● 飞天狐狸
近期，房地产税成为“两会”焦点，引发广泛热议，不少民众特别是无房群众对“降房价”的期盼又燃起。
从两会期间的政府工作报告，以及财政部部长、副部长的表态来看，开征房地产税似乎已是板上钉钉的事情，剩下的就是怎么立法、怎么征税、什么时候开征，事情已经尘埃落定。但民间也有不少质疑的声音，主要问题在于房地产税是否“合法”，如果不合法，按照人民日报的说法，那么这个法律就是“恶法”，征收的税款也是不合法的，是一种“坏税”（详见2015年人民日报文章《未来的房地产税不可能是坏税》）。
那么，房地产税能降低房价吗？应不应该开征？如果开征，合法吗？如何合理开征？
首先我们先来谈谈开征房地产税能否降低房价。
答案是：不一定，或者很难说。
我为什么这么说呢？
因为这取决于决策者和立法者是想“稳定房价”还是“压低房价”，是想继续把房地产打造成中国经济的“支柱产业”，还是想让房地产回归其“住宅”属性，兑现其“房子是用来住的，不是用来炒的”的承诺——如果是前者，那么房地产税立法仍将沿袭此前的“调控”方式，房价将重演过去十年“每次‘调控’，房价都会上涨”的局面。因为我们的房地产市场和股市一样，都是“政策市场”，如果决策者想继续把房地产打造成中国经济的“支柱产业”，就不会真正打压房价。房地产税率不会定得太高，也不会对炒房者设下惩罚性税率。只要征收的税款低于房屋租金和升值收益的总和，就不会释放大量存量房源，房价就不会上涨。当然，房价不会跌（上海、重庆的试点充分说明了这一点），民众就会产生“政府不会让房价跌”或“房价还会涨”的心理预期，从而维持或鼓励民众买房保值的欲望。这样一来，房价怎么会跌呢？即使跌，又能跌到哪里去呢？
此外，即便税率合适，单靠税收降低房价的效果也很有限，因为我国的高房价除了信贷政策宽松推动外，还有建筑成本过高。建筑成本过高的主要原因是“土地出让金”过高（任志强说，“土地占48%，税收占70%”，而纯建筑成本每平方米只有1000元左右）。如果房价不降、不取消，即使跌，又能跌多少呢？
而关于“土地出让金”在房价中的占比，2016年，中等城市保定在实施“限购、限价”等史上“最严”监管措施后，出让的首宗住宅用地“2016-027号”，就有万科、碧桂园、北京K2等多家本土知名房企参与竞拍。由于竞争激烈，经过多轮竞价，最终这块6.08公顷（91.15万平方米（6.08万亩）的地块，被北京K2地产以10.04亿元的创纪录高价拍得，仅地价就高达1141万元/亩（1.71万元/平方米）！以“建筑面积”（含幼儿园、物业等设施）181699平方米计算，仅“土地出让金”一项的成本就要5723.75元/平方米！以规划总户数1648户（多为80-134平方米小户型）计算，仅“土地出让金”一项就要63.11万元/户！那么各种税费、建筑成本呢？
“土地出让金”成本高得离谱，即便单靠征收房地产税能降低房价，又能降低多少呢？
第二，看房地产税是否应该开征、是否合法
按照财政部副部长史耀斌的官方说法，开征房地产税是世界上大多数国家实行的“通行”做法，言下之意是我国在房地产税开征方面也应该“与国际接轨”。我国在房地产权属方面是否也应该与国际接轨？如果在这个“通行”和“关键”上都不与国际接轨，开征房地产税的法理依据又是什么？
我们知道，房产税本质上是一种财产税，而征收房产税的前提是纳税人必须拥有房产的所有权。世界上大多数国家的“共性”是房屋拥有土地和房产的完全所有权，且具有永久和可继承性，但我们的房子却没有房产所有权，只有70年的使用权（其实是“租赁权”）——换言之，房主对房屋的产权并不拥有完全的所有权。我能向他收取房产税吗？再说了，房子本身和其他东西一样，都有使用年限，在每年的折旧折旧中，唯一有价值和升值的是房子下面的房产，房产不属于房子。房产升值后，如何能以“评估价值”为依据征收“承租人”的房产税呢？
