【报告简介】
1.降低限购门槛。
2、外环路以外成交面积占相当比例。
3、广州、上海限购措施逐步放开。
核心观点
事件：2024年1月30日，上海住房和城乡建设委员会、上海房屋管理局联合发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，为更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。
限购门槛降低：2024年1月30日，上海住房和城乡建设委、上海房屋管理局联合发布《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自2014年1月31日起，本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外地区（崇明区除外）购买一套住房。本次《通知》从以下几个方面优化了限购政策：1）限购区域1）本市外环以外地区（崇明区除外）。1月13日，上海青浦区、奉贤区等地分别出台人才购房新政，降低部分区域限购门槛。该政策影响区域范围更广；2）关于限购，购房对象为非本市户籍居民，并取消了结婚门槛。
外环外成交面积占比相当：2023年上海全年共销售商品住宅1447.89万平方米，其中内环以内、内外环之间、外环外分别销售70.38万平方米、247.33万平方米、1130.18万平方米，占比分别为4.86%、17.08%、78.06%。2012年至2023年，上海外环外商品住宅成交面积占上海市商品住宅成交面积的比重仍将维持在70%以上，预计将对上海楼市上海一定影响。
广州、上海限购措施逐步放宽：1月27日，广州取消建筑面积120平方米及以上（不含120平方米）住房限购，限购区域内，常住家庭将自有住房作为出租房，并办理登记备案，或在存量住房交易系统取得房屋信息代码并挂牌出售的，买房时可相应减少家庭住房套数。 2023年7月，中共中央政治局提到“适应我国房地产市场供求关系重大变化新形势，实时调整优化房地产政策，用好因城施策的政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。2023年商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%。随着广州、上海限购门槛逐步降低，我们认为对楼市需求侧的政策支持有望持续加大。
投资建议
上海优化住房限购政策，连续缴纳社保或个人所得税5年以上的非本市居民，可在外环线区域（崇明区除外）购买一套住房，上海外环线区域商品住宅成交面积占全市70%。以上显示，限购门槛的降低或将对上海整体楼市产生积极影响。考虑到春节即将到来，我们认为此项政策或存在一定时滞，继续布局上海等一线城市的房企或将受益。需求侧政策或将继续放松。我们认为，龙头房企展现出优秀的运营管理能力与资金优势，市场份额有望进一步提升。供给侧政策的持续放松，或将对部分房企产生较大的边际影响。我们看好：万科A、招商蛇口、保利发展、滨江集团、龙湖集团、金地集团、融创中国控股； 推荐：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中海地产；2）优质物管：华润万科人寿、中海地产；3）优质商业：大悦城、恒隆地产；4）龙头代建商：绿城管理；5）龙头中介：贝壳W。
风险警示
政策推进不达预期风险、针对城市政策不达预期风险、宏观经济不达预期风险、资金到位不达预期风险、房价大幅波动的风险。
如欲获取完整报告，请联系您的客户经理，谢谢！
本文摘自：中国银河证券2024年1月31日发布的研究报告《《[银河地产]上海限购门槛降低，需求侧政策进一步放松_2024年上海限购政策点评》》
分析师：胡晓宇
评分系统：
评级标准为报告发布后6至12个月内行业指数（或公司股价）的相对市场表现，其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板指数（针对协议转让标的）或场外做市指数（针对做市转让标的）为基准，交银市场以交银50指数为基准，香港市场以摩根士丹利中国指数为基准。
行业评级
建议：相对基准指数上涨10%以上。
中性：相对基准指数的涨幅在-5%至10%之间。
避免：相对基准指数下跌超过5％。
公司评级
建议：相对基准指数上涨20%以上。
谨慎建议：相对基准指数的涨幅在5%-20%之间。
中性：相对基准指数的涨幅在-5%至5%之间。
避免：相对基准指数下跌超过5％。
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