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房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中发挥着重要作用。经过十多年的发展，我国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化经营转型的时期。房地产行业的增长方式正在从注重速度、规模向注重效率、细分市场转变。
本文运用统计数据和调查数据，对北京、上海、广州、深圳四个一线城市近十年来的房价走势、特征以及居民住房满意度进行了系统研究。价格和监管政策。基于此分析，介绍了各城市调控各阶段的有效政策，提出了稳定房价的政策建议，是一份颇具创新性和可读性的调查报告。
主要发现：
2012年，北上广深四个一线城市中，北京商品房价格最高，均价为20700元/平方米。 2003年至2012年，新建商品住宅均价不断上涨，其中北京涨幅为十年来最大，达到337%。
在北上广深四个一线城市中，广州受访者对房价满意度最高，平均得分为2.7分。受访者的收入、户籍、住房拥有情况对房价满意度有显着影响。
48.0%的受访者认为今年的房地产调控政策“力度不够，期待更多新政策出台”，40.3%的受访者认为调控应“继续加强直至房价下降”将来。
35.0%的受访者认为“限购令”应保留，72.9%的受访者同意第二套购房税，其中超过一半的受访者选择“应征收15%”。
北上上海四城市房价及满意度调查
（一）四城市历年房价变化情况（2003-2012年）
一线城市中，北京的房价最高。 2012年，四个一线城市中，北京商品房价格最高，均价为20700元/平方米。深圳排名第二，为18847元/平方米。广州和上海的平均价格相似。排名第三、第四位。 2009年之前，四市商品房均价一直以深圳领跑。房地产开发最早、最成熟以及毗邻香港是这一时期深圳房价领先的主要原因。随着全国房地产大规模开发，北京作为首都，经济发展、人口增长、大规模城市改造和住宅拆迁是推高其房价的主要因素。 2010年，北京新建商品住宅房价猛涨，从13799元/平方米上涨至20328元/平方米，涨幅达47.3%，超过深圳。
北京房价涨幅创十年来最高。据统计，2003年至2012年，上海深四个一线城市新建商品住宅均价不断上涨。其中，近十年涨幅最大的是北京、达到337%，增幅最小的是上海，为197%；深圳以220.6%的增幅在四城市中排名第三。广州增长261.2%。与北京、深圳、上海三大城市相比，价格曲线最平坦。
影响四城市房价的主要因素。总的来说，影响各个城市房价的因素很多，有一些相同点，也有一些不同点。通俗地说，通过研究2003年至2012年四个城市房价与经济基本指标的时间序列数据，探究城市房价与经济基本指标之间的联系，我们可以发现，城市房价与城市GDP相关、货币量、投资、消费和出口。 、人口和人均可支配收入显着相关。除了上述经济指标外，城市特征也是决定房价的重要因素。基于我国“人多地少、人多房少”的具体情况，特别是土地资源稀缺、城市功能相对完善的一线城市，客观上存在房价持续上涨的因素。在快速城市化和全球化进程中，资本和劳动力流向中心城市，以寻求更好的发展机会和更高的生活质量。在这些城市，房地产市场不再只是当地人的市场，城市房价与当地居民住房承受能力的差距不断拉大。此外，政策刺激也是推动房价上涨的主要动力。例如，为应对国际金融危机，我国自2008年底以来出台了各项优惠政策，再加上开发商的降价促销，极大地刺激了楼市，让楼市快速复苏并持续走高。升温，然后迅速增长。
从不同方面来看，每个城市的房价受自身特点的影响较大。
一、影响北京房价的主要因素：一是北京是全国政治、文化、科教、国际交往中心，是我国经济金融的决策和管理中心；其次，北京是全国很多有钱人“洗脚下田”的地方。 ” 聚集地，如山西美劳 第三，北京每年新增人口较多，尤其是每年有大量留京或来京发展的大学生，刚性需求巨大；第四，成功人士申办和举办奥运会极大地改善了北京的城市基础设施，居住环境条件得到了很大改善。
