何少华 律师
元文（上海）律师事务所合伙人
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2016年3月25日，上海出台房地产新政，其中最直接影响就是限购，尤其是对非上海户籍居民的购房影响更大。
第二条：增加非本市户籍家庭购买住房时必须缴纳个人所得税或者社会保险的年限，由自购房之日起计算的前3年累计缴纳2年以上，改为自购房之日起连续缴纳5年及以上。
新政策即日起实施，对于已经在办理购房手续的购房者，将以网签时间为准。据了解，所谓5年期限不得中断或还款，单身外地人仍不得在上海买房。
限购政策的紧急实施，造成了交易市场的尴尬局面，根据我们接到的咨询和处理的案例，我们整理出以下几种情况：
1、网签时，买家已满足购房资格条件2年，新政策（5年）实施时，房产尚未过户，双方存在纠纷；
2、网签时，买家2年内不具备购房资格，新政实施前就具备购房资格，但尚未办理过户手续；
3、网签时买方2年内不具备购房资格，但在合同约定的过户日期前（新政策实施前）已具备购房资格，现新政策实施，交易陷入僵局；
4、网上签约时，买家2年内不具备购房资格，但在约定的过户日期前（新政策实施后）才具备购房资格，现在交易处于停滞状态。
5.其他。
注：此处的网络签约主要是指中介机构打印、买卖双方签字的《上海房地产买卖合同》样本文本。
针对限购相关的问题，本律师结合相关法律规定以及上海法院的一些观点，总结出以下问题：
1. 购房资质对网签合同效力的影响
倾向性观点：
根据（2011）京高法字第400号《合同法》规定，北京高院认为，当事人签订的房屋买卖合同涉及北京市住房限购政策的，法院原则上应当将合同网络签订日期作为审理过程中判断合同是否成立的重要依据之一。
在上海法院的司法实践中，一般不会因为买方限购而对双方签订的《上海房地产买卖合同》的效力产生争议，若买方限购行为无法纠正，双方焦点往往集中在合同的“解除”及相应的违约责任认定上。
2、如果买家在网上签约时不具备购房资格，导致买卖合同无法继续履行，买家是否要承担违约责任？
倾向性观点：
这里所指的“合同”，不仅是指示例文本《上海房地产买卖合同》，还包括在代理机构签订的房地产销售代理协议或房地产买卖协议。
一般来说，如果买受人自始至终不具备购买该房屋的资格，最终导致合同交易无法继续进行，应当承担违约责任。
但在实际审判中，如何界定违约责任及违约金数额，需要考虑以下因素：
1、一般要先明确限购政策的实施时间，是签订合同之前还是之后；
2、购房者在新政策实施前两年是否已经具备购房资格；
3、买方是否未履行合同约定的其他义务，是否构成“多次违约”；
4、买卖双方在合同中是否对购房资格作出特殊约定，如免责条款或者整改措施（另行确定备用买主等，此环节是经常发生纠纷的领域）。
5.取得购房资格一般是买房人的责任，但也不排除卖房人也有过错的情况。
6.其他。
3、买受人在签订《上海房地产买卖合同》时不具备购房资格，但在约定的过户日期前取得购房资格的，买受人可以主张继续履行合同吗？
倾向性观点：
购房资格确认边界为网签，若买房人签订买卖合同时仍处于限购状态，则不能按照原合同办理过户，除非双方重新进行网签合同。
但“重签”的性质往往引发争议，这意味着双方将重新坐到谈判桌上，交易受阻的风险显著上升。
如果确实无法协商，买家往往会向法院申请“继续履行”，但这一步涉及到房屋购买价格等因素，因此在诉讼前必须对策略进行可行性分析。
4、卖方换房可能面临限购。即新政实施后，已经网签房屋买卖合同的卖方，因5年资质不足等原因，短期内无法买房，能否主张解除合同？
倾向性观点：
这个问题从理性的角度来说，有些悲哀。
但从合同约定或法律规定来看，出卖人更换房屋的本意并非为了实现售房合同目的，亦无合同目的无法实现的客观依据，因此出卖人一般不能享有合同或法律规定的解除权。
5、在合同约定的过户日期到期前，卖方是否可以以买受人不具备购房资格为由拒绝配合履行合同相关义务？
倾向性观点：
买受人是否属于限购名单，由房地产交易中心进行审查，确有不能办理过户事由的，可以出具《不予办理房地产交易过户通知书》等答复。
在个案审理中，针对限制买房人购房的情况，法院有时会向房地产交易中心发送询问函，询问买房人是否具备购房资格。
因此，即使买受人在合同履行过程中未向有关部门提供相关文件查询其购房资质，出卖人也应当继续履行合同。如买受人在产权过户时确实受到限购的，以有关部门的决定为准，是否履行合同按照合同的约定确定。
建议卖家遇到此种情况应参考专业人士的指导，避免突然从遵守合同的一方变成违反合同的一方。
6、如因限购导致买卖交易无法继续，买家可以要求中介承担赔偿责任吗？
倾向性观点：
中介机构应当严格执行上海住房限购政策，不得违反限购规定从事房地产经纪业务。
实践中，一些中介机构以“包装”为借口，促成双方签订合同，不仅不认真核实购房者的购房资格，还承诺购房者即使没有购房资格也可以购买。
买家向卖家承担违约责任时，买家向中介索赔损失，得到了法院的支持。根据买家和中介的过错程度，法院会酌情决定中介需要赔偿的金额，有的高达几万，甚至几十万。
延伸而言，若中介在交易过程中存在不当行为，导致房屋出售方因政策调整需要缴纳更多的营业税，根据上海高院的意见，应当根据房产中介的过错程度，责令其承担相应的赔偿责任。
因此，在房屋买卖交易中，各方当事人应加强诚信、审慎的义务，一旦出现交易风险，应及时委托专业律师处理，并在适当的时候采取适当的补救措施，避免损失的扩大，这也有利于交易进程的推进。
律师建议：
由于上海住房交易过程中纠纷复杂多样，个案情况千差万别，在签订和履行合同时，当事人不应仅凭常识或身边人的购房经验来应对突发情况，而应根据专业建议采取适当措施维护自身权益，以免不小心搬起石头砸自己的脚。考虑到目前的房价，那将是非常痛苦的。
