长宁区近年来并非依赖土地出让进行开发，却依然实现了增速位居首位，这一成就充分彰显了长宁区经济发展的高品质，也确实做到了“为民谋福”。
长宁区，到底还是老牌市中心。
2. 历史底蕴维度：永远的「上只角」。
长宁区，为什么一直被称为「上只角」？
上海人常提及的“上只角”，实际上指的是“老钱区”，这便是上海历史悠久的中心优质区域。
上海的城市发展自古以来便呈现出“地倾西南”的特点。这一格局的形成，可追溯至100多年前，当时由于法租界向西南方向扩张，塑造了这一独特的城市布局。在这里，石库门建筑与法式别墅相映成趣，共同构成了一个中西文化交融的聚集地。
【上海“地倾西南”格局】@是规划不是鬼话
长宁区和徐汇区，是当时受益最多的两个区。
长宁区虽位于市中心西部，却拥有四大市级以上历史文化风貌区，其建筑保护名录中所占比例超过10%。在“地倾西南”的历史脉络中，这里无疑是文化分量最重、保护级别最为集中的核心承载区。
【长宁4大历史文化风貌区】@是规划不是鬼话
新华路享有“上海第一花园马路”的美誉，它是上海市内唯一一个以“外国弄堂”为特色的城市风貌保护区。
愚园路位居法租界中心，它将钱学森的故居、汪公馆等共计75座历史建筑紧密相连，形成了上海最为完整且历史悠久的百年市政道路景观带。
上生·新所，作为上海城市更新领域的国家级示范项目，以及西郊宾馆，这座上海最大的花园别墅式国宾馆，都是其中的佼佼者。
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每一公里都孕育着独特的文化，每一百栋楼都展现着多样的风貌，“长宁”始终是上海城市中的璀璨明珠，被誉为永恒的“上只角”。
在老上海方言中，杨浦滨江被称为“下只角”，而徐汇滨江与杨浦滨江历史相同，也曾是工业区，同样被称作“下只角”。由此可以推断，长宁区的历史地位相较于徐汇滨江和杨浦滨江，显然要更为显赫。
上海市民普遍知晓，身份证号码的前六位数字，其数值越高，往往意味着地理位置位于市中心的核心区域。以黄浦区为例，其编码为101。而南市（102）和卢湾（103）两区，现已并入黄浦区。此外，徐汇区的编码为104，长宁区为105，静安区则为106。随后依次为普陀区、原闸北区、虹口区和杨浦区。
可见，长宁区比静安区的地位还高，仅次于黄浦区和徐汇区。
3. 国际化程度：上海第一
在衡量“国际化”水平方面，长宁区无疑是上海的首选，毫无争议地位居第一。
根据官方公布的人口统计数据：2024年，长宁区注册的境外居民数量超过8万人，这一数字占据了全市境外人口总数超过五分之一，显著高于其他中心城区。
古北、天山、金虹桥等地位于长宁中部，汇聚了来自五十余个国家和地区的外籍人士，构筑起了一种类似“小联合国”的居住模式。
【长宁“小联合国”】@是规划不是鬼话
“小联合国”的崛起，自然而然地使得长宁成为上海市外事资源集中度最高的区域。
全区共设有27家驻沪领事馆，分别来自日本、新加坡和加拿大，同时还有200余栋外交官的住所，这些数量分别占据了全市领事馆总数的1/3以及外交官官邸总数的1/2。
【长宁外事资源分布图】@是规划不是鬼话
各国领事馆的官员频繁往返于古北地区的日式居酒屋以及新华路上的欧式咖啡馆之间，而领馆定期举办的开放日、文化市集等系列交流活动，更是使得这片区域成为了中外交流的“天然客厅”。
难怪G僧东在提及长宁区的“拟人”节目时，常常幽默地表示：最地道的日本料理并非在东京，而是在长宁。
“外事客厅”的独特定位，与长宁所拥有的独特国际交通枢纽地位密不可分。
该城区是上海市内唯一与虹桥机场以及高铁站这两个重要交通枢纽直接相邻的区域，其中心地带依托于轨道交通系统和便捷的高速公路网络，已经形成了覆盖半径为15分钟的全球性快速通勤圈。
