2016.11.28上海调控政策分析 #1135
（突发事件，水库加刊一期）
2016 年 11 月 29 日开始，居民家庭要是购买首套住房，也就是居民家庭在本市没有住房，并且没有商业性住房贷款记录或者公积金住房贷款记录的，申请商业性个人住房贷款时，首付款比例不能低于 35%。本市居民家庭若已拥有 1 套住房，或者在本市无住房但有住房贷款记录（包含商业性或公积金住房贷款记录），申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房时，首付款比例不低于 50%；购买非普通自住房时，首付款比例不低于 70%。
一）突发政策
各位，因上海突发重大调控政策。今日临时加更一篇，予以分析。
首先，我们来看本次政策的重点。本次政策，最主要是二个精神；
1）认房又认贷
2）提高首付至35%
对于政策，读者们最容易问的问题是：房价会不会跌。
我们先直接放结论，然后再逐步分析；
1）对市场整体影响轻微
2）不利于二手豪宅市场
3）阶级固化明显
二）市场整体影响轻微
首先，我们来看一个总体的结论，这也是老百姓最为关心的话题：房价是否会下跌。
答案是：不会。对市场总体影响轻微。
上海是一个对“信贷依赖度”很低的城市。总体来看，不管“限贷”如何进行调整，都像是隔山打牛，也如同隔靴搔痒。
目前，上海市的住宅面积大约是 5 亿平米。如果按照每平米均价 50000 来估算。那么总市值大概在 25 万亿左右。
另一方面，全上海的“房贷余额”包含按揭以及抵押消费等各类情况，其总额约为 9300 亿人民币。
在上海的全部房地产价值里，仅有 0.9 与 25 的比值，即 4%，且这 4%的市值是抵押给银行的。
这个数值极低。比美国“次贷危机”爆破前的数据低很多。
也低于日本，香港，房地产崩盘前的数值。
美国“次贷危机”前，抵押比例约为10%
2015 年上海的一二手房交易金额总值约为 14000 亿元。
上海的“房贷余额”起初为 6500 亿，之后增加到了 9300 亿左右，净增的额度为 2800 亿。
2800/14000=20%
即使把这 6500 亿中包含的一部分当作“还款”金额来考虑。那么，其总比例也不会超过 25%。
这意味着什么，意味着上海人买房子，平均的首付成数是七成半。
KFS 卖掉价值 100 亿的房子，银行在售楼处摆放一张凳子并办理一条龙服务。这样一来，银行最终能够做成的生意仅为 25 亿。
上海人的生活态度，从来小市民小日子，算盘打打清楚。
上海人买房子时，不倾向于借助银行的钱款，也不乐意让银行赚取利息。他们恨不得全家上下都全身心投入其中，并且还会向亲朋好友借一些钱。
首付能有多高凑多高。最多贷点公积金。
“江浙沪民”生活本来就殷实富足。而且民风善良保守。
在冒险家的乐园深圳，“提高首付 5%”这种情况有可能会引发市场的波澜。然而在上海，这种情况是完全被消化和化解掉的。
首付都付到75%了，法定30%和35%又有什么区别呢。
我们研究房地产市场时，必须清晰地认识到，上海在信贷方面的依赖程度是极其小的。这种情况导致上海的房地产市场运行规律与日本、香港、纽约、迈阿密的房地产市场运行规律完全不同。
所以，我们对历史进行纵观。在历史进程中，凡是通过“调信贷”这种方式来试图对房地产市场产生影响的。
最终都没有什么效果。
调整首付对市场影响很轻微。
2400万上海市民，人均房贷仅仅4万元。洗洗睡吧。
三）不利于二手豪宅
其影响程度甚为轻微。
但是，我们若拿着一个“显微镜”去进行放大观察，并且持续地放大观察，还要仔细地将每一个板块进行细分观察。
有没有哪个板块，受影响特别严重呢。
答案是有的。有一个板块，受到了别人的十倍打击，十倍伤害。
这就是“改善型二手豪宅”市场。
在整个“调控新政”中，受影响最大的是“改善型”需求。
按照目前文件精神，文件可以简称为“认房又认贷”。
对于改善型客户而言，若卖掉自己的唯一住房并更换大房，原本他需遵循“首付三成”的规定，而现在却变为“首付七成”，两者相差四成。
一般情况下，我们将“改善”视为非普通住房。对于普通住房那档次，您无需进行改善………
通常“改善型”客户有这样的特征，他们拥有一套小房子，能够先将其出售，以此换取一笔资产。因此，他们与“刚需”客户是不同的。他们并非是从无基础开始的，而是从已经拥有一定基础的半途开始的。