2、影响上海房价的主要因素：一是在长三角地区，上海无论是经济总量还是人口分布都在整个地区占据绝对主导地位；二是土地供应减少。 2005年以来，上海全市土地供应面积大幅减少；三是房屋拆迁过多，有效供给减少。上海的刚性住房需求中，房屋被拆迁的家庭占比较高；第四，世博会推动上海向国际化大都市转型，房地产投资氛围浓厚。
3、影响广州房价的主要因素有：一是广州是省会，是珠三角的中心；二是地价、地价推高房价。近年来，随着广州城市基础设施的不断完善，特别是轨道交通的蓬勃发展，土地价值大幅提升，基准地价大幅上涨。例如，2010年一级住宅用地基准地价比，2008年增长23.3%，比2004年增长73.5%；第三，“独户家庭”的增加带动需求增长，收入增长带来生活方式的改变，家庭结构也从“三代同堂”向“独户家庭”转变。 “独户”增加了住房刚性需求；第四，亚运会的举办加速了城市发展，推高了房价。
4、深圳房价高企受几大因素影响：一是土地稀缺；二是城市移民，流动人口数量多，刚性需求巨大；三是毗邻香港，受投资投机影响较大；四是城市一体化进程加速，轨道交通全面发展；五是城市国际化发展。
（二）四城市购房者房价满意度调查
四个城市房价满意度中，广州最高，北京最低。调查数据显示，四个城市中，广州房价满意度最高，平均为2.7分，其次是上海；深圳以2.6分排名第三；而北京最低，只有2.3分。满意度与城市房价排名基本一致。
拥有自己房屋的人们非常满意。调查数据显示，四城市自有居民对房价的满意度高于其他群体。其中，深圳自住业主对房价满意度最高，达到2.9分；其次是广州，第三是上海，北京最低。对比四个城市，北京、深圳不同人群的评价与上海、广州相应人群的评价也存在差异。北京和深圳集体宿舍的满意度高于家庭租房和合租房的满意度，而上海满意度则较差。相反。
住房拥有率显着影响房价满意度。调查数据显示，各城市无房人群对房价的满意度均低于平均水平。随着房主数量的增加，满意度也随之提高。其中，北京、深圳成效极其明显。
深圳市非户籍居民的满意度最低。调查数据显示，深圳家庭与非深圳家庭对房价的满意度存在显着差异。非深圳户的满意度最低，只有2.5分。在北京、上海、广州三个城市，两组人群的满意度差异并不明显。港澳台户籍群体中，上海满意度最高，其次是深圳；对于外籍户籍群体来说，深圳的满意度最高，其次是广州。
并非所有受访者都对更高的收入更满意。调查数据显示，上海、深圳不同家庭年收入不同群体的满意度呈现明显的阶梯曲线，其中北京呈现线性曲线，广州呈现二次线性曲线。四城市年收入5万元以下群体满意度处于同一水平；而阶梯表现的上海和深圳分别在5万至10万元、10万至20万元、20万至30万元、30万至5万元之间。 1万元细分群体的满意度水平处于同一水平，在2.6至2.7分之间，比5万元以下群体的水平高出约12.5%。随着北京居民家庭年平均收入的增加，他们的满意度不断提高。广州居民对5万元以下、5万-10万元、10万-20万元、20万-30万元的满意度逐渐上升，而在30万-50万元和50万元以上的满意度则逐渐下降。
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北上上海四大城市主要管控措施对比
（一）历年四大城市主要管控措施的成效
从近十年四大城市的调控政策来看，主要以严格执行中央出台的各项政策为主，地方政策起到支撑作用。房地产宏观调控政策大致可分为三类：产业政策、金融税收政策、保障性住房政策。从四市出台的政策效果来看，也存在差异。北京最为平衡，三项政策均取得良好效果；上海、深圳的财税政策影响最为显着；广州的产业政策表现最为突出。
北京是中国房地产调控政策的风向标城市。它的每一项政策出台都引起全国关注，其监管也是最全面、最严格的。近十年来的监管几乎涉及房地产行业的方方面面，首次出台的“限制出口令”、“限购令”等行业政策影响深远。
