21世纪经济报道记者唐少奎上海报道
9月29日晚，“上海七条”新政出炉，距今已过去三周时间。这笔新政向楼市释放了“诚意”，市场很快就“付出了代价”。新政后，上海房地产市场节后人气回升，节后日均成交量基本在900套左右，最高突破1300套。
同策研究院数据显示，新政对上海二手房影响较为明显。新政后，二手房日均交易量超过2023年同期。除国庆7天期间无法正常网上签约外，10月7日至10月的两周内20日日均成交量突破900套，远超新政前日均542套。新房方面，上海中原地产数据显示，上周（10.14-10.20），上海新建商品住宅成交面积12.71万平方米，环比增长25.32%。
10月18日，国家统计局公布的数据显示，2024年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳，同比降幅扩大。不过，在北京、广州、深圳等一线城市新房价格环比下跌的同时，上海新房价格仍领跑全国市场，环比上涨0.6%。
上海中原地产市场分析师陆文曦指出，上海新房价格弹性很大。在政策利好推动下，楼市成交开始好转。但由于市场启动节奏等因素，网上签约数据略有滞后，交易响应速度不如二手房市场快。由于上周供应稳步增加，后续成交数据将跟随走势。
新政提振楼市
此次，新政后上海楼市明显回暖，尤其是二手房。新政后首周（9月30日-10月6日），上海链家成交二手房1186套，是公司前一周的1.3倍，环比增长33%。
二手房的火爆在一定程度上传导到了新房市场。第三方平台数据显示，上周上海新房成交面积13.44万平方米，环比增长38.03%。
同测研究院数据显示，“929新政”是一个组合政策，从“限购政策调整”、“住房信贷政策优化”、“限购政策调整”、“限购政策调整”、“住房信贷政策调整”三大维度为购房者提供政策支持。从政策细节来看，这一政策更有利于刚需市场。
新政后，刘晓媛（化名）几乎每天都会接到经纪人邀请看房的电话。给刘晓媛印象最深的是，有一天下班后，经纪人带她去看了万科的某个项目。已经是晚上七八点了，还有另一群顾客也去看了同样的挂牌房屋。在外环路外的一些中介店里，她看到销售人员要么打电话，要么准备出去接顾客。
同策研究院数据显示，新政后，新房日均参观人次环比增长131%。从区域来看，外环外的访问量和订阅量的增长远远超过外环内的项目。
据一些中介销售人员反馈，新房、二手房的浏览量和认购转化率均有所上升，交易量也相应增加。主要原因是新政策“降低了首付比例，社保由三年改为一年”。据同测研究院统计，到访上海外环外项目的客户中，约40%是受新政带动看房，约31%客户是受新政影响去认购。
相比之下，外环看新房的顾客中只有5%是受到新政影响带动的。新政对外环市场影响较弱。
同策研究院研究总监宋宏伟表示，“929新政”进一步降低了限购门槛，加大了信贷支持力度。该政策对新房和二手房的交易量都有利好。
不过，同测研究院也指出，从新政后几周的交易量数据来看，新政的效果仍有待释放。新政实施第一周，上海新房销售756套，第二周销售641套，第三周销售1260套，远超9月同期日均值。但与去年同期相比，仍下降约17.4%。
豪宅拆除压力愈发明显
据中介销售人员反馈，二手房交易的快速增长取决于议价空间的扩大。尽管少数房东已将房源撤出市场，但部分房东希望借此机会让买家受益，尽快套现。
业主心态的这种变化与郊区交易量和供应量的同步增长有关。有中介销售人员指出，置换意愿强烈的房东会先将房产出售，然后再考虑置换二手房或新房。中介业务员史云（化名）对此感触颇深。他的一位客户卖掉了自己的房子后，最近开始考虑更换住房。但石芸明显感觉到客户对房屋的挑剔和犹豫，并没有在意。急于开始。
史云还发现，新政刺激了高价位房产的价格上涨。 500万至1000万元、1000万至2000万元、2000万元以上三个价位段的房屋，房东涨价幅度均超过50%，高于500万元以下房屋的涨幅。他手上的客户正在出售一套价值超过500万元的房子，想看一套价值800万元左右的房子。
新房方面，上海中原地产数据显示，近期500万元至600万元改良型产品销售较为活跃。从成交前十名的名单中我们可以看到，有7个楼盘属于此类产品。相比之下，前期成交势头活跃的高价房项目并不十分活跃。榜单上单价超过10万元/平方米的楼盘仅有一处。
新政第三周（10月14日至10月20日），上海共推出6个项目，供应906套，供应面积11.26万平方米。其中，供应量最大的项目为青浦区金新城地段的盛青云，供应面积为3.5万平方米。该市场主要楼盘总价区间在500万元至600万元之间。
值得注意的是，随着高端置换二手房价格上涨，上海新建豪宅也因供应量增加而出现微妙变化。今年以来，上海数百万豪宅市场屡屡出现日光现象的报道。数据显示，今年上半年，上海销售总价3000万元至5000万元的高档住宅1236套，同比增长192.6%。成交总价5000万元以上的住宅308套，同比增长422%。
10月中下旬，中海灵地选择将新一期共计552套建筑面积约102平方米至143平方米的房屋一次性入市，总价起价从1200万元增至1300万元。中远海运欲借新政一次性出货，但又要面对周边众多新建豪宅项目的竞争，如绿城徐汇滨江项目、太古地产旗下太古园园公寓等，年底进入市场。这两个豪华项目的总价至少为3000万元。此外，中海灵地还要与周边二手豪宅竞争。数据显示，中海灵地周边豪宅二手均价在每平方米12万-13万元左右，社区配套设施相对完善、成熟。
分析人士指出，中海灵地面临的情况只是上海新建豪宅的一个缩影。随着上海高端住宅预售价格上限不断被突破，一手和二手房的价差逐渐消失，新建豪宅与现有豪宅的差距也逐渐消失。还有竞争。随着上海大力推进城市更新，未来两年将有一批景观改造项目进入市场。
一方面，外环线以外的新房供应量大幅增加，另一方面，内环线豪宅项目竞争激烈。上海新政对楼市复苏的影响能持续多久？有待市场检验。
