购买限制摘要：
上海出台限购政策后，明确了以下几点：
无论哪个家庭，最多只能买两套房子；
具有上海户籍的单身家庭（包括未婚、离婚、丧偶）最多只能购买一套住房；
对符合条件的非上海户籍家庭，已婚夫妇最多只能购买一套住房，单身夫妇不能购买一套住房；
不符合条件的非上海户籍家庭，不能上海购买住房。符合条件的非上海户籍家庭，是指配偶在网上签约之日前63个月内累计缴纳社会保险（俗称：社保表）满60个月的，为非上海户籍家庭办理的个人所得税申报表（俗称：个税表）。
正常购房条件
一般情况下在上海买房需要满足什么条件？
1、嫁个上海人，过几年不但有房，还有户口，一举两得。
2、以公司名义买房，可以避开个人需要满足的“限购”门槛。
3. 向直系亲属赠房。您可以将上海房产赠予直系亲属，无需他们成为上海居民。而且，在出售赠予的房产时，如果房产证已存在五年，且该房产为唯一所有者，则无需纳税。20% 的个人所得税。
4、上海博士研究生。非上海市户籍、入校集体户口就读的，如已婚、在沪无住房且在沪博士研究生，可到学校所在地派出所办理户口证明，到学校办理博士研究生毕业证。凭在校证明，可在上海市购买住房一套。
5、驻沪部队现役军官。驻沪现役军人、现役武警家属（须为军官），其籍贯非上海，已婚且在上海无住房的，可凭所在部队团级以上政治部门出具的户籍证明，在上海购买一套住房。
6、外地人最原始的办法就是社保+结婚证，在上海，5年社保+结婚证就可以买房，而且只有这个。
从2016年限购政策开始到现在，上海一直执行着最严格的限购政策，在限购限贷政策下，购房资格和贷款资格逐渐成为宝贵的资源，尤其是今年疫情之后，一线城市在这方面的资源和优势凸显出来，在一线城市购买优质房产成为热门话题。对于没有房票想在上海买房的人来说，多希望有房票就多好。无数人想尽办法找“房票”找“贷票”，一些破解限购限贷的办法也应运而生。今天就给大家讲一下上海几种常见的破解限购的方式，这里面存在相当大的法律风险，如果操作和风险控制使用不当，可能会造成重大损失。因此，本文我们不会从道德的角度去评价，只会从法律的角度和现有的限购政策去评价，也会提供降低风险的思路。提到的限购其实都是符合上海限购政策的。 根据政策，所有选择都是合法的。
01
1. 用别人的名义买房
定义：以他人名义买房，在房地产投资行业中被称为“代理持有”，是指投资者借用某个有资格购房（房券）的人的名义买房，在代理持有结构中，会有一份书面的代理持有协议，约定投资者是房产的实际拥有者，并有权收取持有费用等。
优点：只要投资者有钱，几乎不受限制地购买房产，可以贷款最大限度地利用财务杠杆，还可以减免房产税。房地产投资界的大师们把这种模式称为“多核”，他们都是通过代持的方式购房的。
法律风险管控：代持流程不仅需要在签订代持合同时进行细致的条款设计，还要有违约、死亡、家人反对等约定，还需要备案个人抵押、租赁合同、公证委托（现在贷款诈骗猖獗，上海公证处的委托人只能是直系亲属）等进行风险管控。
02
2. 结婚和离婚
1.离婚
模型解释：双方都是上海市户口，或者一方是上海市户口，夫妻离婚时，上海市户口本两手空空留下房子，买房，结婚，把房子加到名下，再次离婚，把名下删除，继续买房……
理论上，这种模式可以提供无限量的房票。然而，国家却出台了针对“假离婚”的特殊政策：
交易中心最新离婚限购政策汇总：
如果买家三年内有离婚记录：
上海居民离婚未婚，无房产，但前夫或前妻名下有一套房产的，可以买一套；前夫或前妻有两套以上房产的，离婚三年后才可以买一套，房产会记在买房人名下。（同样，如果离婚三年，前夫或前妻名下的房产不会记在买房人名下）
外地人也是一样，比上海人少一套。
对于离婚未满三年的，若其在2021年1月21日后将房产出售或赠与，房子仍然算在买受人名下。
对于离婚三年以上或从未离婚的人，所有政策保持不变。
综上所述，新政策针对的是三年内有离婚记录的购房者（包括离婚单身人士和离婚再婚人士），其他情况，包括单身人士、已婚人士（从未离婚过）、离婚三年以上的人士，仍需遵守新政策，并按原限购政策计算。
这是目前离婚新政策的执行标准，如有变动，我们将另行通知。
2. 婚姻
模型解释：不符合条件的非上海户籍家庭不能上海购买住房。符合条件的非上海户籍家庭是指网签日前63个月内已缴纳60个月社保费的非上海户籍家庭的社保（俗称：社保单）或个人所得税表（俗称：个税单）。
法律风险控制：整个流程不仅包括以他人名义买房需要的全套文件，还有结婚、离婚相关的一套文件，需要做好家属的思想工作，确保技术离婚或者技术结婚后，不会假戏真做。
