此前公布的上海4月二手房成交数据再次让所有人震惊。
据统计，4月份二手房网上成交18101套（数据来源：网络房产），成交套数较3月份减少约10.72%。
但从成交数量来看，除3月份“高峰”外，4月份成交量为近一年来第二高！
日均成交603套，月内有两天网签量突破900套，其中4月27日上海二手房网签932套，创下近年来网签新高。
虽然4月份的成交量看上去不错，但这一成绩的取得却是不同程度地牺牲了大量房东的利益而取得的。
如果仔细观察成交价格，就会发现部分房屋价格“几乎跌了一半”！
01
上海这些房子价格跌得厉害！
我们来看看，都有哪些房东在“割肉”卖房：
浦东联洋标杆地产项目仁恒滨江城，一套153平米三房，2022年四季度以2300万元挂牌，经过427天、4次调价，最终以1600万元成交。
近两年的热点前滩，去年1月前滩东方精品的单价为15.1万元/平方米，而前不久的最新单价为12.56万元/平方米，一年多来跌幅约17%。
再看市中心大型楼盘，新天地片区老西门新园，同样的户型，8个月内单价从13万跌到9.6万，总价缩水548万，原因是小区比较老旧。
虹口内环瑞虹新城六期逸庭去年3月售价为17.2万元/平方米，今年4月则为14.2万元/平方米，同户型也下跌了500多万元。
静安内环，中兴小区万科翡翠雅宾里最新单价4月份才13万出头，上次开盘价是15.3万，同户型跌幅超400万，目前该小区大户型挂牌价已达11万余元！
我们来看看五大新城二手房的部分情况，与前几年的高点相比，它们的价格已经大幅下跌。
1.香榭虹桥悦府：
2021年，该项目成交单价高达6.78万元；2023年，同样90平米以上的三房，成交价格最高峰达到6.95万元/平米。
但4月20日，一套约93平米的三居室以每平米约5.63万元的单价成交，总成交价524万元，比挂牌价低了16万元，相比2021年最高点下跌了约146万元！
2.九城湖畔国际：
3月16日，一套66平米的两居室以总价约315万元的价格成交。让人吃惊的是，翻看历史成交记录，这套房子2016年买入的总价是340万元，如今时隔8年以315万元的价格售出，意味着直接亏损25万元。
4月12日、20日，项目又售出两套90平米两居室，一套高层以483万元成交，另一套低楼层仅售407万元，成交周期长达192天，共计看房113次，售前调价4次，总成交价比挂牌价低58万元！
展望未来，2022年同等户型单价普遍在6万元以上，2023年最高甚至会高达6.7万元/平米。
对比过去和现在，单价下降了约2.6万元/平米，也就是说一套100平米的房子下降了200多万元。
3.金地自由城（二期）：
整个4月份，该项目最新成交价在3.7万至4万之间徘徊。
4月20日，一套94平米三室两厅的房子以单价3.97万元、成交总价375.8万元成交，较挂牌价低23万元。
2021年3月，该项目成交价已突破5万，直至2022年年底，单价维持在4-5万左右，最高曾达5.4万元/平米，整个2023年，基本维持在4万以上。
但春节过后，房价大幅下跌，近期成交单价仅3万多。
从时间线上来看，这一单价已经回到了2016年项目首次交付时的水平。
4.绿地逸景园：
一套位于11号线嘉定新城地铁站附近的78平米两居室，于4月14日近日出让，单价仅为4.58万元/平米，成交总价358万元，比挂牌价低了30万元！
回顾历史成交记录，2021年该项目单价普遍在5万以上，2022年最高点6.29万/平米，2023年开始回落，目前单价在4万以上，几乎回到了2020年之前该项目的价格。
再往前追溯，2017年，同一户型的售价就已经达到每平米4.2万元。
5.佳兆业一号：
一套位于嘉定宋学校、11号线马陆站旁的89平米三居室，近日在4月14日以每平米单价5.24万元成交，成交总价470万元，比挂牌价也低了30万元！
总之，近两年的时间，价值就缩水了近百万！
6.万科天空城市一期海洋岛：
4月19日，一套86平方米的一居室以每平方米6.2万元的价格成交，总价540万元。
比挂牌价低了20万元，与2022年同户型巅峰点相比，总价直接降了233万元！
