参与利率竞争，现有住房公积金严格执行优惠利率规定。不少银行已经在部署相关工作。
此次新政策还要求以“认房认贷”的原则来界定第二套住房。
◆ “房屋认定”：如果您已经买了房子，无论有没有贷款，都被视为您的第二个家。
◆“公贷”：如果您目前没有房子，以前贷款过，再次购买房子可以考虑作为第二套住房。
据称，这一版本的监管是史上最严格的。不过，不少业内人士指出，可操作性不大，“好人坏人一锅粥”。
“权威”稳健版本
当局广泛传言它会更加稳定。
这个版本说：
新政涉及税收政策和银行政策。
◆税收政策：
上海房地产将实施营业税改增值税新政策。个人购买房屋不满两年并向外界出售的，按5%的征收率全额缴纳增值税。个人购买房屋两年以上（含2年）并向外界出售的，免征增值税。增值税。
◆银行政策变化：
对于有未偿还住房贷款的，购买两套普通住房首付比例为50%，购买两套非普通住房首付比例为70%；银行贷款仍以贷款为准，但不以房子为准。
传闻越来越多，想买房的人开始着急了……
投诉：你是想逼我离婚吗？ ！ ！
听说楼市有新政策出台，唐先生着急了。
他用手算了一下，如果实行认房认贷的政策，要想成功买新房、贷款，就只有离婚了。
唐先生和妻子原本是通过贷款购买了两套房子。今年年初，房地产市场非常火爆。他们决定改善他们的财产。他们卖掉了一套小房子，打算买一套三居室的大房子。现在正是申请贷款的关键时期。一旦批房批贷政策出台，唐先生已有两套房贷，这套房子可能会成为第三套房子。能不能贷款是个大问题。
唐先生心想，没办法，只能离婚了。
对于如今忙着买房的人们来说，焦虑和困惑的绝非只有唐先生一个。
在“靴子”落地之前，我们能做的就是猜测！
小鱼儿认为，这三个版本其实政府正在考虑之中。
但明天哪一张会被淘汰，可能就像考试中的 A、B、C 卷一样。
好了好了，到了“批卷”的时间了！ ！ ！
现在让我们看看各种政策可能性。
01
认房申请贷款：可信度低于20%
即使在抵押贷款政策最严格的时候，审批房屋和审批贷款的程序也从未严格执行。
2010年5月26日，住建部等三部门发布《关于规范商业性个人住房贷款第二套房认定标准的通知》，明确第二套房认定依据以家庭为单位，实行“认房认贷”原则。
随后，北京市第二套住房认定标准于2010年7月15日颁布，第二套住房将严格按照“认房认贷”的原则进行界定。
但文件发布后，由于多地尚未出台实施细则，在二套房贷款的实际操作中，不少银行仅核实借款人以往的贷款记录。未能联系房屋产权单位核实借款人家庭的住房情况。它只是“认贷”，但没有实现“认房”。
也正是因为这个原因，一些此前已全款购房的购房者，利用了银行和房权部门无法网上核实的“漏洞”，享受了优惠的“首套房贷”。
即使银行能够在软硬件上认真落实“认房认贷”的政策，但在楼市打击投机、支持改善、自住需求的背景下，这一政策仍然存在问题。 。
许多购房者并不是房地产投机者。他们改善生活条件，卖掉一套房子，然后购买第二套住房。这必然会增加购房成本，而购房成本增加的后果就是房价进一步上涨。
02
“两到五年”：可信度为0
限购政策突然收紧，社保条件从过去的两年调整为五年。如果这项政策真正实施，其影响将是巨大的。
限购政策是国家于2010年提出的，旨在严格控制房价持续上涨的风险。
2013年第四季度，为遏制房价过快上涨，上海将社保缴纳期限由一年延长至两年。
另外，上海还需要结婚证，或者通俗地说就是结婚证。
客观地说，限购政策虽然有平息市场波动的作用，但也有一定的误伤效应。
◆行业分析人士指出：
此传闻提出“二五”购房政策，很可能是一些中介和营销机构捏造或虚构的内容。或者为了让一些购房者加快签约，释放烟雾弹，让购房者迷惑不解。
03
第二套房首付70%：可信度50%
在此前央行各项信贷政策的调整过程中，上海的第二套住房政策一直与中央保持一致。
首套房贷款还清后，可按购房资格的30%购买第二套房。如果第一套房子的贷款还没有还清，就需要按照40%的比例购买第二套房子。
现在，如果要提高第二套房的首付比例，与此前中央鼓励释放改善性购房需求的政策不符。
◆行业分析人士指出：
如果上海要收紧二套房的按揭政策，就应该有所不同，否则很容易挫伤各类改善型购房需求的释放热情。
此时的政策调整需要一定的艺术性和技巧。可根据不同的单价水平进行不同的处理。例如：
1、单价10万元/平方米以上的房产，可以提高首付比例。
这样一来，一方面可以限制一些炒房者的需求，另一方面仍然可以为一些想要购买房屋进行改善的人提供足够的便利。这样的变动幅度相对较小，但对上海房价的波动会产生抑制作用。
