案件简介
龚、王两人名下都有一套商品房。 2015年1月1日，龚、王、柯三人签订了《房屋租赁合同》。合同中约定，柯某将涉案房屋出租并一次性付款。柯某雄2015年1月1日至2035年1月1日期间的租金总额为96万元。 2015年6月5日，龚某与王某平签订了《二手房销售合同》。龚某将涉案房屋卖给王某平，并于2017年9月4日转让给王某平。王某平要求柯某雄在1个月内搬出该房屋。随后，柯某雄将龚某、王春、王平诉至法院，要求继续履行《房屋租赁合同》。
案例分析
首先，《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，承租人按照租赁合同的规定占有期间，租赁物的权属发生变化的，不影响租赁合同的效力。这一法律规定体现了“买卖不违反租赁”的原则。其立法本意是维护市场平等主体之间的交易秩序，保护承租人的权利。其次，本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第二十条所列“买卖不解除租赁”的例外情况。纠纷”（一是房屋在出租前已成立）抵押权，因抵押权人实现抵押权而导致所有权发生变化；二是该房屋出租前已被人民法院依法查封）。
根据上述分析可见，虽然涉案房屋的权属在租赁期间发生了变化，但王某平仍应受《房屋租赁合同》的约束。柯某雄作为承租人，有权要求受让人王某平继续履行原租赁合同。
律师建议
在买卖房屋的过程中，经常会出现这样的情况：买家投入了钱购买了房屋并取得了所有权，但在购买之前，原业主已将房屋出租给他人，且租赁期限较长，导致实际使用房屋变得困难。因为“买卖不破租”的原则，导致自己遭受损失。那么在司法实践中，买方可以采取哪些措施来避免上述情况或者如何挽回自己的损失：
1、实地了解房屋的真实情况。
在买卖房屋的过程中，购房者可以进行实地考察、走访邻居等方式，了解房屋目前是否有人居住、居住人的身份等。根据我国法律的规定，根据《条例》和相关司法解释，“买卖不构成租赁”原则的要求是：（一）有合法有效的租赁合同； （二）租赁物已交付承租人使用； (3)出租人将租赁物所有权出售给第三方。因此，如果承租人没有实际占用和使用，则不能适用该原则。
2、在不动产登记中心查询该房产的相关信息。
买房时，不仅会遇到租客，房子还可能有抵押、居住权、通知登记等，提前查询房产相关信息，有助于降低房产纠纷风险。
3.利用销售合同规避风险
签订房屋买卖合同是购房过程中不可或缺的一部分。购房者在签订房屋买卖合同时，应多关注卖方的通知义务、购房者的注意义务、违约责任等条款，以保护自己的权益。避免权利漏洞，将隐患消灭在萌芽状态。
4.审查租赁合同。
俗话说：“无心害人，必有心防人”。购买房屋后，发现房屋内有租客时，应仔细阅读租赁合同，根据合同签订时间、房屋租金、租赁期限、等，然后再决定应采取的救济方法。
5、与承租人协商解除合同或收取租金。
自房屋过户之日起，房屋的所有权属于买受人。如果房屋之前已被出租过，根据出售不违反租约的原则，买受人已依法取得涉案房屋收取租金的权利，承租人应当向新房屋支付租金依法迁入新房。业主支付房屋的租金。如果已经向原房东支付租金，您可以在将房屋转让给新房东后要求原房东退还租金。如果承租人同意解除租赁合同，无疑是最好的情况。
对于买家来说，无论有多少补救措施，对他/她来说都是一种负担。因此，买房前充分了解房子的情况，会收到事半功倍的效果。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变更，租赁不失效】承租人依照租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变化的，租赁的效力合同不会受到影响。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（2020年修订）第十四条承租人按照租赁合同的约定，请求转让房屋的，继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的，不在此限：
（一）房屋出租前已设立抵押，因抵押权人实现抵押而导致所有权发生变化的；
（二）房屋出租前已被人民法院依法查封的。
《城镇房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同并收回房屋：造成损失的，承租人应当赔偿：
（一）擅自将租赁房屋转租的；
（二）擅自将租赁房屋转让、出借、交换给他人的；
（三）擅自拆除或者改变租赁房屋的结构、用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公共住宅建筑无正当理由闲置六个月以上的；
（六）出租租赁房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏租赁房屋的；
（八）法律、法规规定可以追回的其他物品。
案例来源/
民事裁决
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