今天，小编结合众多政策资料，总结了这本《购房百科全书》，加上自己的经验，分享给大家。有什么不清楚的细节，可以问我！
01.
合格
关于购房资格，我昨天简单提了一下，大家可以点击链接：
02.
如何获得购房资格
03.
上海住房贷款政策
1.
35%首付官方标准原文：
对本市无住房、且中国人民银行征信系统显示其在全国范围内无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的居民家庭，实行首套房贷款政策，首付比例不低于35%。
5成或7成首付官方标准原文：
凡在本市无住房，但人民银行征信系统查明有商业性住房贷款记录或者全国范围内公积金住房贷款记录的居民家庭；或本市房地产交易系统查明拥有1套住房的居民家庭（无论是否有住房贷款记录、住房贷款是否已结清），均应实行第二套住房贷款政策，即购买普通自住住房，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付比例不低于70%。
如果该房产是继承或者赠与给直系亲属的，只征收3%的契税；如果五年内转卖，则需缴纳20%的个人所得税。
简而言之：凡上海拥有一套住房，或有全国范围内贷款记录的人员，以家庭为单位购买非普通住房需支付70%首付。
2.
公积金贷款
申请首套住房公积金贷款，家庭最高贷款额100万元（个人最高贷款额50万元），补充公积金家庭最高贷款额120万元（个人最高贷款额60万元）；申请第二套改善型住房，家庭最高贷款额80万元（个人最高贷款额40万元），补充公积金家庭最高贷款额100万元（个人最高贷款额50万元）。
贷款期限 = 35 减去房产年龄
首套房贷款期限5年以上利率为3.25%，二套房贷款期限5年以上利率为3.575%。
每家银行对于公积金贷款的条件都不一样，最基本的要求就是申请前必须连续6个月缴纳公积金，金额达到一定要求，并且公积金状态不能被冻结。
首付比例：
（1）对职工家庭购买首套住房且从未动用公积金的，其公积金首付比例仍为30%（住房面积大于90平方米的），其公积金首付比例为20%（住房面积小于或等于90平方米的）。
（2）购买第二套住房首付比例提高至普通商品住房50%、非普通商品住房70%，第二套普通商品住房贷款利率上调10%；降低第二套普通商品住房个人贷款上限10万元。
（3）对有两次公积金贷款记录的员工家庭停止发放贷款。
（4）借款人公积金账户余额确定贷款额的倍数由40倍降低为30倍。
（五）严格执行住房城乡建设部的还款能力测算比例，将月本金还款额降至不超过工资基数的40%。
3.
商业贷款
商业贷款需要提供身份证、户口簿、结婚证、个人收入证明等个人材料。
商业贷款利率是公积金贷款的1.4倍多，期限在5年以上的首套房贷款利率为4.65%。
首付比例：
（一）购买首套住房的居民家庭（即本市无住房、无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的居民家庭）申请商业性个人住房贷款，首付款比例不得低于35%。
（二）在本市已拥有1套住房，或在本市无住房但有商业性住房贷款、公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房商业贷款首付比例不得低于50%；购买非普通自住住房，商业贷款首付比例不得低于70%。
一般来说，大多数人都是采用组合贷款，也就是公积金+商业贷款。
抵押贷款利息现在可以从个人所得税中扣除
04.
上海买房流程
这就是房产交易的流程，下面详细介绍新房、二手房的交易流程。
1.
