近日，长宁区遵义南路8号金明大厦居民陈先生向市民服务热线12345反映，入住该楼6个月后，发现进出该楼的人经常和上班族聚集；中午，各种外卖都在等着上楼，还有很多人还在等着上楼。按错了门铃让他感到不安；没完没了的陪伴和装修活动也让他倍感折磨。与物业管理公司沟通后得知，该小区150多个纯住宅单位中，约有100个已改作其他用途。 20多年来，物业还设定了两种管理费，一种针对住宅物业，另一种针对写字楼物业。据说这是一栋出口房，原本是商业和住宅兼用的。
据陈先生了解，从2001年8月1日起，上海建成和新建的商品房将不再区分内销和外销，统称为商品房。取消租售对象限制，境内外单位和个人均可购买或租赁，商品房不在此列。为什么这么多公司在这里开业？这不就是“身在异国他乡”吗？解放日报、上观新闻记者进行了现场调查。
居民遭公司快递骚扰质疑大厦“住改”
陈先生拿出了自己的房产证。土地产权一栏确实是“住宅”，房子的用途也是“住宅”。他说，因为身体不好，他买了附近这套带电梯的房子。虽然该房屋先前是由一家贸易公司租用，但我们检查了该房屋两次，并没有发现任何滋扰问题。没想到，入住之后，问题就开始一一浮现。最直观的感受是，该建筑的装修时间规定施工队只能在中午和下班后进入工地施工，这与休息时间相冲突。由于上班族较多，等待电梯的时间很长。送货员找不到公司，就随意按门铃，这也影响了他的生活。在各大中介网站上，确实有不少金明大厦房产的广告，打着“写字楼出租”、“写字楼对外出租”的口号。
△金明大厦位于虹桥商务区，外观类似办公楼。
4月15日中午，解放日报、上观新闻记者来到现场发现，金明大厦是虹桥商务区的一栋独立建筑，写字楼林立。除了外观较旧之外，确实与其他写字楼不同。融合的。大楼门口停着两辆大卡车，工人们正在卸载各种办公用品。来来往往的快递员拉着一车车的文件袋和包装好的快递。进入大堂，记者并没有看到一般写字楼里常见的公司导航标志。门口贴着一张《金明大厦管理费支出表》。记者注意到，“煤气费”项目显示，2018年1月至10月支出共计109317元。
金明大厦共28层，拥有3部电梯，一部仅到16层，一部到较高楼层，一部货梯。临近中午，不少送餐的人都在电梯门口等候，一脸焦急。一位居民向一位老人抱怨：“这是小区唯一不好的地方，每次都要等那么久。”不少挂着公司铭牌的上班族也拿着外卖等待着。货梯也没有闲着，各种建筑材料正等待着运送到大楼。虽然大楼进出十分繁忙，但记者也注意到，整个大堂非常干净，三部电梯内没有任何小广告，电梯门也铺有欧式小瓷砖，条件也不错。相当完整。
△金明大厦一层电梯间设有客梯和货梯。
金明大厦是1991年在上海兴建的第一座外销商业建筑，初期主要针对华侨、外国人及港澳台人士。 2001年8月，上海实行境内外商品房一体化，金明大厦成为普通的“商品房”。陈先生表示，实际用于居住的建筑比例很低。取而代之的是，不少婚庆、健身、美容、培训等公司纷纷开业。到底是怎么回事？
混住影响已成常态，部分居民已习以为常
记者绕着大楼走了一圈，每层都有四户人家。 7楼有两家公司，一家贸易公司和一家不知名公司，里面有多个工作站和电脑； 8楼有一家厨房电器公司和一家食品贸易公司，另一家“无名”公司有指纹识别打卡机，两户住户的结构已经连通，不少员工正在工作； 11楼有一家设计公司和一家互联网公司； 12楼有建材公司和健身房。还有一间空房间，里面有未领取的办公用品和一家餐饮管理公司； 16楼有外贸服装公司和食品营销公司、瑜伽公司； 20楼有一家律师事务所和日用品公司...
△大楼内有多家无名公司在经营；空置房屋上张贴着出租办公室的广告。
记者查询了几家“明示”名称的企业发现，大部分是港澳台、外资企业，也有少数是上海本地企业。但登记地点不在大楼内。至于其他未命名的办公区域，则不得而知。与公司同层的住户，门口经常贴有“单位为住宅，不得出售”、“私人住宅，不得扰乱”等告示。
△与公司同层的住户经常贴出“私人住宅不得扰民”的告示。
记者请一位在当地生活了十多年的台湾居民谈一下搬入的经历，他说：“我已经习惯了！”他认为，统一规定了改造时间，影响“还可以”；如果你上下班，电梯确实要等很长时间，但你已经习惯了；周末人少很多。”至于消防安全，他认为“相当严格”。
对于居民抱怨企业太多，他表示已经做好心理准备。 “我当时就知道这是写字楼和住宅的混合体，所以最重要的是看管理。如果你管理得好，你就会遵守规则。您并不真正关心周围区域是办公室还是住宅。住宅。”
财产：92家公司中有1/3拥有可以工作的财产证明
根据《上海住宅物业管理条例》，业主、使用人应当按照规划行政部门批准或者房地产权证载明的用途使用房产，不得擅自改变房产性质。那么，该大楼内的房产是住宅还是办公楼？
金明大厦由上海锦江物业管理有限公司管理。物业经理陈告诉记者，156户中，只有约30户是纯住宅，92户用于办公，其余30户是空置或用途不明。 92户中，1/3持有综合用地或办公用房产证，其他业主尚未向物业提供房产证复印件。陈经理向记者展示了其中三份房产证的信息：其中两份显示土地用途为“住宅”，建筑用途为“办公”；两份显示土地用途为“住宅”，建筑用途为“办公”；两份显示土地用途为“住宅”，建筑用途为“办公”。一份显示，土地用途为“综合用地”，建筑用途为“新建工业建筑”，产权年限均为70年。也就是说，金明大厦有的区域是像陈先生那样的“住宅用途”，有的区域确实是“办公用途”。
△有的业主取得的房产证显示“住宅”用途，有的则显示“办公”用途。
楼盘介绍：当时，虹桥片区开发了一系列外销楼盘，包括金明大厦、金桥大厦、太阳广场、新世纪广场等，均获得了上海外经局的批准。委员会等部门。房产证上注明了该房产的用途。你可以在那里工作；许多国内公司已获得开展业务的特别批准。商业和住宅两用的状态从一开始就一直持续到现在。因此，住宅物业按7.6元/平方米计算，企业物业按11.4元/平方米计算。 “包括今年的经济普查，物业管理费也会计算在内。到了这里，默认就有办公区了。”
不过，陈经理也观察到，有住宅房产证的业主也偷偷将房产出租开公司，或者用其自己开公司，但“物管只能提醒，没有办法制止”。
街道房屋办回应：将通知城管部门处理。
解放日报、上观新闻记者致电虹桥街道房管所，了解金明小区商住混杂的情况。一名女工作人员告诉记者，他们只负责监督物业管理质量，并不清楚金明大厦房屋的性质。出口房相关政策需咨询区房管部门。目前，他们还没有收到有关该建筑噪音、消防、安全等方面的投诉。后来查询发现，她于3月26日收到了一位居民关于“换居”的投诉。她表示将通知城管部门处理，并请物业部门配合。该工作人员表示，此前与金明大厦物业沟通时，并不了解混住情况。
对于本市部分历史遗留的外销房如何规范管理，物业管理是否只能提醒不能预防，希望市房管部门能够研究对策。