也就是说，虽然我们花了全世界最贵的钱买了这套房子，但所有权并不属于我们，而是处于“租赁”状态，而且一次性交了70年的租金。如果是变相的使用税（而且是超重税），再征收一次不是双重征税吗？
由此我们可以看出，从法律角度看，中国如果要像“世界大多数国家”一样开征房地产税，前提是中国的房子也要像“世界大多数国家”一样拥有房地产所有权。你做到了吗？你能做到吗？做不到就不能收，否则就是违法的。
但不收这个税又显得不合理，因为很多人拥有几套房子、几十套房子甚至上百套房子，从资源所有制角度看，这显然是不公平的。没收？其实，正如一些理论家所建议的，可以对占用土地资源较多的人征收资源税，而对符合正常需要的人则免征，比如对拥有三套房子以上的人征收资源占用税，而且要征收重税。这样就可以释放大量的存量房屋，节约资源，降低房价。
但这还远远不够，因为这只是“不得已”的补救措施，是事态发展到这个地步所能采取的“无解方案”。最根本的解决办法还是从“土地”入手，只有从源头上找到出路，才能避免重复“调控→涨价→再调控→再涨价”的循环。这就要求我们的决策者必须抛弃“土地财政”和“房地产是中国经济支柱产业”的观念。因为这不仅不是世界绝大多数国家的“共性”，更重要的是，我们的土地是老祖宗留下来的，是国家经过“合作化”、“人民公社化”后无偿从他们手中获得的。也就是说，国家无偿、无代价地从我们的老祖宗手中获得了这些土地，而现在地方政府却以“土地出让金”的名义，以高于“世界绝大多数国家”的价格出售，自己花掉合理吗？说得过去吗？按理说，既然你们当初是无偿从我们祖先手中取得这些土地的，就应该允许我们这些后代以零地价购置房屋，因为从法律上讲，我们有继承祖先房产的天然权利。我们祖先的土地是以高于“世界绝大多数国家”的价格卖给我们这些天然继承人的——不，其实是以高于“世界绝大多数国家”的价格租给我们的，还允许我们一次性付清70年的租金，现在还要缴纳房产税。这怎么可能说得通？说不通！
那么，什么才是对的呢？显然：既然你们当初从我们祖先手中无偿取得土地，就应该让我们这些子孙后代不计地价，建房或买房。无偿的使用权和继承权就是基于这个原则。城市也不例外。因为城市里的土地也是从我们祖先手中无偿取得的。对不属于你们的土地收取“土地出让金”，自己花在自己身上，显然是错误的。是错误的。对原本属于我们的土地，向我们收取比“世界上大多数国家”还高的“土地出让金”，更是错误的。你可以说这是国家的土地，但国家不是政府，不等于地方政府，而应该等于“我们大家”。既然是“我们大家”，你们地方政府最多是个临时的托管人，怎么能把“我们大家”的土地高价卖给我们大家呢？而他们却拿到钱自己花呢？这说不通啊！如果说不通，他们总不能把我们自己的土地卖了，收我们的“土地出让金”吧。如果我们不收“土地出让金”，建房成本、房价不是就下降了吗？至少下降一半以上，甚至80%吧？
这样，房子才能真正回归到“房子是用来住的”的本质属性！
但为什么不走捷径，而要绕远路呢？
这又回到“土地财政”、“支柱产业”和GDP增长的问题上。
3. 导致房价上涨并居高不下的三大因素