【长宁“15 分钟国际通勤圈”】@是规划不是鬼话
凭借“枢纽加城区”这一优势组合，长宁的虹桥开发区成功吸引了87家跨国公司的地区总部以及6500多家外资企业入驻，其中不乏联合利华、博世等全球500强企业的区域总部。2024年，福陆工程、优科豪马橡胶等跨国公司地区总部的加入，更是进一步提升了长宁在国际上的影响力。
【虹桥开发区核心跨国、外资企业】@是规划不是鬼话
高品质的国际化生活催生出对高品质国际教育的旺盛需求。
目前，长宁区已设立7所国际学校，虽然这个数字比浦东、闵行少，但其国际学校所占比例（14%）却是全市平均水平的两倍之多。在长宁区共计158所中小学中，有23所学校配备了国际部或班级，这些学校所采用的课程体系包括IB、AP、A-Level等国际主流教育标准。
【长宁国际学校分布】@是规划不是鬼话
显然，长宁充分展现了上海在国际化的进程中达到的顶峰，堪称上海国际化的领军者。
4. 生态宜居维度：苏州河滨水新规划的共振
在城市更新的宏观背景下，苏州河沿岸地带成为上海中心城区最具改造潜力的区域，尤其是苏州河的改造投资已超过400亿元，其规模与黄浦江两岸的改造相媲美。
苏州河畔精心规划的五个主题区段中，长宁区域独占两席，其占比几乎相当于外环以内苏州河岸线的一半，长宁因此被赋予了上海中心城区“公园城市示范区域”的称号。
【苏州河长宁区：校园风情段+新绿宜居段】@是规划不是鬼话
徐汇滨江热衷于艺术创作，杨浦滨江则专注于工业展示，而长宁苏河无疑是生活展示的典范。
长宁在生态宜居属性上，是力压徐汇和杨浦滨江。
@上海市长宁区公园城市规划(2024-2035)草案
根据规划数据的分析，长宁区的绿化覆盖率相当之高，不仅远超过徐汇滨江与杨浦滨江的绿化水平，而且其人均拥有的公园绿地面积更是位居中心城区的首位。
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借助95.53公里的慢行道网络，将公园、周边绿地以及历史街区紧密相连，不仅实现了滨水步道的双侧全线贯通，而且整个区域内的15分钟生活圈也得到了全面覆盖。
【长宁慢行网络和公园绿地规划】@是规划不是鬼话
长宁成为上海率先实施“全天候公园开放”和“周边绿地共享”的城区，其中16座区属公园全天候对公众开放，如中山公园、新虹桥中心花园、上海动物园等。相较之下，徐汇滨江区域多为商业艺术区，而杨浦滨江则以企业园区为主，均无法实现如此全面的开放。
【长宁附属绿地开放规划】@是规划不是鬼话
长宁在历史的长河中，拥有29座邬达克设计的花园别墅、被誉为“上海唯一国宾馆级园林”的西郊宾馆，以及华东政法大学这所百年学府。这些景观与徐汇滨江的艺术魅力和杨浦滨江的工业故事截然不同，长宁致力于塑造一个独一无二的“历史文脉与水岸融合”的双重特色。
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总的来说，长宁的绿色景观不仅分布在苏河岸边，而且通过高密度的绿化布局、全天候的共享空间以及历史文化的复兴，深入到城市生活的每一个角落，成为上海中心城区独一无二的“滨水公园城市”。
5. 市级商圈维度：顶奢能来，必是顶级商圈
长宁知名的市级商圈有两个：中山公园商圈和天山路商圈。
中山公园商圈位于魔都，它作为我国最早的公园型TOD商业区，被誉为中国第一代大型TOD购物中心。该商圈的商业总面积接近五十万平方米，其中核心项目的出租率高达近九成，其商业规模之庞大不容小觑。
@是规划不是鬼话
天山路商圈以其高端的消费水平和国际化的特色闻名，它不仅是西上海最顶级的商业区域，更是上海商业发展的发源地。