2.对城市和郊区房地产项目也可实行差别化信贷政策。
城市项目提高首付比例，郊区项目维持原比例。这也可以在维持改善购房需求的基础上，打击一些房地产投机因素。
从目前流出的政策传闻来看，增加第二套非普通商品房首付的可能性还是相当大的。
04
加紧预售许可：可信度95%
根据小鱼儿从多家开发商处获得的信息，临时预售许可证确实有效，而且并不是今年的新做法。
此前，有开发商表示想以每平方米20万元以上的价格出售一栋楼。小鱼儿笑着说，这是上海最好的了。结果，开发商苦笑一声，意识到价钱被还清了。 3月第一周，上海新房源为零。为什么？主要原因是政府限制高价股票上市。
2013年第四季度，上海实施收紧预售证发放政策，以控制房价过快上涨。
◆行业分析人士指出：
这种做法虽然使得短期内成交均价总体稳定，但单次政策调整也存在诸多负面问题：
一是打乱了房地产企业促销节奏；
二是价格容易出现报复性反弹；
第三，它减少了购房者本身可用的住房选择。
05
规范交易秩序：100%可信度
规范交易秩序涉及限购政策资格审核、首付贷款政策严格监管、商业银行授信监管等。
比如，相关监管部门也会反思，为何部分购房者在限购政策下仍能进入楼市。这实际上说明限购政策仍然存在重大漏洞。
此外，零首付、众筹购房等模式未来也需要进一步规范。
◆行业分析人士指出：
近年来，对于房屋交易过程中的各个环节，可能会强调流程和秩序的标准化。对于一些有风险点的创新行为，近期获得批准的可能性不大。
总之
明日实施的上海楼市调控新政策大概率会参考第三版。
也就是说，将严格执行原来的限购政策、实行营业税改增值税、提高第二套非普通商品房首付款、首付贷款等杠杆金融产品将受到严格控制。
上海楼市调控重大事件
2013年
配合国五规定，上海房管局推出“上海七规”，将第二套住房首付比例提高到70%，并要求非上海居民三年内、两年内缴纳社保。在上海采购。
2012 年 7 月 27 日
上海政府官网发布《关于进一步严格执行房地产市场各项条款政策的通知》（即“沪新六规”），限制非上海单身人士在本市购房。
2011 年 7 月 28 日
上海房管局发布“新沪四”，继续严格执行住房限售政策，进一步明确各项限售细则，被称为“补丁政策”。
规定各区、县房屋管理部门对房地产开盘价进行指导。对于价格过高的，有关部门可以通过约谈、训诫等方式加强指导和审查，也可以会同物价部门等部门联合进行联合审查。
商品房销售计划不符合规定和通报要求的，销售计划备案不予受理。
2011年5月
上海版“一房一价”规则出炉，加价赠品需申报
2011 年 1 月 26 日
温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步调控房地产市场的措施。会议提出“国八新规”，国八新规的出台为2011年楼市调控定下了基调：“三限”升级。除了限购之外，还包括当地政府制定合理的房价目标，将第二套住房首付比例提高到60%。新的“国八规定”可以说是近年来我国房地产调控政策以来最严厉的政策组合。
2011 年 1 月 28 日
上海房产税适用税率暂定为0.6%。
2010年
国家十条支持计划和上海九条计划要求调整个人住房转让营业税政策。个人购买房屋并在五年内转售的，全额销售收入统一征税。
强化差别化住房信贷政策。贷款购买第二套住房的，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
适用全面的购买限制。已在本市拥有一套住房的本市户籍家庭，可提供自购买之日起2年内在本市缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）的证明。非本市户籍居民家庭限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。
已在本市拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，以及在本市拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，不能提供当年缴纳个人所得税或社会所得税的证明。两年多的时间里，这个城市待了一年多。本市对持有城镇社会保险缴费证明的外地居民暂停销售房屋。
违规购买房屋的，不得申请办理不动产登记。
原创、上海周早撰稿。转载须注明作者及出处：周早上海（ID：zhoudaosh）。否则将视为侵权，并在微信上进行投诉。