稍微留心一下就会发现，我国房价从2000年前后开始暴涨。为什么呢？因为上世纪八九十年代，允许自建房，也叫“集体建房”，建房用地不是买房，而是审批。从此以后，自建房就被禁止了，房地产市场被少数房地产商垄断。“土地出让金”、“商品房”等概念就是从那个时候开始的。与此同时，“土地货币化”等概念也兴起了。从此以后，房地产形成了一个高度垄断的格局，房价开始轮番上涨，“居高不下”。因为土地垄断，地方政府“炒地王”，“土地出让金”越来越高，建房成本和房价也“水涨船高”。再加上“宽松的货币信贷政策”，房价从当时每平方米1000元左右一路上涨到目前的每平方米几万元以上！很多人把高房价归咎于“炒房团伙”，却很少有人想到“土地垄断”、“土地出让金”、“土地货币化”和“宽松的货币信贷政策”这些无形之手在其中的主导作用。
那么，住房建设垄断、土地垄断、货币供给三只“看不见的手”是如何“联手”推高房价的呢？
1、“房建垄断”对房价的影响：
众所周知，在世界和中国历史上，除了少数土地稀缺的大城市外，无论是农村还是城市，房子都是很便宜的（即便是现在，我国农村的房子还是很便宜的）。为什么呢？一个很重要的原因就是，每个家庭都可以自己建造房子！
能自己建房到底有多重要？自建房不仅建材、人工成本低，更重要的是不存在供给垄断！一旦垄断了供给方，垄断供应商就有了自己的“定价权”，从而可以操纵整个市场，想卖多少价就卖多少！这也是为什么我国房价单边上涨，就是在90年代末禁止自建房之后开始的。
2、“土地垄断”对房价的影响：
先不谈“土地货币化”和收取“土地出让金”的合法性，就说土地垄断如何把地价从原来的几万元一亩涨到现在的几千万元（地方政府不一样）。
很多人可能会疑惑：为什么只有中国出现地价暴涨，出现众多“地王”，独树一帜，而美国、欧洲的地价百年来基本保持不变呢？根本原因就在于美国、欧洲有无数的“地主”，而中国却只有一个“地主”，从而形成了土地的高度垄断。因为只有高度垄断才能拥有土地价格的制定权，从而有效控制土地价格（甚至比股市的“庄家控制”还要有效，因为股市相反，如果有无数的“地主”，就会发生价格竞争，难以形成垄断，更不可能“炒地王”，地价自然也难以上去，形成单向的长期暴涨。这也是为什么现在美国的房价还和120年前差不多（详见下图）的原因。1998-2005年美国经济泡沫时期的房价暴涨和泡沫破灭后的暴跌，是美国近百年房价走势中的特例，原因就在于克林顿时代，美国的货币政策是推动房价上涨的另一个重要因素，也就是我后面会讲到的：货币供给过剩对房价的影响。因为美国的土地就像“人民公社”成立前一样，都是个人所有，有无数个“地主”，你卖1000元，他卖800元，别人可能卖500元、300元甚至200元，所以很难形成对地价的垄断，也很难造成地价单向飙升，从而导致房价单向飙升。这就是土地私有制形成的“多地主”格局对地价的调控和稳定作用。而在中国，只有一个“地主”——政府，控制着全国所有的土地，平时自己独吞，偶尔拿出一块或几块给N个房地产开发商“竞标”，谁的出价最高，谁就赢了。结果就是你出价1万元，他就出价2万元。你出100万元，他出1000万元，甚至1亿元。地价、房价怎么能不“飞涨”呢？折算成美元，北京上海的房价已经远远超过伦敦、纽约、华盛顿就是明证。
（美国近百年房价走势图）