此后，他们把“名下”的房产全部卖完。这样他们就能达成“无房”的状态，进而可以申请首付三成。
目前市面上常见的一种情况是把自己原本拥有的“老破小”卖掉。这种“老破小”能卖出大约 300 万到 400 万的价格。
然后拿了这笔钱，自己再贴一点，再问银行借一点。
给孩子结婚购买一套婚房。目标价在700~800W。
“小房子/大房子”的价值比例，一般在50~60%之间。
目前在“11.28”房产新政的规定之下，这一类客户将会面临较大的麻烦。
有可能会让他们的购房计划延后。还会致使“改善型二手豪宅”卖不出去。
但是，滞销会不会导致降价，会不会导致笋盘，会不会导致急跌。
答案是，会降一点点。但不要高估。
市场已经有了足够的耐药性。不信你回顾2011年的故事。
细分来看，我们要看到，有以下类别物业。基本是不受影响的。
1）远郊一手盘
目前一手房的游戏规则较为清晰。市区的土地基本已经没有了，拍地的地点都在远郊。并且地价非常昂贵，典型的就像“周浦 8W”这种情况。
曾经有人问，这些“地王”项目该怎么卖呀，怎么可能卖得动。
答案十分简单：“超高单价+更小面积+新房癌”
新房癌是一个新名词。
直男癌的主要患者大多集中在青年男屌丝群体中。并且这群青年男屌丝不受“二套”的影响。
2）小夫妻住房
如上文提及，如果你的房产被定位为“小夫妻婚房”。那么父母会卖掉老房子并凑钱给小年轻用于结婚。
则小年轻本身是第一次贷款，不受限制。
因此综上所述，真正受影响的物业类别只有一种。
3）35岁成功人士所选，提高生活品味，踏上人生巅峰。
因此，这类针对的客户群，与世茂滨江相似，和财富海景相似，跟白金府邸相似，同国际丽都相似……
当你有钱了以后，你想换一套2000W的房子。
但是价格不能过高。一旦价格超过 4000W，就会只有土豪能够一次性付款。
定位不能过低。“35 岁的人进行第二次置业”受到了限制，而年轻的小夫妻结婚购房则不受限制。
对于“35岁”人群二次置业目标物业，可以关注一下。
或许价格会有波动。
四）社会阶层固化
本次“11.28”调控新政所带来的第三个效果为“社会阶层固化”。
我们做“经济学分析”，一定要严谨记住“”。
不仅仅要想到我会怎么做，还要想“对手的反击”。
对手不是木头人，任何一项改变都会引发反制。
目前存在“非可逆”的行为，这种行为导致了一个结果，那就是“抛售房源”的数量大大减少了。
好比限购，限购基本是一种“不可逆”的行为。
目前的上海限购，他并不是发你一张“购房券”。
如果我拥有 5 套房子，并且卖掉了 1 套。那么政府应该给我发放一张券。在 12 个月的期限内，凭借这张券，我有资格购买一套房子。
目前的上海限购，“卖了就是卖了”。
假如我拥有 5 套房子，之后卖掉了其中一套。那么我就永久性地失去了这一套房子。并且在这辈子里，我最多也就只能再购买 4 套房子了。
在这样情况下，如果全社会依然存在“纸币通胀”预期。
那我何必要卖呢。我卖了就再也买不回来。
因此“限购”开始后，抛盘的数量大大减少了。并且这反而使得房价上升了。
对于“限贷”，他也是一样的道理。
如果实行“认房又认贷”，那么我的贷款额度就会变成一种稀缺的东西。
一旦我卖掉了，我就再也不可能拥有七成贷款了。
那我何必要卖呢。不如苦苦长持。
我们看到，历数过去十年“宏观调控”的惨痛教训。
宏观调控之后，往往是“市场急冻，价格不动”。
历年宏观调控，基本集中于“增加交易成本”。
每一次宏观调控政策的出台，都导致市场的“抛盘”数量大幅降低。并且整个交易流程变得更加不顺畅。
老百姓其实不在乎交易量的多少，他们在乎的是交易价格。而价格方面，关键要看房价能否降下来。
短暂的空头狂欢庆祝结束后，价格丝毫未降。过了几年，价格反而猛烈大升。
“11.28”调控带来一个间接结果，这让拥有多余房产的人，更不愿意把房产抛售出去。
一旦卖出，就再也不可能买进。
所以整个社会会逐渐变得固化。拥有房子的人和没有房子的人，会渐渐形成界限分明的两个群体。
yevon_ou@163.com，在 2016 年 11 月 28 日的夜晚。
原定的《人文经济学会》演讲稿中“会后问答”这部分内容，将会被延迟到明天进行推送。
