这是关关的第144篇原创文章
三天来，情况突然变化。
不动产登记已接入全国网络，传说中的房产税征收有了技术基础。中美贸易争端进一步升级，特朗普挥舞大棒扬言制定2000亿税单，脆弱的A股再次暴跌，冲击市场突破3000点。唯有个税改革修正案带来些许利好消息，起征点提高到5000元保市场。负面消息占据压倒性优势，自媒体上普遍观点是，市场被监管政策蹂躏了几百遍，房地产市场更是日子不好过。
错误的！
这实际上是购房者的机会。
不动产登记全国联网
据央视新闻报道，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记系统进入全面运行阶段，目前，3001个不动产登记服务大厅、3.8万个窗口、8万余名一线登记工作人员，平均每天为30多万家企业和社会公众提供不动产登记服务。
主流理解是，不动产登记全国联网，将使全国每个人的不动产情况一目了然。具体来说，自然资源部肯定掌握着大量“爆料信息”，比如，各城市谁拥有的房产最多？谁是房主，谁的房屋价值最高，谁的银行贷款总额最大等等。这让房地产空前透明，贪官不敢囤房，而房产税的开征也可以考虑到单身人士在外地居住多套住房，不免征房产税，未来可能还要开征空置税。
你想太多了。
一切经济政策都要区分愿景和结果，因为普通人会想到迂回的手段，而专家则在民间。有实际购房经验的人都知道，中后期买房，从四五套开始，根本就不可能一个人名下买多套房子。限购并不是最大的问题，关键难点在于信贷，一个人最高贷款额度大概在2000万左右，如果贷款额度再高，个人的还款能力就会受到质疑而拒绝贷款，而大多数人因为年龄、工作、收入水平等原因根本就借不到钱。现实生活中，不管新老购房者，往往都是以家庭为单位购房，房产分散在多人手中，第一套、第二套住房，但从整个家庭来看，家庭持股量巨大，不动产登记制度难寻，相应的房产税、空置税更是无从谈起。至于官员，组织内部有严格的房产申报机制（不对外公开）。哪怕少报几千股，也不行，如果是贪污，肯定是代持股，不动产登记制度也没法管。
其实我觉得，全国不动产登记联网，对于购房者来说，是一个很大的利好，这个政策会极大提升房产的价值，但是很多人没有看到这一点。
市场经济最大的好处，就是刺激人们自由交易，通过交换价值实现利益最大化。而促成交易的前提，就是产权明晰。上世纪90年代，为了使房地产交易公平便捷，我们在全国和各个地区建立了房地产交易中心。随着国家对产权的确认，我们可以自由地买卖、抵押和出租房地产。房地产的价值就会得到释放，房价就会上涨。
但在全国房产网建立之前，产权只限于本地，即便王思聪在北京有很多房子，势力极大，但只要他不在上海买房，在上海银行眼里就相当于无业游民，一个没有房子的失败者。因为北京的房产证上海银行不承认，也没精力去北京房地产交易中心核实真伪。在银行，如果抵押的房产在外地，这涉及到异地授信，难度极大。因为抵押物需要当地分行确认，官僚作风开始，往往以失败告终。上海去重庆买房，只能用当地银行抵押，重庆没有限购，这点很好。但在上海银行眼里，上海人是“三无”（无户籍、无经营、无工作）的上海外地人”，所以拿不到房贷。他们绝不会给你提供与其他地方的房地产相关的贷款，因为在他们眼里，没有确认的房产所有权。
对了，江浙的一些小银行，以上海房产作为抵押，提供商业贷款服务，这种贷款极其少见。这些小银行的工作人员每天早上从三线城市坐高铁到上海的房地产交易中心谈贷款业务，一起登记抵押，下午再坐高铁回去。小银行赚钱真的不容易。
但这一切在全国不动产登记网络建立之后有望改变。相信未来随着改革的深入，产权会更加透明，远程查询、抵押，甚至交易都会逐渐成为可能。只要房产中心放开远程登记的权限，银行就能创新相关产品。如果北京的房子能找到上海来抵押，上海的银行就敢贷款了。如果你心胸再大一点，你在外地买一手房，甚至可以找全国任何一家银行来办。抵押，购房者可以选择自己最信任的、利率最低的银行。全国房产产权网络将进一步释放全国房地产的流动性，提高房地产的价值。比特币之所以有如此高的报价，是因为它作为一种价值存储手段，流动性极佳，全球一价，可以随时自由交易。
发行量越大，价值越高。
个人所得税改革
个税起征点的提高，相当于对老百姓变相减税，钱多了肯定是好事，但是看到自己交的税少了，我就沉默了……