此区域汇聚了六座规模庞大的商业中心，各商场的服务范围相互交叉，且均能维持正常运营，这一现象彰显了当地强大的消费能力，这在整个上海堪称独一无二。这些商业综合体包括尚嘉中心、巴黎春天・悦汇天山、汇金百货、百盛优客城市广场、绿地缤纷城以及虹桥天都，它们的商业面积总计达到了68万平方米。
【长宁天山路商圈商场分布】@是规划不是鬼话
这恰恰说明：天山板块的居民构成了长宁区的“消费能力上限”，使得该区域的社交圈子层次较高，同时也为商业版图增添了一道坚实的保障。
6. 价值维度：未曾改变的价值高地
90年代初，古北新区被明确定位为面向外销的住宅区。因此，该区域的房价均以美元计价，其中宝石公寓的售价高达1300美元每平方米，而钻石公寓的售价更是高达2400美元每平方米。与此同时，上海内环以内的市区房价大致在2000至3000元每平方米之间。
因此，长宁区的房价历史上就是脱离环线的“独立行情”。
长宁中环的房价在当年便已超越内环的杨浦滨江、虹口北外滩以及徐汇滨江，这一现象在2013年的《上海房价等高线图》中依然清晰可见。
@数据分析制图：一房一万
时至今日，长宁区的天山、古北等地依旧保持着与徐家汇、静安区的曹家渡等所谓的“上只角”相当的地位，仅略逊于衡复风貌区。
@数据分析制图：一房一万
看到这里，相信大家都发现了，
“上只角”依然是“上只角”。长宁区的“上只角”再次映入众人眼帘，它不仅在经济产业上焕发新颜，而且在历史积淀、国际化程度、生态景观等方面都取得了显著成就，更是在商业休闲与人文艺术领域达到了上海“TOP级”板块的水准。
长宁区建设较为成熟，近10年来，其核心区域新房供应极为稀缺，这导致其不像徐汇区那样频繁推出新房进行市场推广，因而使得人们容易忽视长宁区这个与徐汇区一同被上海市民誉为“上只角”的区域。
但是，这次长宁竟然“上新”了。
长宁天山，这个已有十年未新增住宅供应的区域，如今再度吸引了市场的关注。越秀与招商联手，以每平方米超过8.8万元的楼面价，溢价率高达24.5%，成功竞得长宁仙霞社区W040602单元F1-09地块，此举无疑将点燃众多“长宁上只角”忠实粉丝的购房热情。
【越秀招商长宁项目位置】@是规划不是鬼话
那么，
· 哪里是长宁区最被认可的区域？
02
长宁区价值最高的板块：天山
1. “百年路”，如今又成主力重点
长宁区境内拥有两条极为知名的街道，分别是天山路，亦称林肯路，以及虹桥路，这两条道路均享有“百年老街”的美誉。
【长宁区“百年路”主干道】@是规划不是鬼话
在往昔岁月，通过审视1932年发布的《老上海历史地图》，我们可以观察到，上海市的中心区域，其风貌区（即法租界）的边界直接延伸至天山路。
【法租界向天山路延伸】@是规划不是鬼话
当前，《长宁区2035单元规划》明确指出，天山路成为长宁区发展的核心轴线：“天山路2号线文化活力带，这一规划将中山公园、上海国际体操中心、虹桥文化艺术中心等众多文化地标以及轨道交通2号线沿线的TOD社区串联起来，致力于构建一个商业、商务与文化三者融合的现代化都市发展带。”
【长宁区空间规划结构图】@《长宁区2035单元规划》
在往昔，那些涉及历史保护建筑的街区大多沿着天山路展开。以天山路30号为例，那里便是一处标有铜牌的历史保护建筑。
【长宁区历史建筑分布图】@《长宁区2035单元规划》
天山路如今将中山公园地区中心与临空地区中心紧密相连，塑造了一个类似哑铃的布局，构成了战略性的空间结构。
【“哑铃格局”】@是规划不是鬼话
《长宁区“十四五”规划》中规定，需优化商业文化等配套设施。同时，要促进天山路、娄山关路、遵义路、仙霞路等街道的业态提升，构建虹桥-天山夜间活动集中区域，并孵化具有特色的零售业集群。
