旧、危、小房产是上海占比最大、最受关注的产品。
危旧房、小房子是一个很大的类别，可以细分成不同的位置和不同的产品类型。
值得注意的是，在这轮房地产市场周期的过去几年中，老旧小区物业也经历了价值分化和板块轮动。
不同类别的涨跌幅度、周期完全不同。
本文按照危旧房兴衰的先后顺序，分析了危旧房衰败的周期及原因。
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郊区破旧的房屋
基本上从未上涨
破旧房屋不仅存在于城区，在郊区也同样存在。
郊区的一些破旧房屋是20世纪60年代至80年代在郊区开发的工人住房。
分布于闵行、宝山、松江、嘉定、金山等地。
另一部分是上世纪八九十年代建造的房屋较新的社区，主要分布在这些郊区的老城区。
这些小区大多都是阶梯式房，而且每个单元的面积都不大，更谈不上什么社区环境，在新房供应量巨大的郊区，在当地也算是老旧破败的住宅了。
这些房子有非常明显的特点，第一，很难跟上上海市场的步伐。
上海偏远郊区的老房子，跟我家乡所在的县城里的老房子可以等同起来，几乎都是内生市场。
他们的市中心就是新城对应的核心区域——房价涨幅并不太大，价格上限基本已经固定了。
此外，从资产价值来看，该类产品几乎处于上海楼市的底部：
从流动性角度看，多数属于内生性市场，流通范围有限。
从产品来看，周边地区产品同质化问题严重，严重落后于时代。
从预期来看，既无规划预期，也无拆迁预期。
之前我们提到过一个观点，不要去“偏远郊区无蛋糕”的地区买房，就是说，连计划中的大蛋糕都没有的地方，千万不要碰。
郊区这些破旧的房子都可以归为这一类。
上海郊区还有大片土地等待开发。
现有的规划其实已经不够了（当然最近好像不允许我们做出承诺），那些新建的建筑也没有什么故事可讲。
比如郊区的旧城区，周围有大量的空置土地等待建设，而且不会被纳入新的规划中，政府也没有太多的闲钱来进行城市更新。
随着郊区新建的安置房/经济适用房/商品房越来越多，这类房子的价值只会越来越低。
我很想举个例子，但是太多了，我把它们放在几个老城区，地图打开就一片一片。
贝壳社截图
这种地方的房屋购买力主要来源是当地人，此外还有一些低收入的外来打工者。
除非有一天，上海的市中心就发展到这些地方；
否则的话，在如今这个有限增长的时代，这些地方基本上就发展不起来。
远郊区县安置房
类似郊区破旧的房屋
中间插着一栋并不破旧，但却有着类似郊区破旧房屋特征的房子，这就是郊区的安置房。
松江、青浦、宝山等地均有此类大型安置房小区。
这种盘子一般都摆放在一些边缘的地方，跟上面说的偏远郊区无饼地区很相似。
一个典型的例子就是社北安置房，其最新的成交价格已经跌至个位数的低位。
贝壳社截图
当然，从这个角度来看，这实际上是一笔很好的交易。
毕竟这里距离9号线并不远，而且周边还有很多规划故事正在进行。
破旧的学区房
破旧之战
在这轮房价下跌中，最先受到影响的是破旧不堪的学区房。
学区房价格下跌较早，是因为此类产品的价格上涨周期开始较早。
实行全民同招后，学区房价格开始上涨。
到了2020年下半年，整体市场还是处于上涨趋势，但是学区房已经到达了顶峰。
我们文章中这位老戏骨的梅园三街坊等顶级学区房，2021年初价格一度突破20万。
但巅峰并未持续多久。
2021年上半年，在豪宅开始涨价的时候，学区房市场却陷入了冰窟窿。
等到下半年这些热门学区房再次出售时，价格已经下跌近一半。
现在回头看这一轮暴跌，更多的是之前炒作泡沫的清理。
而后在最近的一年，学区房开始随着整体市场持续下跌，这个周期也算是产品价值的一个回归周期。
于是，第二轮下滑的属性就是学区房回归了房屋本身的属性，开始和地段价值挂钩。
相对而言，贫困地区的房价下跌幅度更大。
在城市的强势区域，比如老静安和黄浦的部分区域，房价仍然非常坚挺。
当然，这两部分内容以后再讲，这里就不再展开了。