7、上海盘龙天地一期：
4月17日，一套99平米的三居室以每平米约7.3万元的单价成交，最终总成交价为730万元，也比挂牌价低了20万元。
要知道2023年该项目同户型成交价普遍在8万以上，最高点甚至有9万以上，现在相比最高点，已经下跌了155万元左右！
8.首创兮月（一期）：
4月18日，一套75平米的两居室以单价仅4.3万元左右售出，最终成交总价为330万元。
相比2022年的巅峰，单价下降了近1万平米，成交总价下降了60多万。
9. 新华联奥特莱斯：
4月14日，该项目以单价42472万元售出一套面积89平方米的3房，总成交价467万元，较挂牌价低21万元。
这是2021年5月以来该户型第一笔成交，时隔3年，同样的面积，同样的中层，但每套成交价低了8000多，总成交价降了78万。
10.万科南桥传奇：
4月16日，一套建筑面积约91平方米的三居室以每平方米约3.2万元的单价成交，成交总价为299万元，较挂牌价低了9万元。
从历史上已售出的8处房产来看，2022-2023年该项目单价基本维持在3.4-3.7万元左右，最高成交价不超过3.9万元，但这个最高点是在2018年。
六年过去了，这个价格依然颇为令人震惊。
11.绿地南桥新园：
4月16日，一套建筑面积约120平米的三居室以总价348万元成交，较挂牌价低17万元！
每平方米成交价格低至2.8万元左右，基本回到了2016年的价格。
再来看看城里那些破旧不堪的房子，说“房价不能再跌了”一点也不为过！
1.开鲁村1：
杨浦中原板块的开鲁村紧邻8号线市光路站，2022年最高成交价曾达7.26万元，如今成交价仅需3.5万元左右，可以说砍了一半。
2.潍坊十村：
仅7万多的成交价，也只是14万多峰值的一半。
3、密云社区：
杨浦鞍山板块，双学区密云小区成交价巅峰时曾超12万元，而如今仅剩7万多元。
在这个周期里，市场基本都是在下跌，唯一的问题是跌多少。
关于老旧、破旧、狭小房屋，始终是一个矛盾的话题；
此类房子一般位置较好，位于市中心，通勤、配套齐全；
但由于年代久远，其品质确实很差。
对于考虑购买危旧房的客户来说，交通便利、生活配套齐全是购房的首要因素，这部分人群也被称为刚需人群。
现在最核心的问题是刚性需求已经得不到满足，加上前几年房价的大幅上涨，以他们现在的工资根本买不起，甚至还担心被裁员。
哪个更实际：是让他们的收入翻倍，还是让房价降至他们能够承受的水平？
想要逃离老旧、破败的房子，只有降低价格。
02
上海楼市急需新政策！
现在对于上海房地产市场来说，真正需要解决的是如何让更新换代链再次运转起来。
我一直说上海的替代链条还没有完全打通。
如果我不能卖掉我现有的破旧房屋，我该如何改善它呢？
上海开放外环外单身人士虽然能在一定程度上释放一波人流，但远远不够，现在外地有钱人被排斥，本地居民也不敢贷款。
因此，需要增加新的购买力，并有新的投资者接手，才能真正振兴房地产市场。
上海楼市目前的情况还不错，短期内限购可能不会取消，但只是时间问题，拖得越久，效果可能越差。
任何救援计划最怕的就是兴奋过后，成果却十分薄弱，后劲不足。
就在两天前，国家队出面，出台了三项“核级”新政。
1.公积金贷款利率可以继续下调；
2.取消全国房贷利率下限，包括首套房和二套房；
3.首套房最低比例为15%，二套房最低比例为25%。
目前，上海公积金贷款利率也已跟随上调。
商业贷款利率可能不会一下子降到最低，但逐步下降是大趋势。
首付比例会降低，上海不太可能全面实行，但对外环以外地区和五大新城可能会做出一定的安排。
03
最后的想法
预测楼市下跌的言论不断出现，多头与空头的争论也永远不会停止，就像两个孩子，但必要时，父母就会介入，判断谁对谁错。
如今房地产市场的走势已经彻底改变。
船长已经吹响了反攻的号角，是否上船和他一起前进，就看你的了。
还是希望大家在看房地产短视频的时候，多听听对楼市悲观与乐观的两种声音，不要轻易站在任何一边……
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