《长宁区“十四五”规划》中，“天山”一词出现频率高达12次，这主要是因为在该板块集中了众多重要的城市更新项目。其中，“天山路680弄”便是长宁区的重点项目之一，亦即晶耀虹桥。该项目由全球知名的铁狮门公司携手新长宁集团以及三菱地所集团共同精心打造，是一座大型城市综合体。它坐落于娄山关路站，是一座超级TOD。
【晶耀虹桥位置】@是规划不是鬼话
当年的晶耀前滩，是前滩起飞的第一步；
如今的晶耀虹桥，也将是长宁再创巅峰的开始。
《上海市城市更新条例》明确指出，天山地区被划定为“重点更新单元”；而在《长宁区城市更新2025-2027年行动计划》中，该地区又被确定为“虹桥经济技术开发区成片更新”的核心地带。
天山这条“百年路”，如今又成长宁再创巅峰的“主力军”。
2. 顶奢的认可，就是对圈层的认可
LV、Dior、Loewe、Bvlgari以及Hermès等知名国际高端奢侈品牌均选择将总部设立于天山地区。
顶级的奢侈品牌认可，实则是对特定社会阶层的肯定，同时也象征着高端商业区的地位。以静安区的梅泰恒广场、浦东的前滩太古里为例，它们均是上海顶级商业区的代表。
换句话说，长宁天山其实是和静安的梅泰恒一个级别的。
@是规划不是鬼话
因此，若依循高端奢侈品的选址规律，便能锁定价值之巅，这无疑是正确的选择。此外，在长宁区，唯有天山路聚集了高端奢侈品，而中山公园却未能跻身其中，这一现象足以彰显其尊贵地位。
3. 紧邻苏州河，一江一河是上海最好的位置
天山板块最靠近苏州河，而“一江一河”是上海最好的位置。
近期，我有幸出席了《“一江一河”新规划》的发布会，会上恰好提到了关于天山这一区域的升级计划。
@是规划不是鬼话
长宁区内的苏州河这一区域，划分为“双校双园”区域（涵盖华师大与长风公园一带）、“水岸客厅”区域（从长风到天山段）。在天山板块，属于“水岸客厅”区域，这里将打造成为中心城区内苏州河延安段最大的连片绿地，其中包含已经建成的半马苏河公园以及天原河滨花园绿地。
@是规划不是鬼话
该规划旨在推动长宁与普陀两区两岸的紧密合作与共同进步，具体措施包括建设新的步行桥梁，以连接天山与长风滨水区域。
【新增慢行桥】@是规划不是鬼话
提升水岸开放空间的活力：对丹巴路码头进行立体化改造，构建集多功能于一体的“水边驿站”，并构筑供人们使用的“可上人屋顶”，以承载各类活动。
【丹巴路码头位置及改造效果图】@是规划不是鬼话
4. 超越古北，天山向来是长宁房价最高的
天山向来是长宁区最贵的板块，甚至超过古北国际社区。
【长宁区各板块均价】@是规划不是鬼话
长宁区在此次开发中，将天山作为了最后一次的成片开发项目，该区域也因此崭露头角，成为长宁区的新兴力量。这与徐汇区的徐汇滨江有相似之处，故而城市面貌显得较为新颖，吸引了众多中产阶级的关注。
自2000年起，长宁区展开了大规模的改造工程，由此获得了众多可供整体开发的区域。得益于国内数字化经济的蓬勃发展，以及与日韩商务贸易企业的紧密合作，天山地区逐渐崛起，成为长宁区的经济象征。
天山产业与配套水平相得益彰，其次新房的售价也成为了该区域房价的标杆，整体平均价格更是全长宁区中最高的。
@是规划不是鬼话
与价格实惠的中山公园相较，天山的目标是吸引长宁地区以及周边的企业高层人士，其建设标准和价格区间与古北二期的相仿。
天山板块长期以来供应不足，但如今终于迎来了十年来的首宗新住宅用地。这宗用地是经过艰难调整商业性质规划得来的，未来类似的机会将极为罕见，它堪称长宁核心区域的“珍稀之宝”。
该项目坐落于“百年路”与“一江一河”交汇处，紧邻城市更新区域，产业地位显著，国际化程度极高，周边汇聚顶级商圈，深厚的历史底蕴与优美的绿化景观相得益彰，形成了一个独特的社群圈层，确实值得特别关注。
