作者｜顾学韬
近日，上海市住建委印发了相关通知，人民银行上海分行也印发了相关通知，上海银监局同样印发了相关通知，这三份通知是联合印发的，名为《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（下称“《通知》”）。
之前实行的是差别化住房信贷政策，《通知》有关差别化住房信贷政策的变化主要有以下两点：一是……；二是……。
首套住房标准的认定发生了转变，从“认房模式”变为“认房认贷模式”。过去认定首套住房时采用“认房模式”，即主要查看购房人的本市名下是否有住房。如果本市名下没有住房，就认定为首套房；倘若本市名下有住房，便认定为二套房。《通知》施行后，首套住房认定采用“认房认贷模式”。其一，要看购房人在本市名下是否有住房；其二，要看购房人有无住房贷款记录。成为首套住房购房人的条件是，购房人本人在本市名下没有住房，同时购房人名下也没有住房贷款记录。
购房首付最低比例进行了相应上调。其一，首套住房的购房最低首付款比例，从原先的 30%提升到了 35%。其二，第二套住房的购房最低首付款分情况上调，要是第二套为普通住房，首付比例上调至 50%；要是第二套为非普通住房，首付比例上调至 70%。
本次楼市政策依据《通知》的具体规定及精神，主要影响到“改善型置房”这一群体。通过进一步缩小首套住房购房人的群体范围，导致一些原本符合首套住房条件的购房人变为第二套住房购房人，从而适用不同的信贷比例。有一户家庭在上海郊区，其名下有一套住房且办过住房贷款，准备把房子卖掉到市区置换一套新房，房子能卖 180 万元。按照原来的政策，卖掉老房子后，这户家庭就变成首套住房购房人，按最低首付比 30%来计算，能够置换一套 600 万的房产。现在的政策规定，该户家庭即便把之前的住房出售掉了，然而由于有过住房贷款记录，所以会成为第二套住房的购房人。具体而言，若该户家庭欲购买一套普通住房。按最低首付比 50%计算，那么他们仅能购买一套价值 360 万元的普通住房，无法置换到 600 万元的房产。从另一个角度来看，如今这户家庭若想买一套价值 600 万元的普通住房，就需要至少准备 300 万元来支付首付，而之前房屋出售所得的 180 万元是远远不够的。
《通知》存在溯及力问题。《通知》明确指出“本《通知》自 2016 年 11 月 29 日起施行”。由此能看出《通知》不具备溯及力，不溯及既往。具体到购房方面，是以“网签时间”与“2016 年 11 月 29 日”进行比照。倘若网签时间在 2016 年 11 月 28 日（含）之前，就不适用本《通知》，而是适用原先的差别化住房信贷政策。网签时间如果在 2016 年 11 月 29 日及之后，那么就适用本《通知》，同时适用新的差别化住房信贷政策。
4. 房价波动可能引发贷款买房纠纷，如房价下跌导致购房者违约，或购房者要求调整贷款额度等，需依据合同和相关法律法规来处理。
买房人不能以“贷款政策变化”为由要求解除房屋买卖合同。
买卖房屋双方在 2016 年 11 月 28 日（含）之前与中介公司签订了房地产买卖居间合同或定金合同。相关合同明确约定双方应在 2016 年 11 月 28 日（含）之前的某个时间段或时间点前往交易中心网签。因卖方单方面原因，未能在约定时间网签。若继续网签，将适用新的贷款政策，可能致使买房人无法实现订立买房合同的目的或履约能力不足。所以，买房人可不再要求继续网签合同，而是要求解除房地产买卖居间合同或定金合同。若已交定金，买房人有权要求双倍返还；若已支付一部分购房款或“首付款”，买房人也有权要求返还。
买卖房屋的双方在 2016 年 11 月 28 日（包含 28 日）之前与中介公司签订了房地产买卖居间合同或者定金合同。并且这些相关合同明确规定了双方应当在 2016 年 11 月 29 日（包含 29 日）之后的某个时间段或者时间点前往交易中心进行网签。由于新政策的出台，买房人是否有权利拒绝网签呢？上海市法院的司法实践表明，若相关合同明确约定了“因购房贷款政策发生变化而能够解除合同”这一内容，那么买房人就具备了解除合同的权利。如果已经交了定金，买房人有权让对方双倍返还；倘若已经支付了一部分购房款或者“首付款”，买房人同样有权要求对方返还。若相关合同未明确约定上述解除条款，那么按照常理来说，贷款政策的变化属于双方能够预见的风险。买房人不能因为政策变化这一原因而拒绝网签以及要求解除相关合同，买房人应当按照约定的时间前往交易中心进行网签。如果买房人拒绝网签，已经交付的定金，卖房人可以不予退还。
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附：
本市发布了关于促进房地产市场平稳健康有序发展的通知，该通知进一步完善了差别化住房信贷政策。
（沪建房管联〔2016〕1062号）
各区县的住房保障和房屋管理局，各房地产交易中心，市房屋状况信息中心，国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行上海（市）分行，上海银行，上海农商银行，上海华瑞银行，其他中资商业银行上海分行，上海市各村镇银行，上海市各外资银行：
本市为促进房地产市场平稳健康有序发展，现将有关事项予以通知。
各区县房屋管理部门需加强房屋交易的审核工作，要认真把住房信贷房屋信息的查询工作做好，对购房居民家庭住房状况的相关信息进行严格核验，并且按照规定出具查询结果。
进一步完善差别化住房信贷政策。上海市市场利率定价自律机制进行了商定，对于差别化住房信贷政策提出了以下要求：
居民家庭购买首套住房时，若其名下在本市既无住房，也无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于 35%。
则首付款比例不低于 70%。
本市无住房，同时有商业性住房贷款记录或者有公积金住房贷款记录；
2、在本市已拥有1套住房的。
各商业银行需继续加大对首付资金来源以及收入证明真实性等方面的审核力度。要依据借款人家庭的信用状况和偿债能力等因素，谨慎地把握具体的执行标准。对于具有投资、投机性购房特点的情况，应当严格确定首付款的比例以及利率。人民银行上海分行与上海银监局将会强化监督检查工作。
四、本《通知》自2016年11月29日起施行。
上海市住房和城乡建设管理委员会
中国人民银行上海分行
中国银行业监督管理委员会上海监管局
二一六年十一月二十五日
顾学韬
上海市恒业律师事务所专职律师
专业领域：民商事法律方向