一般来说，学区房就是普通的破旧房屋，加上学区费。
最受诟病的就是保费，很多人视其为一场灾难；
但还是要说，溢价的存在是合理的，关键在于是否有群体愿意为此买单。
学区房本质上是一个小众市场，对应的群体是中产阶级，其中新上海可能占了大多数。
中产阶级希望自己的孩子能够复制他们的精英之路，从而保住自己不可继承的脆弱阶层，所以他们不得不为学区支付高额费用。
当然这个溢价有两个要素，一个是中产阶级的数量，一个是中产阶级的预期。
长期看量是稳定的，短期会有波动，核心还是预期。
为何近年来学区保费下降了？
预期并没有达到，北大、清华、复旦、交大的毕业生，年薪只有1.8万、1万，可能还是失业，自然愿意竞争的人就少了。
当然，只要这个阶层不消失，这类房产的价值就不会彻底崩塌。
顺便说一下，从经济周期到房地产周期，一切都是一个圆。
最近一两个月，梅园学区房的成交量很大，你能猜出原因吗？
贫困地区的破旧房屋
市场变得越来越糟，并开始下跌。
从下跌顺序来看，该板块很可能在2022年下半年末进入下行周期。
而且下跌非常迅速、剧烈，一些行业的价格回落到五、六年前的水平。
脆弱地区范围已经缩小到外环以内，当然也有一些外环旁边的地区。
这些区域虽然整体区位条件还可以，但核心产业、配套设施、产品却比较差。
事实上，任何一个地区要想维持房价坚挺，都离不开这些因素：
它们要么位于周边或上游工业区较强的区域，并拥有溢出客户；
要么本行业资源相对丰富，比较适宜居住，从而将一部分购买力转移到其他竞争行业。
只是老旧房屋普遍居住品质较差，所以主要看产业资源和板块配置。
这一类地区的典型代表是高井、松南一带的危旧房。
2021年以后，仍然实现了一定的增长，一般在10%-20%之间。
贝壳社截图
但下跌趋势开始之后，就坚持不住了，一路回落。
近期成交价格已达到2016年的水平。
贝壳社截图
城市里的一些贫困地区也是一样，房价涨势不太强劲。
比如普陀的甘泉一川，浦东的世博园，全部都是破旧不堪的房子。
当然，两者也存在一些区别。
二者的共同特点是，区域内老旧房屋较多，同类房屋竞争激烈。
所不同的是，甘泉伊川自身资源薄弱，周边产业也较弱。
世博会周边产业好、资源优。
但竞争板块太多，浦东的购买力自然不喜欢老房子，世博会自然对价格下跌不是太有抵抗力。
总体来说，市区还是有优势的，至少没有跌破谷底，回到六七年前的水平。
不过，从降价开始的时间来看，郊区弱势区域与市区差别并不大，均出现响应性下跌。
强区破旧小
才刚刚开始 尚未结束
前面说了，有核心资源的老旧房子才值得持有。
比如说，如果房子紧邻南京西路这样的顶级商圈，拥有顶级的地段，那么很大概率上就不会缺少买家。
然而危旧房再好也难以和商品房竞争，核心区域的危旧房也开始走向衰败。
比如徐汇田林路段，紧邻内环，左边是漕河泾，右边是徐家汇，就是典型的强势路段。
在涨价周期中，田林老房价格涨幅达15-20%，这一价格一直维持到2023年上半年，是一个比较强势的板块。
贝壳社截图
随着市场降温，安全区向市中心方向收缩，就连田林的房价也难以承受压力。
数据来自贝壳
半年的时间，房价回到了2020年的水平，不过好在已经企稳，没有继续下跌。
如今，真正能算保值的房产就只有市中心的静安老房和黄浦那些破旧的老房子了。
比如典型的学区房海房村，至今仍保持着与豪宅相当的成交价格。
贝壳社截图
黄埔地区也有很多这样强大的社区。
贝壳社截图
可以预见的是，如果楼市继续下滑的话，下一轮的下滑势必会蔓延到这些依然十分坚固的老旧房屋上。
我在前文《上海住房急需购房者进入“赔钱”时代》中论证了为何住房急需社区并不稀缺。
并不是说老旧、破旧、狭小的房子不能买，而是买的时候要精挑细选。
尽量选择占用稀缺资源的老旧、破旧房屋，才能跑赢市场。
由 Home Buyer 制作
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