新购房流程
1. 证据收集
1、新房已取得盖章有效的《商品房预售许可证》、《预售商品房及一房一价表公告》
2、上海规定高层住宅必须基本结构完工后，方可办理预售证。
2. 筹款
1、意向认购押金一般不超过最低房价的20%。
2、缴纳认购意向押金后，方有资格参加抽签。
3、须保留银联POS收据，且收据须有开发商盖章。
4、提前或延后提交资金均不影响中奖概率，无需急着排队。
3. 验资
1.购房者预订时，应当提供限购资格审核材料。
2、认购完成后，公证处会再次进行审核。
3.主要审查材料
（1）购买者的身份证、户口本、结婚证（结婚证、离婚证、离婚协议书）、未成年子女的出生证明；
（2）社会保障证明或完税证明（非上海户籍需提供，上海户籍无需提供）
（3）购买人及家庭成员所拥有的房屋相关情况：购房合同或预登记或房产证等（需提供购买人名下所有房产证，包括与父母共有的、拆迁的、宅基地的）
4. 开奖
1、上海新房产一律在东方公证处以电脑摇号方式分配。
2、按照抽签顺序选择房子。
3、选好房子，签订认购协议，将认购款转为定金，在开发商要求的时间内缴纳首付，签订贷款合同。
4、如不选定房屋，不签署认购协议，将全额退还。
5、一般开发商会在30个工作日内退还认购款。
2.
二手房购买流程
还有更多购买二手房的详细步骤，点击链接：
05.
上海房产税征收标准
这里需要给大家普及一些基本知识：上海普通住宅与非普通住宅的区别，以后算税的时候会用到。
普通住房应当在房型、成交价格、建筑面积等方面符合下列标准，不同时满足条件的，为非普通住房。
（一）房屋类型：五层以上（含五层）多层建筑；五层以下旧式建筑、新式里弄、旧式里弄。
（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单一单元建筑面积≤140平方米。
新房需缴纳契税和房产税
二手房需缴纳增值税、附加税、个人所得税、契税和房产税
06.
上海住宅捐赠流程
赠与：就是把自己名下的房子无偿赠与直系亲属，释放出一张购房券，然后就可以继续贷款买房；继承或者赠与直系亲属只收3%契税，不用交个人所得税。再出售时，如果房龄在五年以内，只需要交20%的个人所得税。
比如你可以把你名下的上海房子送给不是上海的父母，不管你父母有多少套房子，户口在哪，有没有社保和税单，只要是你的父母，只要有出生证明，独生子女证，派出所证明，户口本，其他能证明父子关系或者母子关系的证明都可以。
一些一二线城市已经关闭了赠与规避限购的渠道，要求受赠人也具备购房资格，因为这是一个政策漏洞。
不过上海目前还没有这个要求，不过这个渠道可能很快就会被关闭，比如北京之前的拍卖行也开始要求购房者具备资质，而上海的拍卖行、礼品行仍然没有要求购房者具备资质。
所以今天我再提醒大家，如果你现在的房子几乎没有抵押贷款，可以考虑送给父母，腾出自己的购房券。因为你还年轻，可以贷款，但父母要几年才能贷款。而且还有很多人，父母不是上海户口，没有购房资格。机会稍纵即逝，购房券非常珍贵。
如何计算礼金
收件人无需检查购买限额
一位朋友找到Ann，准备把一套房产赠予亲戚，自己买一套新房。Ann正好帮忙全程。分享给有需要的朋友。
二手房（住宅）赠与转让所需费用如下：
赠与免征营业税、个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
赠与转让免征营业税，但需缴纳个人所得税。不可选择合同评估价*20%（非直系亲属需缴纳20%个人所得税）
契税征收：无论房产情况如何，均需缴纳全额契税（评估价*3%）
其余费用与普通转账相同（手续费80元/单）
二手房（住宅）过户需要提供的材料有：
1.捐献者（原产地证持有者）身份证复印件一套
2.受赠人（现房产证持有人）身份证复印件
3.房产证复印件1份
4.户口簿（若是直系亲属，需提供直系亲属证明或经过公证的直系亲属证明）
5、经过公证的捐赠及捐赠收据（此表在交易中心窗口有，您只需直接在窗口填写即可，交易中心会自行公证，您无需亲自办理。）
捐赠二手房（住宅物业）注意事项：
1、交易房屋评估价为系统直接给出的评估价，此价格一旦认定不可更改，现场开具税单，当天需缴纳契税。
2、赠与的房屋无需检查购买限制，当天即可完成全部流程；
3.税费需当天缴纳，请携带银行卡（部分卡有限额，请自行开通大额卡，交易中心不接受现金支付，小额可以现金支付）
4、房产证当天由交易中心直接收回，如需使用，请提前复印备份。
07.