图片来自财经图片姐
个人所得税减少是好事，但说实话，交的税是少了一点，对于购房者这样的高收入人群来说，交的税还不到月薪的1%，实在是微不足道。对了，我提几个数字，2017年全国财政收入增长7.4%，财政支出增长7.7%，即便是房地产牛市、房产税大涨的一年，财政状况还是很吃紧，指望未来几年个人所得税大幅减少，不太可能，也不现实。
对于购房群体来说，没有必要担心全民减税。因为说到买房，能买得起的有效需求永远是排在最前面的群体。以上海为例，上海10套左右，二手房大概在1万套，二手房大概在20万套，上海每年有30万套房子上市，上海的房产起拍价大概在200万元左右，真正能买得起、有需求的，主要来自高端收入高的新移民和有现房置换的本地人。对于这些人群来说，每年减少不到1万元的个人所得税，简直是杯水车薪。其他城市结构也大体类似。
减税并不稀奇，但让购房者兴奋的是，首次增加了住房贷款利息和住房租金专项附加扣除，传说中的房贷利息个人所得税抵扣终于实现了，这对购房者来说是个好消息，不过我的看法是，也要区分不同情况，优惠程度不一样。
房贷利息指的就是抵押贷款利息，其他类型贷款利息，比如消费贷款、商业贷款等，是不算在内。对于处于中后期，拥有多套房产的购房者来说，房贷多年来已经被摊薄，数额不会很大，而且肯定会有其他更丰厚的贷款方式，这些贷款的利息是无法扣除的。而且实际操作中，房产往往分散在多个家庭成员手中，老人家没有收入，当然也不能负担，所以对于有经验的购房者来说，房贷利息扣除在个税中的作用非常有限。但对于购房新手来说，却是不错的选择，首套房的房贷利息可以用来扣除个税，考虑到利息扣除带来的增量收入，首套房的房贷要足够，再考虑到未来的潜在收入和还款能力，才有机会。
贸易摩擦和股市崩盘
中美贸易摩擦再度爆发是意料之中的事情，我之前写过一篇文章《中美贸易战与房价》，后来被删掉了，我再重申一下其中的要点。
美国贸易不平衡问题，本质上是中美在不同经济领域的效率和妥协程度的差异。无论是否发生贸易战，也无论结果如何，中美贸易不平衡都不会消失。美国本质上是受益者，美国是高福利国家，低效率经济需要中国高效率、低福利的经济产出，缓解美国国内通胀，美国受益，中国发展。欧美大国历来都有国家竞争意识，美国深谙地缘政治和战略遏制，为了占据主导地位，一个国家会主动出击，比如美国遏制日本，英国早先遏制美国。在和平时期，贸易战成为美国宣战的最佳手段。中美贸易战的直接影响只能是经济，对楼市的影响只是间接的。贸易战会让中国经济倒退，影响其增长率，但不太可能致命。我们更关心的是，随着贸易争端升级，楼市或将提前启动，再次成为经济增长引擎。我原本预计一线城市将在2019年或2020年触底反弹，如果贸易摩擦继续扩大，上行趋势可能比预期来得更早。这需要结合形势变化进一步观察，因为刺激经济的方式有很多，房地产市场可能不是首选。
股市崩盘已经是家常便饭，2007年初上证指数是2675点，经过2009年、2015年两轮牛市，现在上证指数是2907点，几乎回到了十年前的水平。如果说中国楼市有泡沫，那么中国股市本身就是泡沫。我写过一篇文章《中国楼市的泡沫》，讲的是我炒股的经历和思考，大家可以看看。中国股市不同于其他地区的股市，生态链扭曲，它的目的从来不是保护投资者，而是保护国有企业股东的利益。每当国家有重大融资需求，比如股份制改造，建行、农行、铁总要上市的时候，牛市就来了。强刺激只能维持一两年，重大任务完成后，就乱套了。
以前都是国企来收割利润，这次却是独角兽来收割利润。小米、阿里、腾讯、百度、滴滴，哪一个不是IPO血流满面的巨头？它们的利润不稳定，市值接近四大，估值接近创业公司。上市的公司无论怎么看都不是好的投资标的。不过中国股市还是有其积极的一面，它帮助投资者完成风险教育，房地产市场的买家，大部分在经过股市的洗礼后，坚决不买，转而走上买房之路，进而致富。每次股市崩盘之后，都会有一部分资金流出，进入房地产市场，这一次也不例外。
为了方便各位读者阅读，观观将精选文章目录重新整理为以下六个部分：
宏观视角：市场走势与政策解读
价值洞察：人生策略与社会视角
城市研究：城市和行业选择
冠冠咨询：实际案例
数据工具：房价地图、键盘看房
买房：如何买房