03
3. 直系亲属的礼物
解读：你可以将现在的房产赠予父母或其他直系亲属，接受赠予的直系亲属不需要具备购房资格，赠予后，如果你名下没有任何房产，则拥有空置购房资格。亲属？法律上不是直系亲属，但实际可以赠予兄弟姐妹。
优点：可以直接捐赠，捐赠给直系亲属（配偶、父母、子女）不受购买限制，捐赠只需缴纳房产交易评估价值3%的契税，捐赠后可以追溯到原来的购买时间和购买价格（意思是：如果原来的房产证是五年的，在赠与程序之后，新的房产证仍然可以追溯到五年前）
缺点：赠与后出售的房产，若为唯一房产，五年内按正常计算增值税及附加，免征个人所得税。若该房产并非五年内唯一房产，则按评估成交价全额征收20%的个人所得税。（此处“五年内且仅有一处住所”是指：房产证或契税单已到位五年，且该住所为夫妻及未成年子女名下上海内唯一住所。）
04
4.人才引进
解释：
在上海攻读博士学位，将获得上海住房公积金。
这就是知识改变命运，简单来说，你应该去上海读博士。
那时候，如果你结婚了，并且在上海没有自己的房子，你就有资格在上海买房。
所需材料有：《学校出具的户籍证明》、《学生身份证明》、《结婚证明》等。
除了在上海攻读博士的研究生外，一些上海军队军官也会发放住房券。
驻沪部队原野战军官，已婚，无自住房，可在上海购买住房，但须持有“团级以上单位出具的证明”。
证明的主要内容是，他名下没有房子，军官证和身份证是同一个人，还有配偶信息。
注：年龄计算截止时间为2020年1月1日，原则上不允许申请人破例，以下人员不符合申请资格：获得国家和上海海外高层次人才计划、国家“万人计划”、教育部“长江学者”计划、国家杰出（优秀）青年科学基金、上海领军人才培养计划、上海青年拔尖人才等人才计划的人员。
摘要：这两人的共同点是，户口都是随着学校或者军队迁到上海。
不同的是，外地驻沪军官买房的情况十分罕见。
05
5. 以公司名义持有
模型解释：可以注册公司购买，也可以已有公司购买。目前购买新建商品房（所谓一手房）需要注册公司的注册资本、成立时间、员工、缴费、纳税。所谓二手房目前没有限购要求！海外公司有限购！
优点：二手房可以直接购买，不需要满足任何条件。你可以把房产作为公司资产购买，登记在自己公司名下。（这里说的是二手房，不是一手房）
缺点：这种模式的缺点是税费高，不能申请普通的抵押贷款，但是可以抵押。而且买后卖有时间限制。如果网签时间是在2016年3月24日之前购买的，卖没有时间限制。如果房产是在2016年3月25日至2018年7月2日之间购买的，必须登记满3年才能挂牌交易；如果网签时间是在2018年7月3日之后购买的，必须登记满3年才能挂牌交易。挂牌交易需要5年。
企业在持有该房产期间，需缴纳房产税：买价*80%*1.2%或月租金*12%*月数；企业所得税：租金收入的25%。
如果出售给个人，那么成本会很高，包括增值税及附加、契税、土地增值税、企业所得税等。
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6. 使用权住房
（目前漏洞已堵住，2019年12月1日起实施使用权住房限购）
定义：使用权房就是俗称的出租房，没有产权只有使用权，相当于跟政府签了一份长期的租赁协议。使用权房是指上海一套不能出售、不独立的公有住房，这类公有住房只能转让换证，相当于把证上的名字改了，换了承租人。（仅限上海户籍人员购买）。
优势：
1.办理户口登记；
2.抗击拆迁；
3. 这可能是一栋学区房
4. 部分有使用权的住房有机会转让所有权
缺点：无需贷款，无需抵押。
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7.商业及住宅
定义：商住两用房是指既可以用作商业用途，又可以用作住宅用途的房屋。之前很多开发商把商务公寓称为“商住两用房”。商住两用房的土地性质一般为综合用地，使用年限为40-50年。政策层面对“商住两用房”的概念并没有明确的定义，所谓的“商住两用房”只是开发商通过改变原有的规划用途而创造出来的一个概念。而所谓的“服务式公寓”并不是70年的住宅产权，所以没有限购。（但对外籍人士有限购规定）。购买此类产品的客户，通常是房子够用或者预算不够买一套。商住两用房没有限购、总价低但租金高，所以会吸引住宅买家。
优点：无限购，可直接购买，总价低，面积小，地段相对较好，租金同比上涨
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