上海作为房地产调控重点城市，始终按照中央调控政策精神，采取一系列具体政策措施，有效调控房地产市场，取得了一定成效。例如，上海大规模的郊区开发，给房价调控带来了很大便利。上海统计局公布的数据显示，2012年外环以外商品房销售面积达到577.82万平方米，占上海新建商品住宅销售比例高达70.6%。
近十年来，广州的房地产调控主要围绕落实中央调控精神，结合当地房地产市场发展情况，推出了一些更有针对性的调控措施，如土地和房屋预售、综合调控等。特别是广州市国土资源和房屋管理局2012年通过官方微博透露，将暂时采取适当措施，限制预售规模，控制个人超高价商品的交易节奏。市区的住宅项目。广州由此开创了新建商品住宅“限售”的先河，试图平衡城市均价因结构性失衡而上涨的幅度，积极引导开发商进行合理定价，稳定房价预期水平。从过去十年广州的调控政策来看，这个政策对于房价稳定发展是最有效的。此外，2011年广州版新“国八”创新条例规定，从化、增城暂不实行限购。前11个月，全市网络购物同比下降12.1%，2010年均价同比上涨2.5%，圆满完成了年度调控目标。
产业政策主要起到调节市场的作用。分析近十年四个城市的产业政策，深圳当地的产业政策在预售过程中取得了不错的效果，比如禁止“认购”、“深圳15”等，虽然没有完全遏制房价上涨，但交易量的影响在一定程度上抑制了房价的快速上涨。此外，一些尚未正式发布但实际执行的行业政策也对短期内市场交易量产生了较为明显的影响，如2011年4月实际预售中的“限价令”，即每个项目都有最高限价限制，按细分区域设定的平均最高限价，超过最高限价的将不允许预售；而“现售令”，即个别高价项目无法获得预售许可，在商品房竣工前不能销售期房。作为现房出售。
1.财税政策立竿见影。从房地产调控来看，金融政策基本完全按照国务院要求执行，但地方税收政策影响巨大，成为近十年来最有力的调控政策。在深圳，税收是影响房地产市场最直接、最有效的政策。一是交易环节的税收政策。例如，2011年6月9日，深圳市地税局发布《按评估价格征收个人所得税的政策》，规定深圳市二手房按核定价格和交易价格征收个人所得税。验证价格。这一措施导致当年二手房销量同比下降40%，创三年来新低。又如上海的房产税。自2011年1月28日起，对上海居民家庭新购买的第二套及以上住房和非上海居民家庭新购买的住房征收房产税。成为首批开征房产税的城市。从当年月度供需比来看，上海月度供需表现从2月开始已连续9个月供大于求。 2月至12月，全市新建商品住宅平均供需比仅为1：0.63，销售率仅为60%。
2、从财税政策对市场的影响来看，无论是税收还是其他金融政策，都能对市场产生立竿见影的影响，是房地产调控最有力的武器。对比四个一线城市，虽然上海和重庆的房产税对楼市的影响不是很明显，但指出这是未来房地产调控的方向。
保障性住房政策仍需逐步完善。这四个城市中，北京的保障性住房监管是全国最完善的。近年来，按照“保障低端、支持中端、市场高端”的总体思路，加快实施保障性安居工程，逐年加速。加大保障性住房建设力度，采取多种方式解决中低收入家庭住房困难。但即便如此，北京的保障房市场依然没有得到公众的认可，都是因为“僧多米少”。
从建立房地产调控长效机制来看，保障性住房是最重要的一环。将成为未来房地产开发的重中之重，也是地方政府调控的重点。
（二）房地产调控政策舆情调查分析
近年来，房地产市场一方面频频出台调控政策，“史上最严”、“组合拳”、“限购、限贷、限价、限外资”等……，但另一边，房价稳步上涨，老百姓对政策既失望又寄予厚望。为了解市民对近年来房地产市场调控政策的评价以及对未来的期盼，国家统计局深圳调查组联合腾讯大阅网、新浪网三大网络媒体、搜房网开展“房地产调控政策调查”并收集问卷。 15212份，希望通过统计分析，找到符合市场特点和市民需求的房地产市场调控政策。
