最近，一个朋友正在卖房子。位于上海黄路丰庄金丰新村，25年76平米两居室，今年4月挂牌，售价370万。两个多月过去了，还没有人来过房子。由于他急于换货，在我的建议下，他主动降价20万元，换成350万元。单价已经是小区最低的，人们开始纷纷看房。目前只有一位感兴趣的客户，出价330万。我朋友很纠结，急于卖却又不愿意收。如果成交的话，会比他的心理价位低40万，单价4.34万每平方米。该小区2016年底最高价为5.2万元/平方米，比现在低8600元/平方米，降幅16.5%。
短短三个月时间，想要卖掉一套价值370万元的小房子，就得主动降价40万元。这就是当前上海楼市的真实反映！
上周，我和连连长宁天山二店的店长聊天。他抱怨说，现在上海代理商的生活很艰难。他们店里有18名销售员，每个月只能成交4-5件。 2015-2016年，每月成交20-30套的好日子一去不复返了。过去，销售人员的收入是底薪5500元+提成。现在基本工资都没有了。如果不计费，就只能靠西北风了。许多小机构都倒闭了。
目前上海二手房的市场现状是，想要卖房子，就必须大幅降价。只有质量最好、价格最低的房子才能卖出去，没有人会看别人的。这是一个典型的买方市场，一个购房者主导过程、制定规则的市场！
新房市场冷热不均，分化严重。 2018年上半年，上海共有78个楼盘共获得预售证80张。已上线的68个项目中，认购率超过100%的项目有24个，占比35%，认购率低于30%的项目有17个，占比25%。
最受欢迎的楼盘无疑是位于浦东前滩地段的中粮前滩海景一号。开业单位437个，吸引客群3127组，中签率14%。还有很多房地产项目无人问津，难以出售。如金山朱泾汤泉美地城开盘456套，已有8组客户认购融资；宝山罗泾招商永和大厦开盘350套，25组团认购；奉贤金汇天河前滩时代开盘416套，认购95套。
新房市场的分化体现了上海楼市日趋理性：人们趋向限价强、地段好、学区优、交通便利的房产；而远郊区没有地铁，设施不完善，价格也没有明显的区别。没有人为有利的属性付费。
2016年一系列调控政策的出台，是上海楼市由盛转衰的分水岭。 2016年3月25日，“上海九条”颁布。 10月8日，“上海六条”出台。 11月3日，首付贷款、接力贷款、联名贷款全面暂停。目前，非上海居民在上海购房必须连续五年缴纳社保或个人税，且必须已结婚。如果您为第一套住房申请商业贷款，首付为35%。第二套住房，普通住房首付比例为50%，非普通住房首付比例为70%。如果你在全国范围内有贷款记录，即使还清了贷款，在上海买房也算第二套。
在史上最严厉的调控下，不仅炒房者被针对，就连普通的改善需求也被彻底压制。由此，上海楼市进入了一条完美的抛物线。 2018年上半年，上海共销售二手房8.11万套。 2008年，在受经济危机影响楼市最低的时候，上海全年二手房销量达到16.1万套。随着年初需求改善的释放，今年下半年成交量将进一步下滑。完全可以预见，今年上海楼市的成交量注定会低于2008年，十年房地产周期的底部也将在今年出现！
随着美国加息缩表、退出量化宽松以及中美贸易战形势日益严峻，2018年仅过去六个月，央行就连续三次降准： 1月25日、4月25日、7月5日，共计释放流动性2.45万亿元，预计下半年还将再降准1至2次。
此外，近两年的“去杠杆”已悄然转变为“稳杠杆”。 7月6日，《经济日报》主办的《证券日报》在头版发表评论，标题为：“去杠杆”持续两年半，“稳杠杆”成主旋律当天，新华社官方网站也同步转发。
事实上，今年4月，中央财经委员会第一次会议就提出“结构性去杠杆是基本思路”。近两年，高管层从“去杠杆”到“结构性去杠杆”，再到“稳杠杆”。这一变化明确告诉市场：去杠杆已经取得了应有的效果，去杠杆已经正式宣布。结束。
连续的降准和去杠杆的退出告诉我们，我国的货币政策正在走向宽松，逐渐从过去的中性到紧缩转向中性到宽松。结合过去10年的房地产周期我们可以发现，每一次持续的降准和货币宽松都必然导致房价触底反弹。
正是因为货币政策的转向，高层担心其会过快传导至房地产市场。为此，住建部等七部委联合发文，决定自2018年7月初至12月底在北京上海等30个城市开展房地产市场乱象治理专项行动特殊行动。本质上，此举是为了对冲货币政策转向楼市带来的利好，延缓楼市上涨预期。
目前，上海楼市的交易客户数量分为三类：首次购房者、置换购房者和豪宅。炒房者已被彻底挤出市场。所有买家都是急需，所有买家都是非必需品。因此，整体交易量高于经济危机时期。 2008年甚至更低。“房子是用来住的、不是用来炒的”的高层政策在上海得到了全面实现。
在中美关系长期、复杂、反复出现的背景下，随着货币政策转向、房地产市场交易触底回升、炒房者出清，接下来，我们需要满足刚性需求，确保改善，维护房地产市场。正常的活跃度和交易量将是大势所趋，势在必行。
随着2018年12月底北京上海30个城市房地产投机行为打击结束，2019年上海楼市房价和交易量必将见底。
上海楼市房价和交易量整体回升有两个信号：
1.政策：首套房首付比例由35%降低至30%或20%，公积金商业贷款利率贴息，降低交易税费，提高普通住房标准，而第二个家的改进将在第一个家的基础上进行。
2、交易量：根据上海历年的人口基数和交易数据，上海二手房月交易量连续三个月增长，并突破2万套的上限，这表明市场已经交易量恢复正常合理。
因此，只要鼓励急需首置房的政策开始松动，且二手房交易量连续三个月持续增长并超过2万套的合理上限，就可以得出结论上海房地产市场全面复苏。另外，请密切关注2019年春季两会，这次会议大概率会成为上海楼市的拐点。
因此，我想给大家以下建议：
1、对于想在上海购买首套住房的人来说，只要不着急入住，记得耐心等待，等到明年春季政策明确后再购买。别说成本低，房价肯定会比现在便宜。此外，距政策出台前房价反弹尚有2-3个月的市场反应期。这个时期是开始逢低吸纳的最佳时机。
2、打算置换的朋友，建议你现在就把房子卖掉，观望一下，明年初再买。现在适当降价是你明智的选择，因为如果拖到年底，你会损失更多。
3、通过本轮调控的力度和决心，可以清楚地看到，为住而住、不为炒而住，绝不是一个短期口号。上海房价不再具备暴涨基础，稳定增长将是未来的基调。炒房不会有空间，长期持有才是上海楼市价值的真实体现。
最后，再次感谢大家的支持与厚爱！如果您觉得自己有所收获，请转发到您的朋友圈，分享给更多需要的朋友，谢谢！
