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昨天，上海楼市放宽了外环线外非上海单身人士的限购。消息传出后，我的两个会员群里上海卖旧小东西的房东心里很崩溃。
众所周知，今年上海楼市跌幅最大的是老破晓。在次新行情跌破2020年之前，老破小已经回到了2016年。原本大家都希望上海能够早日解除非上海单身人士的限购，让他们接老接班。
结果，只有外环以外的房源被释放出来，潜在的需求被郊区的新建住房所消耗。这无疑会给目前市区出售旧房、破旧房的房东带来沉重打击。
很多人表示，北京、上海救市政策实施得太慢，错过了刺激经济的时机。但说这话的人根本没有预料到交易者的想法。你怎么知道他们是想刺激楼市而不是配合软着陆？关于这一点，我在去年上半年限购限贷放宽之前，还处于说教阶段时，就曾发过一篇文章进行过推论。
而接下来一年北京、上海发生的一切，也印证了这个判断。
他们想要的很可能是软着陆，而不是重新刺激市场。这就是我们常说的。因此，他们在放宽限购限贷时会非常谨慎。必须能够释放一些需求，但又不能对市场情绪产生任何刺激作用。
因此，换句话来说，任何出台的政策都必须确认对市场没有刺激或刺激作用。正好符合楼市的软着陆。
所以我们看到这次上海也是先放宽外环线以外的单身人士限购，而不是全部放宽。
然而，这种软着陆的意图并不能被所有人所期待。如果大家都相信会软着陆，2024年的房价会比2023年便宜，那么早在去年，市场就已经是卖家空无买家了。此时软着陆将转变为硬着陆。
因此，市场需要一些不同的声音。
所以去年我们可以看到很多来自自媒体的声音。比如说，政府想救市场，就能够救市场。比如2023年肯定不会卖房，而这一轮刺激力度将远远超过2015年。
我也非常感谢这些自媒体声音，让我和我的粉丝在2023年房地产市场周期逆转时高位套现，毫发无伤。
我们看到了住高层住宅而不是炒楼的决心，我们愿意顺应潮流。我们绝对不敢逆势押注。我们要的是赚钱，而不是做楼市的空军。
不过目前还是有看多的声音，比如“M2快300万亿了，钱迟早会流向资产”，比如“别人害怕我贪婪，现在是建仓的时候了” ”。
只能呵呵，不过既然看涨声音存在，那就意味着房地产可以继续软着陆。当看涨声音消失时，软着陆应该就基本完成了。
那么，我们就来说一些干货吧。有人留言让我分析一下广州全面取消限购的影响。我就在这里说说吧。
广州取消限购的原因很简单，因为1月份广州本地拍卖全部100%失败。现在希望增加外地采购订单，贡献一些土地出让金。
然而，如果你真的去广州买房，你就会发现一个深刻的道理。
也就是说，你不能全部买，你根本不能全部买。
土地的供应将是无穷无尽的。
因为随着限购的放松，供应量必须增加。我们分析市场的时候，必须从供给和需求两个方向来分析。由于1月份土地拍卖失败，限购放宽后，该卖的土地还是需要卖。毕竟到处都缺钱。
正如限购不能阻止房价上涨一样，放开也不能阻止房价下跌。我们可以从货币、人口、情绪三个层面来分析。
我们先来说说货币。过去居民杠杆率一直在上升，居民债务创造了大量货币。
我们谈论2月8日现象。当20%的富人已经拥有80%的财富时，如果他们想继续增加财富怎么办？这只会鼓励穷人负债。当穷人负债累累时，富人可以占有120%的财富。财富，而穷人则持有 20% 的净债务。
但现在最大的问题是，从2022年开始，居民新增债务将大幅下降。
我们知道，新债务的产生必须与货币的产生相对应。过去，居民杠杆率不断上升，居民负债累累。所以，富人赚到的实际上是穷人的债务。但现在穷人不愿意承担更多的债务。因此，它变成了一场股票游戏。
如果是股票赌博的话，就很难赚钱。过去土地和货币都增加，而且由于债务激增，货币的增长速度快于土地，所以货币现象就是房价上涨。
但现在居民杠杆率上不去了，高层已经明确提出要控制居民杠杆率。只有居民债务才进入房地产，所以看M2没什么用。由于居民债务不上升，土地供应持续，未来房价难以乐观。没有债务支持，房价就无法维持。
然后我们来谈谈人口因素。 2011年我们全面实施限购，人口高峰在85岁至90岁之间。如下图所示。
也就是说，限购实施时，人口高峰在21岁至26岁之间。人口高峰期的住房需求即将快速上升，限购的实施时机非常合适。
后来限购在2015-2016年短暂开放，即25-30岁年龄段遭遇限购放开的85、90后人口高峰。结果房价飙升，不得不再次出台限购措施。
13年后的2024年限购放宽应该是永久性的，因为对应的21岁至26岁的潜在购房者恰好对应于1998年至2003年出生的人，这个年龄段恰好是人口快速减少的时期。 。与1987年2500万+的出生人数相比，2003年的出生人数仅为1500万+。 2003年之后人口永远不会反弹。
这意味着未来我们将看到住房需求快速下降。因此，高管层对于“房地产供求关系发生重大变化”的判断是非常准确的。所以你也可以推断，为什么我们这次如此坚决地推动软着陆，而不是推出新一轮刺激。
最后，我们来谈谈情感方面。事实上，我一周前在我的文章中写过这一点。即居民活期存款增速可以作为楼市交易量的先行指标。
与定期存款的关系如下：
如上图所示，2016年卖房热情高涨时，需求增长率为14%，固定期限增长率为6%；但到了2023年底，情况恰恰相反，需求增长率创历史新低1%，固定期限增长率创历史新高19%。
从存款数据也可以反映出，从情感上来说，计划在小阳春买房的人数也极其有限。
综上所述，从资金上看，居民债务下降（进入楼市的资金下降），从人口上看，20多岁刚需买房的年龄段面临下降，情绪方面，已跌至历史低点。广州楼市下一步走势可想而知。
虽然现在实行限购来增加需求，但只要参考去年南京限购的走势就可以理解，短期内或许能够支撑成交量，但一旦药物效果显现，几个月后，楼市将重新进入下跌趋势。
更重要的是，这是广州的最后一张卡，所以广州的朋友们，下一个窗口可能就是最后一个可以发货的窗口了。
回到上海，其实上面分析的首都、人口、情绪也适用于上海。而且，上海还有一个广州没有的问题，就是全国人口老龄化最严重的问题。
随着上海大量公共租赁住房的不断建设和供应，由于每年老年死亡的老人数量不断增加，不如自己的老小住房数量不断增加。然而，2000年后的需求面人口正在急剧下降。因此，未来的租金前景很难乐观，而且由于租金水平和预期增速是支撑房价的长期因素，从这个角度来看，上海卖旧房、破房的房东确实处于一种状态。崩溃。
随着上海限购稍微放松，符合软着陆的节奏，卖房可能真的没有窗口了。
上海又老又小。从长远来看，可能真的要等到房价降得足够多，最终还是要靠租金回报来支撑。
后记：
文章分析了人口、货币、情绪三个因素。
情绪只会产生短期影响，但人口带来的供需逆转却是决定性的、不可改变的。然后货币层面，2015年，高层鼓励居民加杠杆，但2018年居民杠杆率为50%时，高层提出控制，现在是63%。因此，这是我认为本轮不会出台货币刺激措施的重要原因之一。
想要卖房的同学们，请抓住今年唯一的窗口期“小阳春”机会。
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