近一半的受访者认为现有政策力度不够。从调查结果来看，48.0%的受访者表示近年来的房地产调控政策“力度不够，期待更多新政策出台”，在各种选项中占据绝对比例。从各个城市来看，北京、广州和深圳在所有选项中选择“力度不够，预计会有更多新政策出台”的受访者比例最高，分别占65.5%、40.6%和60.4%。在上海，这种选择占第二位，占比26.2%；第一个选择是“好与坏”，占比35.0%，反映出上海民众一方面对政策有了更加理性的认识，另一方面也对成为四城之一感到担忧。房价绝对值绝对是最低的。
1、“四限”和信贷政策调控效果较为明显。在评价近年来最有效的房地产宏观调控政策时，33.9%的受访者（见图3）选择“限购、限贷、限价、限外资等行政命令”，这是最有效的房地产宏观调控政策。最大的选择。 “四限”主要针对投资投机，而从受访者的政策建议来看，严格打击投资投机也是政府应继续加大力度的方面。具体到每个城市，表现略有不同。其中，北京、广州市民偏好“限购、限贷、限价、限汇等行政命令”，分别占比45.1%、33.3%；深圳居民偏好“信贷政策”，如增加“首付加息”，占比36.7%；上海居民选择相对分散，认为重大政策影响相对均匀。
2. 40%的受访者认为未来应继续加强监管。对于未来房地产宏观调控政策的走向，受访者的选择存在较大差异，但仍有超过40%（40.3%）的受访者选择“继续加强调控直至房价下降”，与之前持平，48.0%的受访者表示，近年来的房地产调控政策“力度不够，预计还会有更多新政策出台”。城市中，选择“继续加强调控直至房价下降”的受访者比例最高的是北京、广州和深圳，分别占比52.4%、33.6%和47.5%。上海也比较分散，有类似比例的人选择“逐步放松调控直至取消”、“继续加强调控直至房价下降”、“维持现状适度适度微调”，分别占28.4%、27.9%和23.5%。这表明上海市民不仅支持继续执行目前有效的政策，而且希望出台新的有效管控措施。
超过70%的受访者同意对第二套房购买征税。无论是对过去十年调控政策的分析，还是本次调查的结果，都显示了税收政策对于调控楼市的重要性。对于二套房购买税，超过70%（72.9%）的受访者表示应该征税，并且大多数人同意重税。 37.7%的受访者选择“应征收15%”。此外，“表示‘应征收10%’和‘应征收5%’的分别占16.7%和18.5%。具体到各个城市，差异较大。深圳有54.9%的受访者选择了”北京呈现两极分化，“应征15%”、“不宜征”占比分别为45.0%和41.4%，强烈反映了购买和不购买二套房的态度差异；上海是第二个赞成首次购房税率最高的城市，总计92.1%同意征税但税率差异较大的受访者中，同意“应征5%”的比例较高，为37.2%；广州受访者选择“不应征”的比例较高。税”是最大的，达到 42.5%。以“老广州”为主的广州，自然有更多的二套房购买需求。
受访者认为最应该保留的是“限购令”和“限价令”。 2010年以来，房地产调控政策层出不穷，其中最引人注目的是“四限”，即限购、限贷、限购、限价。其中，限购、限贷已蔓延全国，成为史上“最严”管控的象征。性政策。限价、限价是地方行为，尤其是“限价令”，已成为许多城市实现年度房价调控目标最重要的行政命令。 “四限”政策中，35.0%的受访者认为应保留“限购令”，而总受访者中则有31.3%认为应保留“限价令”，两项占比总计66.2%。希望保留“限价令”的希望房价真正回落；希望保留“限购令”的人希望市场上推高房价的投资投机者减少。具体到每个城市，受访者的第一选择也略有不同。深圳市民最希望保留“限价令”，占比50.2%；北京、广州四个城市整体水平较为一致；上海居民最希望保留的“限价令”、“限购令”和“限贷令”分别占比44.4%和29.0%。
北上上海四市房地产开发及调控建议
从多年来四大城市调控措施的成效来看，虽然取得了一定成效，但推动房地产市场健康稳定发展还有很多工作要做。对未来房地产调控提出以下建议。