更重要的是，美国的房子不仅包括房产和土地，而且是永久产权，而中国的房子只有房产没有土地，因为房子下面的土地只有70年的使用权（这就意味着房价的50%以上包括了“土地出让金”，其实并没有真正“转让”给我们），相当于把你房子下面的土地租出去了。过了70年的租期，你的房子在法律上就是违法建筑了。除非你的房子有浮动功能，不然被“房东”拆了你也没脾气，连官司都打不赢。这种没有土地的房子，理论上是没有价值的。但是我们国家的土地是“全民所有”（注：“全民所有”≠“政府所有”），是政府把我们祖传的土地没收然后放到政府管理，然后“管理者”主动“卖”给我们，其实就是我们的……也就是说，你其实不是在买房，而是预付几百万、几千万元，租房70年！每年的利息是多少？这还没算上70年货币贬值的因素（贬值率见下图）！如果是按揭贷款，等你还清贷款的时候，你已经老了，房子的租约也到期了，你儿子、孙子继承了你的遗产，就得继续租地（如果房东坚持要付的话）。这样，你的子孙后代就得继续向“地主”交租，否则就得放弃“继承权”。到时候，“地租”（即“土地转让费”）肯定不是现在的价格。但现在租期未到就突然开征“房地产税”，你觉得老百姓该怎么办？
3、“金钱之手”如何推高房价？
上文我们讨论了“土地垄断”和“住房建设垄断”形成的“定价权”与“控制力”对房价的双重影响。
接下来我们来看看货币这只看不见的手是如何推高房价的极高“调控力”的，首先看下图中房价与货币供应量M2的高“相关性”（以北京为例，其他城市类似）：
（房价与货币供应量M2的“相关性”）
从上图中我们可以清楚的看到，货币供应量M2线不仅遥遥领先于GDP线，而且也领先于房价线，并且正在“拉动”它们以抛物线的方式上升，这说明什么呢？
这张图的内容非常丰富，说明了很多问题，其中最明显最重要的一点，就是货币供给过剩对房价上涨的推升作用。这就好比股市里的股价，庄家如果掌控了市场，光有“定价权”是不够的，要想让股价翻倍，盈利，还需要“利好消息”的配合，需要大量“增量资金”不断入市。而这些“增量资金”从哪里来？当然是银行了。所以我们看到上图的惊人走势。
由此可以看出，如果“土地垄断”和“住房建设垄断”两个因素不变的话，房价是涨、跌还是“盘整”，就取决于第三个因素——“金钱之手”的作用。
货币超发与房价上涨的“正相关”是如此明显，但房价涨了十多年，政策制定者十多年来一直喊着“调控”、“限购”，明知没效果，却从不提“货币超发”这个关键点。可以肯定地说，每当“印钞机”的马达按钮不按下时，结果就是“调控”、“限购”会引起房价的报复性上涨。一遍又一遍，而且一次比一次更猛烈（见下图）。
我们常听人说“打蛇要打蛇最薄弱之处”，对于房价，同样如此，决策层每次面对房价暴涨，就采取“限购”、“限贷”的手段，当然，限购、限贷限制的是需求端，也就是买房者（也就是交易环节），却从不提影响房价的三个关键因素，即住房建设垄断、土地垄断和货币供给。这无疑是抓不住重点，是决策层不懂吗？当然不是。
原因很简单：降低房价是普通百姓特别是无房群众的想法，而决策层却希望“保持房地产平稳发展”，因为从2008年经济放缓以来，房地产已经成为我国的“支柱产业”，并且作为GDP的主要贡献者、各级政府“土地财政”的主要来源，房价怎么可能跌？因为房价一旦跌，土地就难卖，地价也会下降，“土地出让金”的收入也会减少，GDP就会显得很不好看。这怎么可能呢？
可以看出，这是由于民众和政府思考问题的视角不同造成的。
如果你稍加留意就会发现，政府从来没说过“降房价”，而是说“调控”、“限购”、“保持房地产平稳发展”。降房价是你自己对“调控”、“限购”、“保持房地产平稳发展”的解读，是你自己想得太生动了，怪谁呢？
综上所述，可以看出“调控”、“限购”、“限贷”只能暂时减缓交易热情，无法降低房价。只有减少或停止货币发行、减少税收、增加住宅用地，才能降低房价。土地供应或私有化、自建房合法化，才能真正抑制和降低房价。否则房价怎么会跌？就算跌，能跌到多低？
开征房地产税能降低房价吗？能降低多少？
我们拭目以待吧。
