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专家为您解读上海楼市新政
11月28日，市住建委、中国人民银行上海分行、上海银监局联合下发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善房地产市场稳定健康有序发展的通知》。差异化住房信贷政策”，旨在进一步促进我市房地产市场发展。市场平稳、健康、有序发展。针对大家最关心的“批房批贷”“大幅提高首付比例”等问题，记者立即采访了房地产政策专家。为您带来专家解读“热”。
《通知》规定，经上海市场利率定价自律机制同意，对差别化住房信贷政策提出以下要求：
自2016年11月29日起，家庭购买首套住房（即家庭在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）并申请商业性个人住房贷款的，首付比例为：缴费比例不低于35%。
在本市已拥有住房，或在本市无住房但有住房贷款记录（含商业或公积金住房贷款记录）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通自有住房。首付比例不低于50%；购买非普通自有住房的，首付比例不得低于70%。
同日，市住房公积金管理委员会发布《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》：
一是严格执行公积金差别化信贷政策。在区分首套和二套购房的前提下，第二套改善型住房首付比例将提高至普通商品房50%、非普通商品房70%。第二套普通商品住房贷款利率上调10%。个人贷款最高限额降低10万元，对已领取两次公积金贷款的职工家属不再发放贷款。
二是体现公积金制度的公平性、可持续性和风险可控性。借款人按公积金存款账户余额确定的贷款限额倍数由40倍降低为30倍；严格执行住建部还款能力计算比例，降低为每月本金还款额占工资基数的比例不超过40%，每月本金还款额比例不超过工资基数减少了40%以上。确定两套改良住房的标准口径。
专家解读：新政将进一步稳定上海楼市
与上海“325”楼市调控政策相比，此次《通知》对差别化住房信贷政策做出了新规定，即自11月29日起，购买首套房首付比例为35%。这也导致此前30%首付的政策内容被取消，购房首付压力相对加大。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，首付比例的提高，让不少购房者近期购房资金更加充裕，可以引导合理释放的购房需求。
同时，今天的新政策对公积金层面也有较为严格的紧缩。政策认为，要严格执行公积金差别化信贷政策。第二套住房公积金贷款必须实现四个目标。一是提高首付比例，二是提高贷款利率，三是降低最高贷款额度，四是限制贷款数量。这些规定将在不久的将来提高公积金贷款的门槛，从而使公积金资源更多地保护刚需购房群体。此外，政策还固定了公积金存款账户余额等内容，减少了后续盲目提取公积金等做法。
严跃进还认为，本次楼市政策调控与全国其他城市一样，是政策的进一步加码，体现了上海地方政府对楼市调控的坚持和稳定房地产市场的决心。此前，上海购房政策总体上相当严格，但从近期房地产市场数据来看，政策必须收紧。这与目前上海房地产市场面临的三大压力有关。一是库存规模相对不足，亟待政策调整实现供需平衡。二是房价上涨趋势仍然比较明显，房价调控依然困难。三是看涨预期依然强烈，迫切需要通过政策引导市场预期。当前政策出台时机已到，政策规定明确、针对性强，具有积极意义。
数据：今年上海楼市先涨后跌，房价上涨受到抑制
易居研究院智库中心提供的数据显示，今年8月开始，上海新建商品房（含普通住宅、别墅、商住住宅）成交均价为42475元/平方米。这是上海首次出现均价突破4万的趋势。截至9月份，均价为44893元/平方米。 10月份，政策调整，房价下跌。数据显示，10月上海新建商品住宅成交均价为44042元/平方米，较9月下降851元，环比下降1.9%。
与房价走势相对应的是库存规模和去库存周期。数据显示，今年10月上海新建商品房库存为680万平方米，为2011年4月以来的最低水平。根据“存销比=当月新建商品房库存面积/平均成交量”的公式计算“近6个月面积”显示，10月份上海新建商品房去库存周期仅为5.7个月，远长于合理值（12-14个月）应更低。根据最新数据，即11月28日的数据，库存面积继续下降，达到633万平方米。如果按照近6个月平均成交面积计算，目前去库存周期为5.3个月，进一步缩短。今年10月全国70个大中城市中，上海房价环比涨幅排名跌出前10名，证明遏制房价过快上涨的努力正在发挥作用。一般到位。