（一）长效调控机制建议
借鉴美国房地产市场，建立公开透明的网上查询系统。四大城市可以借鉴美国房地产市场，建立全市公开透明的网上查询系统，即每套房子的地理位置、设施信息、使用状况、买卖价格等都可以查询。实现以下主要功能： 1、完整记录一套房子从开工到成交的整个过程，一定程度上杜绝本市“房叔房姐”现象； 2. 房地产转让的征税依据； 3.计算全市现有住房存量的平均价格水平； 4、按照“同质可比”计算房价涨幅。具体操作方案：四大城市相关部门牵头收集全市现有住房存量数据，专业银行配合提供二手房转让价格和业主信息，税务等部门配合。
完善房产税征管办法。 2011年1月28日，重庆、上海同时宣布开征房产税，就在国家公布“国八条”一天后，启动房产税制度从仅在交易阶段征税对交易和持有阶段征税。新的篇章。
从影响来看，房产税征收范围和征收对象决定了房产税影响的广度，而税基和税率则决定了影响的程度。在当前国家支持自住、抑制投机的背景下，瞄准高端豪宅和多套房，阶层式差别化税率必然是一种趋势。四大城市建议征收房产税如下： 1、对于拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积超过80平方米的部分视为豪华住宅消费，征收根据市场评估价每年1%-3。 %房产税，并且没有扣除； 2、家庭第三居所每年征收4%-5%的房产税，且无扣除； 3、家庭第四户及以上住所每年征收10%的房产税，不予扣除。
加速了历史上遗留下来的非法建造私人房屋的加工和利用。在第18 CPC中央委员会第三届全体会议上提交的“ 383”改革计划的一般报告中，国务院的发展研究中心建议，在计划和使用控制下，农村集体土地和国有土地应被允许平等地进入非农业土地市场，应范围缩小政府土地收购范围；对于已成立的“小型财产权房”，将根据不同情况偿还一定数量的土地转让收入，如果条件允许，它们可以转换为常规房屋。
为了标准化“小财产权住房”市场，我们可以从以下方面开始：在城市村庄中进行住宅建筑的清单，限制正在建设的项目，并根据差异化的方式根据差异当地农民的住房，统一的建筑建筑和筹款住房。证书或收购以转换为公共租赁住房。
（2）有关短期监管机制的建议
在严格实施住房购买和贷款限制政策的同时，可以建立无需购买限制的目标领域。加强对购买限制和贷款限制政策的社会监督，并建立监督委员会。其中，犯有欺诈和违反法规的购房者将被列入黑名单，不允许在五年内在当地购买房屋。
此外，鉴于广州的康夏（Conghua）和辛庄（Zengcheng）在不限制购买后在规范住房价格方面发挥了重要作用，这四个主要城市可以在一定程度上效仿，并取消住房相对较低的地区的购买限制价格和相对较大的供应，以实现房价的结构调整。调整。
继续加强商业住房的销售前管理，并指导房地产开发公司设定合理价格。首先是需要价格限制。在房地产销售过程中，开发公司应根据不同的结构和不同的公寓类型设定合理的价格，以确保房价的稳定运营并促进房地产市场的稳定和健康的发展。第二个是采用现货销售。对于价格异常高的单个住宅项目，暂时采取适当的措施来限制预售规模，以降低开发商从供应水平的高价。
进一步加强新的商业住房销售合同的注册管理，并控制交易速度。对于已经获得预售资格的个人高端和高价住宅，避免在市场开放后避免大量集中在线签字，这将促进该市平均价格异常上涨，导致市场异常的市场波动和异常误导市场期望。通过限制高价住房注册的数量，延长注册时间并降低注册价格，我们将消除平均价格的结构上涨，并确保房地产市场的稳定和健康发展。
以不同的方式对待“改进需求”。由于目前的宏观控制，由于购买和贷款限额政策的限制，一些真正想要改善自己的生活条件的“改进”需求被意外地受到了伤害，而且他们陷入了令人尴尬的境地。建议通过城市间房地产交易信息网络以差异化的方式实施“第二房屋的70％的首付”政策，并基于该物业的增值部分，以避免避免“一个”大小适合所有人”。
（作者部门：全国统计局深圳调查团队）
